Chương trình chỉnh trang đô thị: Người dân phải đồng thuận mới thành công

Chiều 16/10, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã gửi văn bản lên các cơ quan chức năng, kiến nghị cơ chế tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô với sự chủ động tham gia của cộng đồng dân cư trong công tác chỉnh trang đô thị.

Theo HoREA, chỉnh trang phát triển đô thị giai đoạn 2016-2020 và những năm kế tiếp là một trong bảy chương trình đột phá của TP.HCM. Trong 20 năm qua, TP.HCM đã thực hiện thành công dự án chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc-Thị Nghè, Tân Hóa-Lò Gốm, Ruột Ngựa-Tàu Hũ đã góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị.

Hiện nay, TP.HCM đang tiếp tục thực hiện chương trình chỉnh trang kênh rạch, có liên quan hơn 22.000 hộ gia đình với tổng mức đầu tư khoảng 30.000 tỉ đồng. Trong đó, có các dự án trọng tâm như Nam Kênh Đôi quận 8 với quy mô hơn 7.500 hộ dân, tổng mức đầu tư khoảng 14.000 tỉ đồng. Dự án Rạch Xuyên Tâm quận Bình Thạnh có quy mô khoảng 2.500 hộ dân, tổng mức đầu tư khoảng 7.000 tỉ đồng.

Ngoài ra, còn có các dự án Kênh Tham Lương-Bến Cát-Rạch Nước Lên. Dự án đào tái lập lại Kênh Hàng Bàng quận 6 để nâng cao năng lực thoát nước khu vực. TP.HCM cũng đang triển khai chương trình nâng cấp, xây dựng lại chung cư cũ có liên quan đến 35.000 hộ gia đình, với mục tiêu từ nay đến năm 2020 sẽ xây dựng lại hoặc nâng cấp tối thiểu 50% trong tổng số 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975.

Tổng nguồn vốn đầu tư cho chương trình chỉnh trang tái phát triển đô thị lên đến hàng trăm ngàn tỉ đồng. Trong lúc nguồn lực ngân sách của TP.HCM có hạn, cần phải được bổ sung bằng phương thức xã hội hóa đầu tư.

“Chỉ có giải pháp thực hiện phương thức xã hội hóa đầu tư theo hình thức PPP với sự hợp tác tích cực, tự giác tham gia của người dân thì mới đảm bảo sự thành công của chương trình chỉnh trang phát triển đô thị”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô đất đai để chỉnh trang phát triển đô thị là một phương pháp nhằm phân chia lại đất đai, tích hợp lại quỹ đất từ các thửa đất riêng lẻ, giá trị thấp do chưa có hạ tầng đầy đủ mà mỗi người chủ thửa đất tự nguyện dành một phần thửa đất của mình đóng góp vào dự án để mở rộng, nâng cấp hệ thống giao thông, hạ tầng khu vực.

Từ đó giá trị đất trong khu vực dự án được nâng lên. Sản phẩm chủ yếu là phát triển chung cư cao tầng, phục vụ tái định cư tại chỗ và dành một phần quỹ nhà dôi dư để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đã bỏ ra.

Do đó, muốn chương trình chỉnh trang đô thị thành công phải xác định vai trò của ba trụ cột. Thứ nhất là cơ quan Nhà nước với vai trò kiến tạo chính sách, duyệt quy hoạch khu vực chỉnh trang với quy mô hợp lý. Thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, hỗ trợ tín dụng ưu đãi và điều phối chung.

Doanh nghiệp chủ đầu tư với vai trò tổ chức thực hiện dự án. Các tổ chức tín dụng có liên quan với vai trò hỗ trợ cho chủ đầu tư và người dân. Cộng đồng dân cư trong khu vực dự án vừa là chủ thể tham gia vừa là người thụ hưởng, cần đạt được sự đồng thuận cùng với cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp.

Ông Châu dẫn chứng, dự án cải tạo chỉnh trang và nâng cấp Khu dân cư Xóm Cải ở phường 8, quận 5 năm 1993. Đây là khu dân cư cũ lụp xụp, diện tích 3,1ha với 563 căn nhà 4 thấp tầng, hệ số tầng cao bình quân chỉ 1,69 tầng, mật độ xây dựng khoảng 85%, mật độ dân số bình quân 60.703 người/km2, thường xuyên bị ngập nước mùa mưa, môi trường sống bị ô nhiễm nặng, không có công trình phòng cháy chữa cháy.

Dự án này được thực hiện theo chính sách tái điều chỉnh đất đai, tái phân lô với sự tham gia tích cực và chủ động của cộng đồng dân cư. Kết quả rất thành công với tổng vốn đầu tư 93,6 tỉ đồng, trong đó có một phần vốn ngân sách là vốn mồi để thực hiện giải phóng mặt bằng, đầu tư một số hạng mục hạ tầng chính.

Từ đó, đã huy động được nguồn vốn ứng trước của cộng đồng dân cư và nhà thầu để xây dựng được 7 block chung cư và 23 cụm nhà cấp 2 với mật độ xây dựng giảm xuống còn 36,4%, đường giao thông kết nối thông suốt, an toàn phòng cháy chữa cháy và 100% hộ dân đã được tái bố trí nhà ở khang trang.

“Dự án Xóm Cải thành công do TP.HCM đã quyết định mở rộng phạm vi ranh giới khu vực chỉnh trang lên đến 3,1ha. Việc hợp nhất các thửa đất nhỏ, méo mó thành thành thửa đất lớn hơn, hợp khối các nhà liền kề cũng là phương thức hiệu quả để người dân tham gia tự chỉnh trang khu dân cư lụp xụp, khắc phục tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo hiện nay”, ông Châu nói.

HoREA kiến nghị TP.HCM tổ chức tổng kết các dự án chỉnh trang, tái phát triển đô thị đã thực hiện hơn 20 năm qua để rút ra những vấn đề mang tính quy luật, cơ chế chính sách, bài học kinh nghiệm để bổ sung vào hệ thống pháp luật.