Chứng thư bảo lãnh BĐS: Luật ‘hở’, nhiều chủ đầu tư ‘lách’

Nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng mua dự án căn hộ hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã yêu cầu chủ đầu tư trước khi bán một dự án nào đó, phải thực hiện việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính tại ngân hàng thương mại cho khách hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, đến thời điểm hiện tại, nhiều khách hàng không biết đến việc cấp chứng thư bảo lãnh này, trong khi chủ đầu tư thường cố tình né tránh thực hiện, dẫn đến quyền lợi của khách hàng không được đảm bảo.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Lê Ngô Trung – Luật sư Cao cấp Công ty luật TNHH Vega đã có một số chia sẻ để khách hàng có thể hiểu rõ nhằm bảo vệ quyền lợi của mình.

Theo Luật sư Lê Ngô Trung, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính do ngân hàng thương mại phát hành để bảo lãnh cho chủ đầu tư trong các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lần đầu tiên được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực từ 01/7/2015).

Nội dung này được đưa vào thực thi nhằm bảo vệ quyền lợi người mua khi đến hạn giao nhà nhưng chủ đầu tư của dự án không thực hiện như giao kết trong hợp đồng mua bán trước đó.

Cụ thể, trong “trường hợpchủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết”.

Theo quy định, số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Điều này có nghĩa, ngân hàng chỉ phát sinh nghĩa vụ hoàn lại số tiền cho người mua khi đến hạn giao nhà mà chủ đầu tư không bàn giao như cam kết, và giá trị thanh toán tối đa mà người mua sẽ được nhận là tương ứng với phần ứng trước của hợp đồng. “Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì trước khi bàn giao nhà, tổng số tiền ứng trước không quá 70% giá trị hợp đồng”, Luật sư Trung nói.

Tuy nhiên, Luật sư Trung cho rằng, quy định về bảo lãnh ngân hàng năm 2014 có rất nhiều kẽ hở.

Chẳng hạn, theo quy định, chủ đầu tư có nghĩa vụ gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán.

Tiếp theo, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNN (có hiệu lực từ 09/8/2015) quy định về bảo lãnh ngân hàng có nội dung: ngân hàng thương mại cấp bảo lãnh khi hai bên mua bán đã ký kết hợp đồng.

Có thể thấy, ngay từ đầu, giữa các quy định trên đã có sự không thống nhất trong thứ tự về thời điểm phát hành bảo lãnh và thời điểm ký kết hợp đồng mua bán căn hộ. Điều này dẫn đến việc 2 bên ngân hàng và chủ đầu tư “đá” trách nhiệm qua cho nhau trong việc cấp chứng thư bảo lãnh.

“Thêm vào đó, trong các quy định liên quan về giao dịch này cũng không đề cập đến trường hợp khi các bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhưng không có bảo lãnh thì có ảnh hưởng giá trị pháp lý và hiệu lực của hợp đồng không? Chi phí cho việc phát hành bảo lãnh (thường vào khoảng 2% giá trị hợp đồng) do bên bán hay bên mua phải chịu?... Đó cũng là lý do trong một thời gian khá dài kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, nhiều trường hợp chủ đầu tư vì nhiều nguyên nhân như không đủ khả năng đáp ứng yêu cầu từ phía ngân hàng để được cấp bảo lãnh hoặc cố tình không cung cấp bảo lãnh này cho khách hàng; và người mua nhà đôi khi không tìm hiểu nên chưa biết đến quyền lợi chính đáng này của mình”, Luật sư Trung nói.

Tuy nhiên, mới đây, theo văn bản hướng dẫn mới nhất là Thông tư 13/2017/TT-NHNN và đặc biệt là Thông tư 09/VBHN-NHNN của Ngân hàng nhà nước có hiệu lực ngày 15/11/2017, đây là văn bản hợp nhất các quy định về bảo lãnh trước đây của ngân hàng, trong đó quy định về thứ tự của quá trình cấp bảo lãnh như sau:

- Chủ đầu tưvà ngân hàng ký thỏa thuận về cấp bảo lãnh;
- Chủ đầu tư và người mua ký kết hợp đồng mua bán;
- Dựa trên hợp đồng này, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng mua nhà.

Cũng trong văn bản trên quy định, “trong vòng 5 ngày làm việc, ngân hàng căn cứ vào hợp đồng mua bán và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua, gửi đến địa chỉ bên mua”.

“Tuy các văn bản pháp luật này chưa giải quyết thấu đáo một số yêu cầu đặt ra (như: phần tiền ứng trước đã bị chiếm dụng trong một thời gian dài, hoặc khi được hoàn trả tiền thì phần tiền này không còn khả năng mua lại một căn hộ có vị trí tương đồng …), nhưng về cơ bản với các quy định trên đã hạn chế phần lớn những thiệt hại và rủi ro mà người mua có hể gặp phải trong các giao dịch này”, Luật sư Trung đánh giá.

Vì vậy, vấn đề hiện nay là người mua phải nắm được những quyền lợi cơ bản này theo quy định của pháp luật, để từ đó có những biện pháp tự bảo vệ quyền lợi của mình.

Trong các giao dịch về mua bán, thuê mua nhà ở của dự án, ngoài việc xác định và tìm hiểu các vấn đề pháp lý về dự án, căn hộ cụ thể, uy tín - năng lực chủ đầu tư … thì người mua cần yêu cầu cung cấp bảo lãnh ngân hàng cho từng căn hộ cụ thể mà mình giao dịch, đây là một biện pháp nhằm hạn chế rủi ro.

Chẳng hạn, trong hợp đồng nên ghi rõ chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn tất thủ tục để người mua nhận được cam kết bảo lãnh của ngân hàng cho từng căn hộ cụ thể là đối tượng của hợp đồng, nếu không thì phải có trách nhiệm hoàn trả các khoản thanh toán hoặc ứng trước.

Bên cạnh đó, người mua cần lưu ý rằng hợp đồng phải ghi cụ thể thời điểm bàn giao nhà, vì đây là thời điểm phát sinh nghĩa vụ về bảo lãnh. Và một điểm quan trọng nữa là khi đến hạn bàn giao nhà nhưng chủ đầu tư không bàn giao như cam kết, thì trong thời hạn 30 ngày sau đó, người mua phải lập tức tiến hành việc yêu cầu phía bảo lãnh là ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình. Nếu không thực hiện việc này, thì cam kết bảo lãnh sẽ hết hiệu lực, và lúc nàyngân hàng không còn trách nhiệm hoàn trả số tiền như trong bảo lãnh.