Chu kỳ 10 năm “bong bóng” bất động sản có xảy ra trong năm 2019?

Thuận lợi

Hiện tại, có ý kiến quan ngại về chu kỳ 10 năm lặp lại khủng hoảng của thị trường bất động sản trong 30 năm qua nhưng chưa có cơ sở để kết luận có quy luật khủng hoảng theo chu kỳ như nhận định nêu trên.

Nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về 2 cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản năm 2007 đến đầu năm 2008 và từ cuối năm 2009 đến đầu năm 2011 cho thấy, khi xảy ra khủng hoảng phải bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48% là mức rất cao. Tại TP.HCM, tăng trưởng GRDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997, dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Hiện tại, có ý kiến quan ngại về chu kỳ 10 năm lặp lại khủng hoảng của thị trường bất động sản trong 30 năm qua.

Nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, các ngân hàng thương mại đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đó, một phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản.

Đã có sự phát triển lệch pha cung cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp. Xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt. Giới đầu cơ chuyên nghiệp cầm trịch làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng.

Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, công cụ về tín dụng, công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.

Riêng cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản năm 2010 còn có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 1 tỷ USD vào giữa năm 2009. Trong đó, có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.

Đối chiếu các nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản nêu trên với tình hình thực tiễn của thị trường hiện nay cho thấy, tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81%, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý.

Hiện nay, nền kinh tế không có biểu hiện tăng trưởng nóng. Các thành phần kinh tế đang có xu thế đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh, khởi nghiệp với 126.859 doanh nghiệp thành lập mới trong năm 2017, số vốn đăng ký là 1,3 triệu tỷ đồng, tăng 1,6 lần về số lượng doanh nghiệp và tăng 2,5 lần về số vốn đăng ký so với năm 2016.

Riêng 6 tháng đầu năm 2018, đã có 52.322 doanh nghiệp thành lập mới với tổng số vốn đăng ký là 516.900 tỷ đồng. Trong đó, có 2.600 doanh nghiệp bất động sản, chiếm 5% tổng số doanh nghiệp và tăng 41,1% so với cùng kỳ năm 2017.

GDP cả nước tăng 7,08%. GRDP của TP.HCM tăng 7,86% cũng là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý, đảm bảo có thể thực hiện được mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2018 khoảng 6,5-6,7% mà Chính phủ đã đặt ra.

Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17%, có nghĩa chỉ gần bằng một nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007. Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng hợp lý.

Ngân hàng Nhà nước vừa công bố chủ trương không nới room tín dụng trong những tháng cuối năm và đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, linh hoạt và lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Các ngân hàng thương mại không có hiện tượng buông lỏng tín dụng hoặc cho vay dưới chuẩn. Lãi suất huy động tiết kiệm hiện nay khá ổn định và có xu thế tăng cao hơn đối với các khoản gửi dài hạn. Lãi suất cho vay trung và dài hạn cũng giữ trong khoảng 9,3-11%/năm là hợp lý.

Vấn đề đáng quan ngại là tăng trưởng tín dụng tiêu dùng trong năm 2017 tăng gần 15% so với năm 2016 và chiếm 18% trong tổng tín dụng. Trong đó, có 52,9% tổng tín dụng tiêu dùng cho vay với mục đích mua nhà, xây nhà, sửa chữa nhà ở mà một phần không nhỏ đã chuyển qua kinh doanh bất động sản.

Khởi sắc vào năm tới

Trên thị trường bất động sản hiện nay, có 2 nhân tố cần được tiếp tục quan tâm quản lý. Thứ nhất là vẫn còn có tình trạng lệch pha cung cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số khu vực.

Thứ hai là đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp. Trong đó, có cả giới đầu cơ, cò đất chuyên nghiệp làm giá, tạo sóng, lướt sóng đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.

Tuy nhiên, cả 2 nhân tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá cục bộ chứ không thể gây ra bong bóng trên toàn bộ thị trường bất động sản.

Cơn sốt giá ảo này có gây tác hại cho thị trường bất động sản, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không bán được sản phẩm khi thị trường hạ nhiệt.

Tuy nhiên, phân khúc căn hộ là phân khúc chủ đạo, lớn nhất của thị trường bất động sản, kể cả các dự án đất nền của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu vẫn phát triển bình thường, không có tình trạng sốt giá, thậm chí có chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ.

“Đến nay có thể khẳng định sẽ không xảy ra bong bóng bất động sản trong những tháng cuối năm 2018 và cũng khó xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2019. Các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng để điều tiết hiệu quả thị trường. Các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng thương mại, nhà đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn”, ông Châu nói.

Thị trường bất động sản từ đây đến Tết Kỷ Hợi 2019 sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn do những tháng cuối năm cũng là cao điểm của thị trường bất động sản.

Theo ông Châu, thị trường bất động sản từ đây đến Tết Kỷ Hợi 2019 sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn do những tháng cuối năm cũng là cao điểm của thị trường bất động sản. Phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền sẽ tăng trưởng mạnh và cùng với phân khúc nhà ở trung cấp sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản.

Phân khúc nhà ở cao cấp cũng sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, tích hợp nhiều tiện ích dịch vụ. Xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng.

Phân khúc nhà ở xã hội, thiết chế Công đoàn sẽ có nguồn vốn và quỹ đất để phát triển kể từ quý IV năm 2018 trở đi. Dự kiến sẽ ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, cho phép xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích dưới 45m2 sẽ tạo điều kiện phát triển căn hộ giá rẻ.

Giá cả của phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát theo quy định của pháp luật.

Phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn. Dự kiến sẽ có các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các loại hình bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, căn hộ dịch vụ, shophouse để định hướng phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng.

Trong lúc nguồn cung quỹ đất dự án thông qua việc chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000ha đất nông nghiệp. Trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở.

Kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của TP.HCM và kế hoạch của VAMC thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu. Trong đó, nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng dự án bất động sản, giúp thúc đẩy thị trường mua bán chuyển nhượng dự án phát triển mạnh hơn.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin