Chủ đầu tư 'bung hàng', giá nhà liệu có giảm tiếp?

Bung hàng, giá tăng

Sau một thời gian tạm ngưng vì khó khăn pháp lý, nguồn vốn, nhiều dự án bắt đầu khởi động lại khiến thị trường căn hộ tại TP.HCM "ấm" lên. Ghi nhận cho thấy, những dự án chào bán hiện nay chủ yếu là tái khởi động hoặc mở bán ở những giai đoạn tiếp theo. Giá bán căn hộ tăng so với giai đoạn trước. 

Tại dự án chung cư La Partenza (huyện Nhà Bè, TP.HCM), khi mở bán vào cuối năm 2019 nhưng chưa hoàn thành pháp lý, chủ đầu tư kêu giá từ 28 -30 triệu đồng/m2. Hiện, dự án đang thi công móng cọc và tái mở bán với mức giá khoảng 54 triệu/m2. 

Hay chủ đầu tư Nam Long tiếp tục giới thiệu ra thị trường dòng căn hộ biệt lập Flora thuộc Akari City giai đoạn 2, tại quận Bình Tân, TP.HCM với mức giá 50 triệu đồng/m2, cao hơn giai đoạn 1 khoảng 3 triệu đồng/m2.

Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đang chào bán 1.000 căn hộ tại dự án dự án Moonlight Avenue (TP. Thủ Đức) với giá bán 68 triệu đồng/m2 với chiết khấu lên đến 40-45%. Tập đoàn này cũng vừa ra mắt dự án Avatar Thu Duc với gần 2.400 sản phẩm, giá bán khoảng 59 triệu đồng/m2. 

Ở phân khúc hạng sang, hàng loạt dự án dự án cũng tái khởi động và đưa sản phẩm ra thị trường. Dự án The Metropole 3 Thủ Thiêm, quận 2 của Công ty cổ phần Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land) mở bán giai đoạn 4 với mức giá dao động từ 9.000 - 11.000 USD/m2 (giá gần như cao nhất khu vực Thủ Thiêm), tăng gần gấp đôi so với giai đoạn mở bán năm 2018.

Hay dự án Zeit River Thủ Thiêm do chủ đầu tư GS E&C Hàn Quốc đã xây đến tầng 24 chuẩn bị mở bán vào tháng 7. Đây gần như là dự án duy nhất hoàn hiện về pháp lý trước khi mở bán tại khu vực Thủ Thiệm với mức giá khoảng 7.000 USD. Với mức giá này, căn 2 phòng ngủ (90m2) rơi vào khoảng 14 tỷ đồng. Hiện tại dự án đang nhận booking 300 triệu đồng/suất. 

Tại thị trường Bình Dương, Tập đoàn Bcons vừa mở bán dự án căn hộ Polaris, với diện tích dao động 40 - 60m2, giá khoảng 42-43 triệu đồng/m2. 

Các chuyên gia bất động sản nhận định, những thông tin chính sách được tháo gỡ cũng như động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước giúp sức cầu hồi phục, nhưng khó tăng vẫn còn trong ngắn hạn.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua và theo các số liệu nghiên cứu thì nguồn cung và lượng quan tâm tìm kiếm bất động sản đã có dấu hiệu khả quan hơn. 

Tuy nhiên về giá cả, thị trường đã trải qua nhiều tháng cầm chừng, không còn tăng nóng như trước đây nhưng cũng không giảm. Báo cáo quý 1/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 43% người có nhu cầu mua ở thực đang có tâm lý tiếp tục chờ bất động sản giảm giá.

Cùng quan điểm trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: "Giá chung cư trong thời gian tới sẽ khó giảm sâu vì các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực vẫn đang là điểm sáng của thị trường bất động sản. Đặc biệt những chính sách tốt hỗ trợ thị trường sẽ tạo ra cú hích tương đối".

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2023 của DKRA Group, thị trường căn hộ ghi nhận 9 dự án mở bán trong quý vừa qua, với nguồn cung mới khoảng 1.378 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương.

Nguồn cung mới giảm 67% so với quý trước và giảm 59% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 864 căn, tương đương 63% nguồn cung mở bán mới và giảm 66% so với cùng kỳ năm trước.

Dự báo, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới quý 2/2023 tại TP.HCM có thể tăng gấp đôi so với quý 1, ở mức khoảng 2.000 - 2.500 căn, Bình Dương khoảng 500 - 1.000 căn, Long An khoảng 200 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 350 căn mở bán.

Phân khúc căn hộ hạng A giữ vững vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi đó căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào, lãi vay, chi phí pháp lý dự án…

Còn theo Bộ phận nghiên cứu của Savills, từ nay đến cuối năm, dự kiến TP.HCM sẽ có thêm 9.000 căn hộ mới, trong đó hạng B sẽ chiếm 71%, hạng C sẽ có 23% thị phần và hạng A sẽ chiếm 6%. Đến năm 2026, 137.540 căn từ 186 dự án sẽ được mở bán. Dù một số dự án chưa được xếp hạng nhưng các chủ đầu tư đang tỏ ra quan tâm đến các sản phẩm vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu.

Có nên đầu tư?

Chia sẻ về thị trường căn hộ tại thời điểm hiện tại, ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam cho biết, nguồn cung mới còn rất thấp, do nhiều dự án vướng pháp lý. Những dự án căn hộ đang mở bán chủ yếu là triển khai giai đoạn tiếp theo khi pháp lý hoàn thành.

Đối với thị trường thứ cấp, số liệu nghiên cứu cho thấy giá giảm rõ rệt, chủ yếu tập trung ở nhóm khách hàng sử dụng đòn đẩy tài chính quá lớn buộc phải cắt lỗ vì tình hình kinh tế khó khăn.

Ngoài ra việc giảm giá còn tập trung ở những dự án có nguồn cung quá lớn. Hoặc nhóm mua dự án bị vướng pháp lý, nhưng nhóm này gần như mất thanh khoản vì giảm giá cũng không ai mua lại. Thị trường thứ cấp giảm từ 20-35% so với năm ngoái. Tuy nhiên, những nhà đầu tư ổn về tài chính thì có xu hướng ôm hàng chờ giá lên.

Theo ông Thắng, đây có thể xem là cơ hội cho những nhà đầu tư có nguồn tài chính dồi dào, để săn tìm kiếm bất động sản có giá trị chiết khấu cao, có vị trí tốt. Tuy nhiên thực tế ghi nhận có những dự án pháp lý rất tốt nhưng tình hình bán hàng cũng khá ảm đạm.

Ông Thắng cũng cho biết thêm, những dự án căn hộ có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư có đủ tiềm lực, chính sách bán hàng tốt sẽ được nhà đầu tư lựa chọn. 

Còn ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn khuyến nghị, người mua nên cân nhắc kỹ bài toán tài chính, xem xét số vốn tự có, khả năng vay vốn và khả năng trả nợ. 

Đối với những người mua để ở, thời điểm này có thể giúp người sở hữu nhà có được căn hộ phù hợp với túi tiền. Còn đối với các nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng hơn rất nhiều vì chi phí đầu tư liên quan đến việc thu hồi vốn nên cần nắm vững thông tin chi tiết về khả năng biến động giá thuê, giá bán, lợi suất cho thuê.

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành và Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam nhận định, khả năng đầu tư sinh lời sẽ xuất hiện ở thị trường thứ cấp, tuy nhiên phụ thuộc rất nhiều vào sự điều chỉnh lãi suất trong thời gian tới. 

Với lãi suất vay lên đến 14-15 %/năm, đây là mức khá cao khiến người mua nhà buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng. Tuy nhiên, nếu lãi suất có thể quay trở lại như giai đoạn trước COVID-19 khoảng 10-12 %/năm thì thị trường này sẽ bắt đầu hấp dẫn hơn và thanh khoản sẽ tăng lên.

Ông Troy dự báo, diễn biến thị trường thứ cấp sẽ rất thú vị trong khoảng 12 tháng tới. Sau giai đoạn này, tình trạng khăn hiếm nguồn cung mới sẽ thay đổi nhờ có thêm nhiều dự án mới ra mắt. Khi đó, giá thứ cấp có thể sẽ quay về trạng thái ổn định hơn.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin