Chu kỳ 10 năm bong bóng bất động sản: Liệu có xảy ra vào năm sau?

Nhu cầu vẫn lớn

Không phải bây giờ mà đã 4 thập kỷ trôi qua, cứ 10 năm một lần thì nền kinh tế lại xảy ra khủng hoảng. Nhìn lại lịch sử, chu kỳ 10 năm đó đã xảy ra vào các năm 1979, 1989, 1999 và 2009. Năm tới là đúng vào chu kỳ 10 năm diễn ra khủng hoảng như đã diễn ra trong 50 năm qua. Các chủ đầu tư, khách hàng lẫn người làm nghề bất động sản đang nghe ngóng và cảnh giác trước chu kỳ khủng hoảng này.

Đứng ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Tựu, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, thời điểm này chính sách điều hành kinh tế vĩ mô ổn định đã tạo điều kiện cho ngành bất động sản. Đến nay Hưng Thịnh chủ động về nguồn vốn và vẫn tập trung vào phân khúc trung bình, đảm bảo cho nhà đầu tư, cho khách hàng có cơ hội tiếp cận và sở hữu nhà dễ dàng.

Nguồn cung căn hộ trong 6 tháng đầu năm giảm, Nhà nước đã đưa ra nhiều công cụ điều chỉnh thị trường nên khó xảy ra bong bóng bất động sản.

“Khủng hoảng cục bộ ở đất nền là có. Số đất nền nếu không có can thiệp trong thời gian vừa qua thì đến nay không biết chuyện gì xảy ra. Cục bộ ở các đặc khu, các địa phương giá đất nền tăng sốt. Nhưng không quá lo lắng khi chính sách kiểm soát được thực hiện kịp thời, tỷ lệ cho vay đối với bất động sản cũng ở mức vừa phải nên áp lực trả nợ ngân hàng, bán không ai mua... dẫn đến thị trường đi xuống là không có”, ông Tựu nói.

Ông Hoàng Đức Khương, Giám đốc đối ngoại Công ty An Gia cũng nói rằng, căn cứ vào dự báo của các cơ quan chuyên môn, thị trường và đánh giá bằng kinh nghiệm của doanh nghiệp thì đến nay bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn và hấp dẫn. Đầu tháng 8, công ty tung ra thị trường dự án Sky89 với giá bán 38-42 triệu đồng/m2 nhưng lượng đặt chỗ khả quan.

“Chúng tôi thấy thị trường vẫn còn tiềm năng khi hàng bán được và đón tiếp nhiều nhà đầu tư nước ngoài đổ tiền vào bất động sản Việt Nam. Bằng chứng là cuối năm nay chúng tôi sẽ công bố việc hợp tác với Quỹ đầu tư Standard Chartered để phát triển các dự án. Chúng tôi cũng không nghĩ sẽ có bong bóng xảy ra trên thị trường”, ông Khương nói.

Còn chuyên gia bất động sản Huỳnh Phước Nghĩa nhận định, trong ngắn hạn không có ảnh hưởng đến bất động sản, thị trường vẫn tốt. Lo ngại về khủng hoảng theo khía cạnh vĩ mô không nặng nề bởi quy luật của bất động sản là lên và xuống. Nhà đầu tư không nên lo lắng về chuyện đó mà chủ yếu là danh mục đầu tư của mình, không nên tập trung vào một loại sản phẩm.

Tương tự, chuyên gia Bùi Quang Tín, trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cũng cho rằng trong thời gian tới vẫn có 5 cơ hội hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản khi Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục hỗ trợ dự án tốt đáp ứng nhu cầu thật của người dân.

Tuy căng thẳng thương mại Mỹ-Trung làm cho tỷ giá tăng lên nhưng Ngân hàng Nhà nước đã can thiệp bằng cách bán ngoại tệ ra đã khiến tỷ giá hạ xuống. Các ngân hàng thương mại sẽ giúp người dân, doanh nghiệp vay tiền với lãi suất tốt hơn và cuối cùng dòng vốn chảy vào bất động sản sẽ từ các thị trường khác như chứng khoán.

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM đưa ra con số tín dụng tăng trưởng ở TP.HCM là 7,5% trong khi cả nước tăng 7,8%. Tín dụng trung dài hạn chiếm 53% và ngắn hạn là 47%, cơ cấu này duy trì suốt 4 năm qua.

Nợ xấu khoảng 3%, trong khi tín dụng dư nợ bất động sản khoảng 10%, cả nước là 7,8% và đây vẫn là mức an toàn. Chính sách tiền tệ tín dụng của Ngân hàng Nhà nước trong 5 năm qua và 6 tháng đầu năm đã tạo điều kiện tốt cho phát triển kinh tế, ổn định thị trường. Trong đó có khuyến nghị các ngân hàng kiểm soát tốt dòng tiền vào bất động sản cũng là mục tiêu để giúp thị trường phát triển tốt hơn.

Nguồn cung thấp

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản của Sở Xây dựng TP.HCM thông tin, nguồn cung nhà ở trong nửa đầu năm nay đều thấp hơn so với cùng kỳ năm trước.

Cụ thể, có gần 4.000 căn nhà cao cấp so với gần 5.200 căn nhà cao cấp trong cùng kỳ năm trước. Nhà ở phân khúc trung cấp là 3.700 căn so với hơn 5.000 căn cùng kỳ năm trước và nhà ở phân khúc bình dân là 1.914 căn so với năm ngoái là 6.200 căn.

Việc sốt đất ở quận vùng ven hay đặc khu chỉ là cục bộ. Trong ảnh: Người dân xếp hàng làm sổ đỏ tại quận 9.

Thị trường vẫn tương đối ổn định. Việc sốt đất nền diễn ra ở các quận huyện ven như quận 9, Thủ Đức... chủ yếu do hạ tầng giao thông phát triển mạnh. Các dự án được dần hoàn thiện như tuyến metro Bến Thành-Suối Tiên, cao tốc Long Thành Dầu Giây, sân bay Long Thành, cầu Cát Lái, các tuyến đường vành đai hay mở rộng Quốc lộ 13...

“Giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian, tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng là phù hợp nhưng mức độ tăng vừa phải ở 5% trở lại. Còn tăng quá mạnh thì kêu sốt ảo là đúng. Tôi cũng đồng quan điểm là rất khó xảy ra bong bóng bất động sản. Hiện nay nguồn cung nhà ở ra thị trường đã sụt giảm khi nhu cầu giảm vì bản thân các doanh nghiệp cũng khảo sát thị trường kỹ khi đưa ra dự án”, ông Sơn nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phân tích, có hai phân khúc đã có hiện tượng sốt là đất nền và condotel, trong đó giá đất nền còn nóng hơn trong năm 2017. Tuy nhiên, hiện nay cơn sốt ảo đất nền về cơ bản được kiểm soát, kể cả ở các đặc khu hay khu vùng ven của TP.HCM.

Thế nhưng giá đất vẫn được neo giữ ở mức cao vì nhà đầu tư kỳ vọng sẽ có người mua lại. Tuy nhiên việc này sẽ không thể kéo dài vì sức chịu đựng có hạn do nhiều người mua sử dụng vốn vay. 

Chủ tịch HoREA cho rằng, bong đóng bất động sản chỉ xảy ra khi hội đủ một số điều kiện. Thứ nhất là kinh tế phát triển nóng, dễ kiếm tiền và ai cũng muốn tìm nơi trú ẩn cho đồng tiền của mình. Nhưng kinh tế thế giới hiện nay không nóng và kinh tế của Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi. Tăng trưởng tín dụng 2017 chỉ hơn 6% trong khi 2009 tăng gần 9%.

Thứ hai là có sự buông lỏng về chính sách tín dụng. Trong đợt khủng hoảng 2006-2007, tăng trưởng tín dụng của Việt Nam lên 37,8%. Hiện nay không có chuyện buông lỏng tín dụng, không có chuyện ngân hàng cho vay dưới chuẩn.

Thứ ba là lệch pha cung cầu là có nhưng chưa đến mức độ phá vỡ sự cân bằng trên thị trường bất động sản. Thứ tư, có sự gia tăng của nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ, thậm chí 80-90% là những nhà đầu tư mua đi bán lại ở phân khúc đất nền và condotel nhưng cũng chưa đủ để tạo nên bong bóng thị trường bất động sản. 

“Nhà nước đã đưa ra các công cụ điều chỉnh thị trường rất rõ. Vì vậy không thể có bong bóng xảy ra. Bản thân Nhà nước, nhà băng, người tiêu dùng đều thông minh hơn. Vì vậy không thể có bong bóng bất động sản trong năm 2018. Và với sự điều hành của Chính phủ hiện nay cũng chưa có bong bóng bất động sản trong năm 2019”, ông Châu nói.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin