Phó chủ tịch Tập đoàn An Gia Nguyễn Trung Tín đánh giá trước bài toán giá nhà ngày càng cao, chủ đầu tư cần có giải pháp đáp ứng khả năng tài chính của đại đa số người dân.
Nhận mình là người con miền Tây đậm chất mộc mạc, khảng khái, ông Nguyễn Trung Tín, Phó chủ tịch HĐQT Tập đoàn An Gia cho thấy sự thấu hiểu nhu cầu nhà ở có giá phải chăng của một bộ phận lớn người dân, người nhập cư đang sinh sống và làm việc tại TP.HCM cũng như mối quan tâm lớn đến quá trình phát triển đô thị, hình thành những không gian sống chất lượng cho khu vực ngoại ô thành phố.
Ông đã trò chuyện với Zing về con đường phát triển các dự án căn hộ phân khúc dưới 40 triệu đồng/m2 tại TP.HCM và khu vực vùng ven.
- Nhìn lại chặng đường 7 năm qua, theo ông, đâu là điểm nổi bật của An Gia trong lĩnh vực phát triển bất động sản so với những chủ đầu tư nội địa nhiều kinh nghiệm khác?
- Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM có sự tham gia rất đa dạng. Phân khúc mà An Gia tập trung cũng không lạ lẫm gì với dòng sản phẩm trung - khá. Đây là phân khúc có tỷ trọng người mua nhiều nhất trong thị trường bất động sản với mức giá dễ sở hữu nhất và có chất lượng đảm bảo nhất. Chính vì vậy, chúng tôi tham gia vào thị trường với các sản phẩm có giá từ trên 1 tỷ đến 2 tỷ đồng/căn hộ.
Để có được thị phần trong thị trường này, An Gia có 2 góc độ khác biệt.
Thứ nhất, sản phẩm của An Gia đẹp từ trước khi hoàn thiện cho đến những tiện ích vừa đẹp, vừa hữu dụng đến tay người dùng. Tuy nằm ở phân khúc trung khá nhưng các dự án của chúng tôi đều được xây dựng bởi những nhà thầu hàng đầu tại Việt Nam như Coteccons, Ricons với chất lượng nhà ở tốt. Đội ngũ thiết kế của chúng tôi còn khá trẻ với gu thẩm mỹ hiện đại, từ đó tạo nên sự khác biệt so với các chủ đầu tư lâu năm trên thị trường.
Thứ 2 là về doanh nghiệp, chúng tôi chỉ là một doanh nghiệp nhỏ trong thị trường bất động sản hiện nay và vẫn còn non trẻ, chỉ hơn 6 năm so với những doanh nghiệp có tuổi đời lên đến hơn 20 năm. Điều khiến chúng tôi tự hào là giữ được sự minh bạch và đàng hoàng trong kinh doanh. Nhờ đó, các quỹ đầu tư nước ngoài và nhiều nhà thầu xây dựng đã bắt tay với An Gia.
- Ở góc độ chủ đầu tư, ông nhìn nhận thế nào về việc thị trường đang gặp tình trạng dư thừa các sản phẩm cao cấp và thiếu hụt sản phẩm vừa túi tiền?
- Cuộc khủng hoảng vào khoảng 2011-2012 hay cuộc khủng hoảng trước đó năm 2002 đều là "khủng hoảng thừa". Chỉ 20 năm trở lại đây, người dân mới có ý thức về khái niệm "sốt bất động sản". Sau 2 đợt khủng hoảng này, Chính phủ đã có kinh nghiệm hơn trong việc kiểm soát cơn sốt này thông qua kiểm soát, thắt chặt nguồn cung.
Ba năm gần đây, nguồn cung trong thị trường rất hạn chế. Bên cạnh vấn đề liên quan đến chính sách về pháp lý, tôi cho rằng đâu đó cũng có sự tham gia của Chính phủ trong việc đảm bảo lượng nguồn cung vừa phải, không dẫn đến khủng hoảng thừa.
Trong năm 2021, nguồn cung tại TP.HCM sẽ tiếp tục hạn chế, chính vì vậy thị trường vẫn sẽ phát triển theo chiều hướng tốt đối với những chủ đầu tư có những sản phẩm đảm bảo về chất lượng và pháp lý đối với thị trường.
- Một chủ đầu tư từng nói hiện nay ở TP.HCM, nếu phát triển dự án giá dưới 30 triệu đồng/m2 sẽ không có lãi, ông có đồng ý với ý kiến này?
- Chi phí của các chủ đầu tư trong phát triển dự án những năm gần đây ngày càng tăng cao do nhiều yếu tố.
Thứ nhất là tiền mua đất. Người sở hữu đất ngày càng định giá cao giá trị đất mình sở hữu do giá bất động sản chung tăng cao. Họ không hiểu được rằng chủ đầu tư cần phải bỏ thêm những chi phí nào để phát triển bất động sản trên đất. Điều này vô tình dẫn đến giá sản phẩm cuối cùng mà chủ đầu tư đưa ra ngày càng cao.
Thứ hai là các chi phí xây dựng. Những năm gần đây, chi phí nhân công và vật liệu đều tăng đột ngột, dẫn đến chi phí phát triển dự án ngày càng cao. Chính vì vậy, nếu phát triển một dự án khoảng 28-30 triệu đồng/m2 thì tỷ suất lợi nhuận rất thấp.
Chúng tôi nhìn thấy điều đó và tiếp tục đi vào phát triển các dự án ở phân khúc trung khá. Giá bán tính theo m2 của An Gia không rẻ, ở mức 36-40 triệu đồng/m2 nhưng diện tích căn hộ hợp lý giúp tổng giá trị sản phẩm vẫn ở mức khoảng 2 tỷ đồng, đáp ứng nhu cầu của người mua nhà. Để làm được điều này, chúng ta phải quay lại với bài toán về thiết kế và xây dựng sao cho phù hợp.
- Cơn khát nhà ở tầm trung 2020 và 2021 có thể thấy rõ tại TP.HCM, đặc biệt là khi thị trường đã lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. An Gia có tiếp tục phát triển phân khúc này với quỹ đất còn lại tại TP.HCM hay sẽ chuyển hướng sang dòng sản phẩm cao cấp hơn?
- Mục tiêu lâu dài và tầm nhìn của chúng tôi vẫn là phát triển các dự án ở phân khúc trung - khá trong vòng 5 năm tới mà ở đó, TP.HCM là thị trường chính. Tuy nhiên, "ở bầu thì tròn, ở ống thì dài", cũng có những thời điểm khó khăn mà các chủ đầu tư phải dịch chuyển ra khỏi thị trường truyền thống là TP.HCM.
Năm 2020, An Gia có 2 dự án là The Sóng ở Vũng Tàu và The Standard ở Bình Dương, sắp tới An Gia cũng sẽ mua thêm 2 quỹ đất lớn ở Bình Dương. Trong thời gian tới, Bình Chánh và Bình Dương sẽ là hai khu vực được An Gia tập trung phát triển.
Tại Bình Chánh, sau khi hoàn thiện đầy đủ các thủ tục pháp lý, chúng tôi sẽ công bố một dự án quy mô 30 ha với khoảng 10.000 căn hộ, ở Bình Dương có 2 quỹ đất, trong đó 1 quỹ đất khoảng 3,5 ha sẽ phát triển 3.500 căn hộ và 1 quỹ đất 40 ha nằm ở trung tâm Bình Dương với 2.000 căn nhà phố. Tổng quỹ đất của An Gia hiện nay khoảng hơn 100 ha ở nhiều vị trí.
Những năm trước, khi tình hình pháp lý quá khó khăn khiến các chủ đầu tư lớn phải rời TP.HCM để tìm đến những vùng đất mới xa hơn, nhưng sau sự thành công của Đại hội Đảng XIII, tôi tin rằng thị trường sẽ phát triển ổn định trở lại. Với tôi, TP.HCM và các khu đô thị vệ tinh vẫn là phương án tốt hơn.
- Trong khi toàn thị trường đang hướng về phía Đông TP.HCM, lý do nào khiến An Gia hướng về phía Tây mà cụ thể là huyện Bình Chánh?
- Bình Chánh là khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển khá tốt so với các quận huyện đã phát triển. Ví dụ, ở quận 9 hiện nay, tính "tương lai" vẫn còn hơi nhiều, vẫn đang đợi metro và các dự án như đường, cầu, đường vành đai. Trong khi đó, hạ tầng giao thông ở Bình Chánh đã hiện hữu với kết nối thuận tiện tới Phú Mỹ Hưng, quận 6, quận 8 và các tỉnh miền Tây…
Thực tế, về địa chất, Bình Chánh có lợi thế hơn rất nhiều so với quận 7 nên chi phí xây dựng tại đây rất ổn định, độ bền vững của các công trình cao. Hiện nay, về địa chất, quận 9 cũng là nơi rất tốt với thế đất cao ráo.
Tuy nhiên có thể do ấn tượng của người dân khi nhắc đến Bình Chánh là một khu vực ngoại ô xa xôi. Bình Chánh chỉ còn thiếu những dự án căn hộ, khu cư dân nổi bật, làm thay đổi bộ mặt đô thị để thu hút sự chú ý của người dân.
Hạ tầng kỹ thuật phải đến từ 2 nơi, thứ nhất là hạ tầng Nhà nước có sẵn, thứ hai là do sự đóng góp của các chủ đầu tư để tăng chất lượng sống của người dân.
Ví dụ rõ nhất là trường hợp của Phú Mỹ Hưng. Cách đây 10-15 năm, Phú Mỹ Hưng là một nơi gần như không có gì, thế nhưng chủ đầu tư đã tạo nên một nơi đáng sống với đầy đủ các dịch vụ.
Tôi chọn Bình Chánh do hạ tầng giao thông đã hoàn thiện. Bình Chánh cũng có 8 bệnh viện đã hoàn thiện và 6 bệnh viện đang được xây dựng, bến xe mới trên quốc lộ 50, AEON Mall, trường quốc tế, trường học tư thục...
Để thu hút người dân về Bình Chánh sinh sống nhiều hơn, các chủ đầu tư phải tạo ra thêm những tiện ích sát sườn với đời sống người dân hơn nữa để họ có thể sống 6 ngày/tuần trong chính khu cư dân của mình với những nhu cầu cơ bản.
- Sở hữu quỹ đất ở Bình Dương, thị trường có sự trỗi dậy mạnh mẽ trong năm qua, ông nhìn nhận như thế nào về khu vực này?
- Vì là người miền Tây nên tôi xin phép mô tả sự tăng trưởng của Bình Dương theo kiểu miền Tây là "quá trời quá đất". Chỉ một cung đường Quốc lộ 13 mà có đến khoảng 30.000 căn hộ. Đây là một điểm tích cực cho thấy mọi người đang chú ý và quan tâm thị trường này.
Tuy nhiên, về tính thận trọng trong lâu dài, khi tất cả đang tập trung vào phát triển cùng một phân khúc nào đó, tính cạnh tranh của mình sẽ rất thấp. Do đó, An Gia cũng đến Bình Dương nhưng ở một phân khúc khác. Bình Dương hiện nay giá không rẻ, trên Quốc lộ 13 cách đây 6-7 tháng, dự án Emerald Golf View gần sân golf có giá bán 35 triệu đồng/m2 chưa VAT, The Astral 38-39 triệu đồng/m2 chưa VAT...
Chúng tôi tập trung vào 2 phân khúc khác nhau. Thứ nhất là dòng sản phẩm căn hộ với giá khoảng 28 triệu/m2 với vị trí ở gần ngã 3 Tân Bảng vừa phục vụ cho khách hàng Bình Dương, vừa phục vụ cho khách hàng ở TP.HCM vì lô đất nằm giáp với TP Thủ Đức, trong khi giá bán chỉ bằng một nửa so với TP Thủ Đức. Chúng tôi cố gắng đi gần với năng lực tài chính của khách hàng hơn với dòng sản phẩm này.
Với những khách hàng có giá cao hơn, An Gia sẽ phát triển sản phẩm nhà phố. Thay vì mua 40 triệu/m2 căn hộ, khách hàng có thể thêm 200-300 triệu để mua một căn nhà phố. Đa số văn hóa người Việt Nam vẫn thích nhà hơn do giá trị đảm bảo theo thời gian và tính riêng tư cao.
Dân số Bình Dương khoảng 3 triệu người, bằng khoảng 30% dân số TP.HCM, chưa kể tới 800.000 đến 1 triệu người nhập cư và chuyên gia nước ngoài. Vấn đề là đưa ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân. Chúng tôi cũng hy vọng có thể phát triển được một dự án khoảng 40 ha, trở thành một "tiểu Phú Mỹ Hưng" ở Bình Dương đầy đủ tiện ích, người dân cảm thấy hài lòng.
- Lượng khách hàng mua bất động sản tại Bình Dương chủ yếu là người đầu tư đến từ TP.HCM. Vậy với An Gia, nhóm khách hàng công ty ông hướng đến là ai và bài toán thu hút cư dân về sinh sống được giải quyết như thế nào?
- Mục tiêu chúng tôi đặt ra 70% khách hàng là người địa phương, các sản phẩm sau khi phát triển hoàn thiện sẽ có khoảng 80% người mua chuyển vào sinh sống.
An Gia có chiến lược riêng để không khuyến khích việc mua đầu cơ. Nếu đưa ra các gói ưu đãi như mua 10 căn giảm 5%, mua 50 căn giảm 20% thì sẽ thu hút giới đầu cơ. Tuy nhiên nếu chủ đầu tư có các chương trình như mua nhà được miễn phí quản lý 5-10 năm thì sẽ thu hút người có nhu cầu ở thực.
Để thu hút được nhóm khách hàng địa phương, chủ đầu tư cần phải hiểu người dân sinh sống ở đó cần điều gì, những khu compound an ninh với thiết kế đẹp, đầy đủ các tiện ích sống như hồ bơi, phòng gym... Tại dự án The Standard, chúng tôi đầu tư đến 2 triệu USD cho Club House (nhà sinh hoạt cộng đồng) với 2.000 m2 sàn sử dụng để tạo điểm nhấn cho khu dân cư.
Giá các sản phẩm của chúng tôi chưa bao giờ rẻ do mục tiêu phục vụ cho nhóm khách hàng khá giả. Ví dụ, một căn của An Gia tại đây bán 4,5-5 tỷ, cao hơn 50-60% một căn nhà phố có diện tích tương đương. Chúng tôi mang đến nhóm dân cư của địa phương có nhu cầu về nhà ở với an ninh tốt, đảm bảo sự riêng tư và không gian sống chất lượng cao. Mô hình này Phú Mỹ Hưng, Ecopark đã làm và rất thành công.
- Ông đánh giá thế nào về tiềm năng của nhóm khách nước ngoài có nhu cầu mua nhà tại Việt Nam?
- Chúng tôi cũng rất quan tâm đến nhóm khách nước ngoài tại Bình Dương, tuy nhiên, đa số chủ đầu tư, trừ các dự án ở khu vực trung tâm quận 1 hoặc Thủ Thiêm, họ vẫn còn tâm lý e dè trong bán hàng cho người nước ngoài.
Các dự án của An Gia tại quận 7 có khoảng hơn 200 căn bán cho người nước ngoài và chúng tôi gặp 2 vấn đề lớn. Thứ nhất là tính chất pháp lý của tài sản sau khi giao nhà không rõ ràng. Thực tế Nhà nước có cho phép người nước ngoài mua bất động sản tại TP.HCM nhưng chưa có hướng dẫn về cách làm sổ hồng cho họ. Thứ 2 là vấn đề dịch Covid-19 khiến khách hàng không thể quay lại Việt Nam nhận nhà, tuy nhiên đây chỉ là vấn đề tạm thời.
- Nói thêm một chút về vai trò của ông khi vừa là Phó chủ tịch An Gia, vừa là thành viên HĐQT của Ricons. Ông nhìn nhận như thế nào về mối quan hệ giữa hai doanh nghiệp?
- Lý do tôi chọn ngồi trong HĐQT của Ricons là trong quá trình hợp tác, tôi nhận thấy An Gia và Ricons có nhiều điểm tương đồng về văn hóa công ty và đội ngũ nhân lực. Về văn hóa, chúng tôi đều có cách làm ăn đàng hoàng và là những người chân thành để tin tưởng hợp tác lâu dài. Về nhân lực, đội ngũ của Ricons cũng hợp tác rất suôn sẻ với An Gia. Thực ra, các công ty còn cần phải có duyên với nhau, hợp nhau, không phải cứ công ty lớn là có thể làm việc được.
Chính vì vậy, tôi muốn 2 bên đi lâu dài với nhau, tham gia làm thành viên HĐQT để tư vấn thêm cho họ - những người thuần về kỹ thuật - kinh nghiệm về tài chính, kinh doanh để họ phát triển hài hòa. Bù lại Ricons hỗ trợ lại An Gia trong quá trình xây dựng, góp vốn từng dự án để chúng tôi có thể phát triển nhanh hơn, hợp tác theo dạng cổ đông góp vốn trong từng dự án.
- Khi quỹ đầu tư Nhật - Creed - rút vốn khỏi công ty, An Gia đã tìm được được cái tên nào thay thế?
- Hiện nay tất cả dự án của An Gia đều có vốn của Creed. Creed không phải là một nhà đầu tư vào công ty hay vào cổ phiếu, đây là quỹ đầu tư vào dự án với danh sách đầu tư tại hơn 10 quốc gia. Sáu năm trước gặp An Gia, họ thấy chúng tôi có tiềm năng nhưng thiếu tài chính phát triển, chính vì vậy họ đã đầu tư cho An Gia để cùng nhau phát triển. Đến thời điểm này, khoản đầu tư của Creed đã lời gấp 5 lần, họ bắt đầu thoái vốn ở công ty mẹ để chốt lời. Tuy nhiên, Creed vẫn hợp tác góp vốn trong các dự án với An Gia.
Trong 3 năm tới, chúng tôi cũng chưa có kế hoạch phát hành cổ phiếu riêng lẻ cho các nhà đầu tư chiến lược vì vẫn đang ở chu kỳ tích lũy. Có lẽ đến khi nào An Gia trưởng thành hơn với tổng vốn khoảng 4.000-5.000 tỷ mới tiến hành phát hành cổ phiếu riêng lẻ. Đến cuối năm 2020, tổng tài sản của An Gia không lớn, chỉ đạt khoảng hơn 850 tỷ, kế hoạch vốn tăng 1.800 tỷ trong năm 2021.
- Ông kỳ vọng thế nào vào thị trường bất động sản năm 2021?
- Đánh giá chung, 2021 vẫn là một năm tốt đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Trong thời gian có dịch Covid-19, kết quả bán hàng của An Gia cũng giảm đến 50% so với kế hoạch ban đầu đề ra, doanh thu giảm khoảng 750 tỷ so với kế hoạch do khách người nước ngoài không đến làm thủ tục nhận nhà được. Kỳ vọng duy nhất của tôi là đại dịch Covid-19 được kiểm soát tốt do người dân Việt Nam vẫn có nhu cầu rất lớn về nhà ở.
Ảnh: Phương Lâm - Đồ họa: Hà My
