Advertisement

Nhận bản tin

Liên hệ quảng cáo

Email: banbientap@baocungcau.net

Hotline: 0917 267 237

icon logo

Quên mật khẩu?

Có tài khoản? Đăng nhập

Vui lòng nhập mật truy cập tài khoản mới khẩu

Thay đổi email khác
icon

Chủ đầu tư chỉ chú trọng lợi nhuận khiến tranh chấp chung cư ngày càng tăng

Chủ đầu tư chỉ chú trọng thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm nghĩa vụ sau bán hàng, khiến người dân căng băng rôn để phản đối.

Lan nhanh

Hình ảnh hàng loạt băng rôn, khẩu hiệu cùng đoàn người tập trung dưới các tòa nhà hay đi diễu hành vòng quanh để phản đối chủ đầu tư, ban quản lý... tại các chung cư đã không còn xa lạ, nhất là tại đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Từ vụ việc tranh chấp xảy ra tại một vài dự án, giờ tình trạng này đã xuất hiện như một "làn sóng".

Tranh chấp ở các chung cư là vấn đề nhức nhối tại TP.HCM và Hà Nội.
Tranh chấp ở các chung cư là vấn đề nhức nhối tại TP.HCM và Hà Nội.

Các chuyên gia nhận xét, dù hệ thống pháp luật được đánh giá là tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhưng trên thực tế khi vận hành vẫn xảy ra một số tồn tại khiến tranh chấp, khiếu nại kéo dài. Câu chuyện mâu thuẫn này có xu hướng gia tăng tại các đô thị lớn.

Một trong những lý do được chỉ ra là bởi chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng. Điển hình là việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư, vấn đề về xác định diện tích sở hữu chung riêng.

Hiện tại, cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng, không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi trong quá trình thực hiện đầu tư.

Do đó, mặc dù việc quản lý, sử dụng nhà chung cư đã từng bước đi vào nề nếp, nhưng hiện vẫn còn một số hạn chế, bất cập trong quản lý vận hành và sử dụng.

Thống kê từ 43 báo cáo của địa phương và đơn thư gửi về Bộ Xây dựng cho thấy, đang có 215 dự án xảy ra khiếu nại, tranh chấp. Trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. Còn lại, 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác.

Tại Hà Nội, trong số 745 nhà chung cư thương mại thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. TP.HCM có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở TP.HCM thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Ông Hà Quang Hưng Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, nguyên nhân xảy ra khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân chính là do một số quy định về cách tính diện tích căn hộ, diện tích chung riêng trong các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng.

Việc đấu tố là chuyện thường thấy mỗi khi diễn ra hội nghị nhà chung cư.
Việc đấu tố là chuyện thường thấy mỗi khi diễn ra hội nghị nhà chung cư.

Ngoài ra, quy định các chế tài xử phạt hành vi vi phạm chưa phù hợp, đầy đủ và thiếu sức nặng so với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế.

Đặc biệt, tranh chấp gay gắt nhất hiện nay chính là sự thiếu minh bạch trong việc thu, chi quỹ bảo trì. Ông Hưng đưa ra dẫn chứng, có những chủ đầu tư ôm quỹ bảo trì không bàn giao lại cho Ban quản trị. Hoặc ngược lại, một số nhóm khách hàng có những mục đích tư lợi khi bằng mọi cách tham gia vào Ban quản trị tòa nhà.

Khi đã là thành viên trong Ban quản trị thì sử dụng số tiền bảo trì không đúng mục đích. Khi không được tham gia Ban quản trị tòa nhà thì dùng nhiều cách thức để xúi giục, lôi kéo, gây mất đoàn kết tại khu chung cư. Thực tế này đã diễn ra tại nhiều chung cư ở Hà Nội và TP.HCM.

Phải luật hóa

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, việc giải quyết tranh chấp nên thiên về quyền của người dân bởi họ là phe yếu, không có tiềm lực kinh tế, hiểu biết và mối quan hệ ít. Trong khi đó, doanh nghiệp nào cũng có một bộ phận pháp chế, luật sư, các hồ sơ đều bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp.

Bởi vậy, cần có sự điều chỉnh để cân đối quyền lợi của các bên liên quan, phải bảo vệ người dân và trao cho họ quyền quyết định. Tuy nhiên, ông Nam khuyến cáo, người dân phải làm quen với việc tham khảo ý kiến luật sư khi mua bán nhà và khi tranh chấp nên ra toà xử lý.

Trên thực tế, hiện nhiều người khi mua nhà ở không xem xét hết các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký, nhất là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao.

Khi mua căn hộ, khách hàng nên chọn sản phẩm của các chủ đầu tư uy tín để tránh tranh chấp về sau.
Khi mua căn hộ, khách hàng nên chọn sản phẩm của các chủ đầu tư uy tín để tránh tranh chấp về sau.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch VNREA chia sẻ, hầu hết các nước có nhà chung cư phát triển như Mỹ, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore… đều có đạo luật riêng hoặc có văn bản cấp Chính phủ để điều chỉnh các vấn đề về quản lý, sử dụng nhà chung cư như quy định phần sở hữu chung riêng, kinh phí bảo trì, quản lý vận hành, thành lập Ban quản trị.

Các chủ sở hữu sau khi vào ở ổn định sẽ bầu ra Ban quản trị để tổ chức quản lý, sử dụng. Nhiều nước còn quy định đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư phải là doanh nghiệp chuyên nghiệp. Ban quản trị toà nhà có thể lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành thông qua đấu thầu và phí dịch vụ được xác định thông qua giá trúng thầu.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quang Huy, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ Quản lý và khai thác tòa nhà PMC cho rằng, hiện có 2 xung đột cần giải quyết.

Đầu tiên là xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân trong hợp đồng mua bán về tranh chấp diễn giải, điều kiện chuyển giao nhà chuyển dần thành tranh chấp các vấn đề dịch vụ quản lý khi chủ đầu tư đứng ở vai trò cung cấp dịch vụ quản lý. Tiếp đến, khi Ban quản trị được thành lập và đi vào hoạt động thì xảy ra xung đột giữa các thành viên Ban quản trị hoặc giữa Ban quản trị với nhóm cư dân.

Doanh nghiệp này kiến nghị, trong hợp đồng mua bán hoặc các văn bản pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ hay quy định về quản lý nhà chung cư phải có riêng điều khoản về tính riêng rẽ và độc lập của hợp đồng.

Thêm nữa, khi có tranh chấp, khiếu kiện cư dân không được làm ảnh hưởng đến quá trình cung cấp dịch vụ mà phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ (ví dụ về tài chính) cho đến khi có phán quyết của cơ quan tố tụng.

Theo ông Huy, cần định nghĩa rõ ràng Ban quản trị là thể chế dân chủ hay thể chế chuyên môn. Theo quy định, Ban quản trị là tổ chức dân chủ cơ sở, nhưng quyền hạn trách nhiệm và nhiệm vụ của đơn vị này lại là một tổ chức chuyên môn.

Các văn bản pháp luật đang lẫn lộn giữa đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn dẫn tới quyền hạn, trách nhiệm của Ban quản trị khó thực thi. Hàng loạt những bất cập này cần được hóa giải để mô hình chung cư thực sự có ý nghĩa tạo lập cuộc sống văn minh cho cư dân đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, trên thực tế, có tranh chấp dù đã được Tòa án can thiệp nhưng sau đó chính quyền địa phương với các lực lượng phối hợp (công an, dân phòng…) cùng cư dân tại chỗ đã phải rất vất vả mới có thể trấn áp, trục xuất được những ban quản lý “tham quyền cố vị” ra khỏi chung cư.

Chủ đầu tư tham làm, chỉ quan tâm đến lợi nhuận là nguyên nhân chủ yếu khiến phát sinh tranh chấp ở các chung cư.
Chủ đầu tư tham làm, chỉ quan tâm đến lợi nhuận là nguyên nhân chủ yếu khiến phát sinh tranh chấp ở các chung cư.

Bởi quy định thu 2% phí bảo trì ngay khi bàn giao nhà và giao luôn số tiền này cho Ban quản lý tạm thời, vốn thường có “dây mơ rễ má” với chủ đầu tư, đã khiến lực lượng này có thêm động cơ “xẻ thịt” quỹ bảo trì và “cù nhây” trong chuyện bàn giao quỹ cho đại diện cư dân.

Do đó, HoREA cho rằng việc thu đủ phí bảo trì 2% ngay lúc nhận bàn giao nhà là không cần thiết vì đây là giai đoạn nhà thầu vẫn còn trách nhiệm bảo hành. Bên cạnh đó, đóng thêm 2% sẽ tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Do đó, HoREA đề xuất cho cư dân trả góp phí bảo trì tối thiểu là 60 tháng.

Theo HoREA, cư dân bắt đầu đóng tại thời điểm Hội nghị nhà chung cư đã bầu ban quản trị. Quỹ lúc này sẽ được kiểm soát và quyết định chi tiêu bởi Ban quản trị. Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất của phương án này là làm thế nào để huy động thêm tiền bảo trì chung cư sau khi quỹ ban đầu đã sử dụng hết do Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định vấn đề này.

Thế nên HoREA cũng cho rằng cần bổ sung Điều 108 Luật Nhà ở 2014 theo hướng, sau khi đã sử dụng hết phí bảo trì thì cư dân cần họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng thêm. Khoản tiền này có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư quản lý.

Đồng thời, HoREA kiến nghị quỹ bảo trì sẽ do Công ty Dịch vụ Công ích thu, quản lýđể bảo trì chung cư trên địa bàn, với sự giám sát của ban quản trị chung cư.

TRÀ GIANG
iconChia sẻ icon Chia sẻ
icon Chia sẻ

Advertisement