Cho thuê căn hộ phải đóng những loại thuế nào?

Đóng thuế thu nhập cá nhân ra sao?

Một khách hàng tên A đang có căn hộ cho thuê bên Phú Mỹ Hưng. Anh A đã ký hợp đồng cho thuê căn hộ với người nước ngoài (thời hạn hợp đồng 1 năm), theo phương thức đặt cọc 2 tháng và trả hết 1 năm ( được thể hiện rõ trong hợp đồng).

Vậy, theo hợp đồng thì khi anh A đi kê khai thuế thì số tiền thuế anh A nộp sẽ là 1 lần hay có thể chia ra nhiều đợt? Vì nếu khách ở một thời gian mà không thuê thì anh A phải trả lại số tiền chưa sử dụng. Anh A đang thắc mắc không biết có thể khai thuế 3 tháng 1 lần được không? Trong hợp đồng anh A có ghi rõ nếu khách thuê không thuê nữa thì báo trước 3 tháng.

Người cho thuê căn hộ cần tìm hiểu kỹ các vấn đề liên quan đến thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Luật sư Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Về vấn đề kê khai thuế được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Thông tư số 92/2015/TT-BTC:

Điều 8. Khấu trừ thuế, khai thuế, nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản:

1. Đối với trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế

Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế là cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với cá nhân; cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với tổ chức không phải là tổ chức kinh tế (cơ quan Nhà nước, tổ chức Đoàn thể, Hiệp hội, tổ chức Quốc tế, Đại sứ quán, Lãnh sự quán, ...); cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng không có thoả thuận bên thuê là người nộp thuế thay.

a) Nguyên tắc khai thuế

- Cá nhân trực tiếp khai thuế thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân nếu có tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng.

- Cá nhân lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung.

- Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

Do đó:

Thứ nhất, anh A phải có tổng doanh thu từ việc cho thuê tài sản (cho thuê căn hộ) trong 1 năm dương lịch trên 100 triệu đồng thì bạn mới phải tiến hành việc kê khai thuế GTGT và thuế TNCN. Do anh A không cung cấp thông tin về việc cho thuê nhà từ ngày tháng năm nào nên chưa thể xác định rõ cho anh A khoảng thời gian nào tương ứng với mức tiền cho thuê mà anh A sẽ phải đóng thuế hay không đóng thuế.

Anh A có thể tham khảo cách tính theo ví dụ 5 điểm b khoản 1 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

"b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.

Ví dụ, bà C ký hợp đồng cho thuê nhà trong 2 năm, tính theo 12 tháng liên tục với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 2015 đến hết tháng 9 năm 2017, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng. Như vậy, doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của bà C xác định như sau:

Năm 2015, bà C cho thuê nhà 3 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là 3 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng. Như vậy, năm 2015 bà C không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2016, Bà C cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 1 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng. Như vậy, năm 2016 bà C phải nộp thuế giá trị gia tăng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

Năm 2017, bà C cho thuê nhà 9 tháng (từ tháng 1 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là 9 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng. Như vậy, năm 2017 bà C không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.

Thứ hai: Sau khi xác định doanh thu tính thuế thì anh A sẽ thực hiện kê khai thuế một lần.

Căn cứ theo Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007

Điều 7. Kỳ tính thuế

Nếu tổng doanh thu từ việc cho thuê tài sản (cho thuê căn hộ) trong 1 năm dương lịch trên 100 triệu đồng thì mới phải tiến hành việc kê khai thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp.

1. Kỳ tính thuế đối với cá nhân cư trú được quy định như sau:

a) Kỳ tính thuế theo năm áp dụng đối với thu nhập từ kinh doanh; thu nhập từ tiền lương, tiền công;

b) Kỳ tính thuế theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với thu nhập từ đầu tư vốn; thu nhập từ chuyển nhượng vốn, trừ thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ trúng thưởng; thu nhập từ bản quyền; thu nhập từ nhượng quyền thương mại; thu nhập từ thừa kế; thu nhập từ quà tặng;

c) Kỳ tính thuế theo từng lần chuyển nhượng hoặc theo năm đối với thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán. Trường hợp cá nhân áp dụng kỳ tính thuế theo năm thì phải đăng ký từ đầu năm với cơ quan thuế.

2. Kỳ tính thuế đối với cá nhân không cư trú được tính theo từng lần phát sinh thu nhập áp dụng đối với tất cả thu nhập chịu thuế.

Ngoài ra điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư số 92/2015/TT-BTC quy định về doanh thu tính thuế như sau:

2. Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.

a) Doanh thu tính thuế

Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

a.1) Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

a.2) Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

a.3) Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Về số tiền phải nộp khi đi kê khai khi kinh doanh cho thuê căn hộ:

Theo phân tích ở trên thì anh A sẽ phải tiến hành kê khai thuế 1 lần do đó số tiền mà anh A phải đóng sẽ phải là một lần và không thể chia ra làm nhiều đợt. Số tiền mà anh A phải đóng sẽ bao gồm thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.