Chen chân mua đất nền vùng ven: Do nhu cầu ở thực hay sốt ảo?

Lan rộng

Cơn sốtđất nền vùng ven không phải mới bùng phát mà đã bắt đầu tư giữa năm 2017. Khi đó, giá đất nền tại quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Củ Chi tăng mạnh đã gây nhiều khó khăn cho quản lý Nhà nước về quy hoạch đô thị cũng như ảnh hưởng đến nhu cầu ở thực của người dân.

Đến nay, giá đất nền ở vùng ven TP.HCM không những không giảm mà còn tiếp tục được đẩy lên. Quay trở lại quận 9 và Củ Chi ở thời điểm này, chúng tôi ghi nhận các biển rao bán đất nền, trung tâm môi giới nhà đất không mất đi mà ngày càng nhiều hơn, bảng mới kề bảng cũ, mọc nhan nhản ở dọc các tuyến đường có nhiều bãi đất trống. 

Các biển hiệu ghi tên Dự án đất nền, Bán đất chính chủ ở trên đường Gò Cát, Nguyễn Duy Trinh, Lã Xuân Oai của quận 9 hay Tỉnh lộ 9, Bình Mỹ  của huyện Củ Chi luôn đi kèm với giới cò đất hoạt động sôi nổi, túc trực trong các quán cà phê, ngoài đất trống từ sáng đến chiều tối. 

Đất nền đang tạo ra cơnsốt giá sau vụ cháy chung cư Carina.

Nếu như ở cuối năm 2017, giá đất nền khu vực quanh các trục đường như Nguyễn Duy Trinh, Võ Văn Hát, Lã Xuân Oai, Gò Cát... chỉ từ 26 triệu đồng/m2 thì hiện nay đội lên tới 32 triệu đồng/m2.

Điều đáng nói, khách mua không thể tiếp cận được chủ đầu tư hoặc chủ bán đất mà hầu hết phải thông qua cò đất. Khi người mua muốn tiếp cận chủ đầu tư để thương thảo giá bán thì được nhân viên chốt giá trước, khi nào đặt cọc sẽ gọi chủ nhà ra tiến hành giao dịch.

Khu vực vòng xoay Phú Hữu, dọc theo đường Nguyễn Duy Trinh có khoảng 20 nền đất do người dân tự phân lô. Cuối năm 2017, những nền đất này được chào bán với giá 20 triệu đồng/m2 chưa ra sổ đỏ. Cũng chính mảnh đất đó, hiện nay chúng tôi hỏi lại thì giá đã là 28 triệu đồng/m2. Nguyên nhân tăng giá được lý giải là do sẽ mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh và lo ngại ở chung cư không an toàn phòng cháy chữa cháy. 

Dự án Khu dân cư Bình Mỹ Center nằm trên Tỉnh lộ 9, huyện Củ Chi do Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Lan Phương vừa làm chủ đầu tư vừa phân phối đang được san ủi đất, có nơi vẫn còn ao ruộng chưa lấp hết, hạ tầng chưa được UBND huyện Củ Chi nghiệm thu nhưng công ty này vẫn nhận đặt cọc và mở bán ngày 18/3 với số lượng khoảng 200 nền, giá bán 13 triệu đồng/m2.

Gọi vào hotline bán hàng của công ty này, chúng tôi được thông báo đã hết hàng. Tìm đến dự án trong vai người mua đất, chúng tôi được ông Tâm, một người túc trực trong quán nước cạnh dự án đon đả chào hỏi.

Ông Tâm dẫn chúng tôi đến bản vẽ sơ đồ nền đất được in to treo vào lối vào dự án cho biết, bây giờ tìm mua không còn nền nào nữa vì đã có người đặt mua hết. Tuy nhiên, khách muốn mua thì sẽ bán lại với giá 17 triệu đồng/m2, chênh giá cũ lên tới 4 triệu đồng/m2.

Không chỉ tại TP.HCM, cơn sốt đất nền còn lan rộng tới những tỉnh lân cận TP.HCM. Hồi giữa tháng 4, hơn 3.000 khách hàng đã chen chân nhau để làm thủ tục giữ chỗ đất nền dự án Mega City 2 tại Nhơn Trạch của tỉnh Đồng Nai.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Kim Oanh cho biết trong giai đoạn 1 của dự án, công ty dự kiến chỉ đưa ra thị trường khoảng 1.000 sản phẩm nhưng chỉ sau một tuần đã bổ sung thêm 500 sản phẩm do nhu cầu tăng cao. Tuy nhiên, đến lễ giới thiệu dự án thì công ty buộc phải tung toàn bộ 3.100 sản phẩm ra thị trường nhưng vẫn bị cháy hàng sau khoảng 4 giờ giao dịch.

Dự án khu đô thị thương mại Mega City 2 có quy mô 84ha, tọa lạc ngay trung tâm hành chính Nhơn Trạch, kết nối trực tiếp với TP.HCM và các khu vực phát triển năng động của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam thông qua hệ thống giao thông hoàn.

Ở Củ Chi, đất chưa san lấp xong đã được bán hết.

Còn tại Long An, cơn sốt đất nền đã khiến hàng loạt dự án của Thắng Lợi, Cát Tường, Trần Anh… ngang nhiên mở bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý.

Nhu cầu ở thật

Lý giải về cơn sốt đất nền vùng ven, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Kim Oanh cho biết, từ đầu năm 2018 đất nền cùng ven đã trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn. Trong đó Nhơn Trạch nắm giữ một lợi thế khi chỉ cách TP.HCM bởi một con sông, giá đất rẻ và hạ tầng đang phát triển nhanh chóng.

Theo ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam, trong quý I năm 2018 có khoảng 970 nền đất cung cấp ra thị trường TP.HCM, tỷ lệ tiêu thụ đạ̣t khoảng 83%. Trong đó, chiếm tới 70-80% người mua là khách hàng đầu tư. Giá đất nền đã tăng từ 5-10% so với quý IV năm 2017, riêng quận 2 giá đất tăng 15-20%. 

Ông Lâm cho biết thêm, trong năm 2018 thị trường đất nền vùng ven TP.HCM sẽ tạo cơn sóng thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các chủ đầu tư và người mua. Trong thời gian qua, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM và các tỉnh giáp ranh vô cùng sôi nổi với hàng loạt dự án mở bán hoặc công bố ra thị trường và giao dịch tấp nập, chủ yếu tập trung tại khu vực Long An, Đồng Nai, Bình Dương. DKRA Việt Nam nhận định, nguồn cung này sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.

Hơn 3.000 khách hàng đã chen chân nhau để làm thủ tục giữ chỗ đất nền dự án Mega City 2.

“Hầu hết các dự án đất nền vùng ven đều có thanh khoản cao, tốc độ ra hàng nhanh. Điều này chứng tỏ nhu cầu của khách mua khá cao và đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của người mua. Mức giá đến cuối năm có thể tiếp tục tăng, dù không đột biến như quý I năm 2017. Qua đó vẫn tạo mức lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư so với các phân khúc khác”, ông Lâm nói.

Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam cho rằng, có nhiều nguyên nhân tác động đến việc tạo sóng của thị trường đất nền vùng ven. Đầu tiên là tư duy tâm lý đất là vĩnh viễn vẫn còn ảnh hưởng đến khách mua. Tỷ lệ lợi nhuận của phân khúc đất nền luôn cao hơn so với các phân khúc khác.

Hơn nữa, thị trường đất nền tại khu vực trung tâm TP.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới và giá đã tăng khá cao, hạn chế đối tượng khách đầu tư trong khi các tỉnh giáp ranh với điều kiện thuận lợi và tiềm năng phát triển mạnh của hạ tầng giao thông thì giá đất nền phân lô đang thấp, đa dạng về giá trị đầu tư, tiềm năng tăng trưởng cao. Điều đó tạo động lực để khách mua tìm kiếm đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven.

“Với lãi suất tiền gửi ngân hàng ổn định ở mức trung bình trong khi một vài thông tin hoặc sự cố bất lợi trong lĩnh vực ngân hàng cũng là nguyên nhân tác động khiến người mua lựa chọn các kênh đầu tư có tính an toàn cao như đất nền”, ông Lâm nói.

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Đăng Quỳnh, Tổng giám đốc Công ty Hiển Vinh Group cho biết, các thông tin quy hoạch vùng, sự phát triển hạ tầng giao thông từ TP.HCM tới các tỉnh vùng ven cũng là nguyên nhân quan trọng khiến thị trường này thêm khởi sắc. Riêng tại Long An, các dự án có tính thanh khoản tốt là do người dân có nhu cầu ở thật.