Căn hộ giá rẻ ở Sài Gòn bỗng dưng 'biến mất'

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm 2017, TP.HCM có 92 dự án hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 42.991 căn nhà (37.502 căn hộ chung cư, 5.489 căn nhà thấp tầng).  

Trong số này, phân khúc cao cấp có 10.987 căn hộ, chiếm 25,5%. Phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất, đến 45,5% với 19.509 căn. Phân khúc bình dân có 12.495 căn, chiếm 29,1%.

So với năm 2016, căn hộ bình dân đã tăng đến 5.026 căn, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của người thu nhập thấp đô thị và người nhập cư.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia nhận định, phân khúc căn hộ bình dân, với mức giá giao động từ 20 – 25 triệu đồng/m2 đang phát triển, nhưng phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ lại đang tương đối hiếm trên thị trường.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long cho biết, căn hộ giá rẻ là những dự án có mức giá dao động từ 14 – 18 triệu đồng/m2. Thế nhưng, ngoại trừ một số dự án nhà ở xã hội, và một số căn hộ nhà ở xã hội nằm trong dự án thương mại (theo quy định, những dự án có quy mô trên 10ha phải trích 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội), những dự án có mức giá nói trên gần như “biến mất” khỏi thị trường.

Ông Huỳnh Ngọc Châu , Phó tổng giám đốc thường trực công ty L&L Group cho rằng, việc quỹ đất phát triển dự án ngày càng khan hiếm, cộng với giá đất tăng cao đã khiến cho chi phí đầu tư vào một dự án gia tăng.

Những dự án có mức giá từ 14 - 18 triệu đồng gần như "biến mất" khỏi thị trường 1 vài năm gần đây.

Thêm vào đó, những thủ tục hành chính kéo dài, chưa có sự ổn định việc đóng tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay tăng…đã khiến các dự án nhà giá thấp vốn có tỷ lệ lợi nhuận thấp đã khan hiếm lại ngày càng khan hiếm hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Xuân Quang cho rằng, hiện nay, các chính sách cho nhà ở xã hội được quy định rất chi tiết với nhiều hỗ trợ. Thế nhưng, chính sách hỗ trợ nhà ở thương mại giá rẻ lại chưa có gì cụ thể.

Theo ông Quang, muốn làmnhà giá rẻ, chủ đầu tư phải đưa ra những phương án tiết kiệm hợp lý. Trong đó có 3 vấn đề chú ý là diện tích nhỏ, tiện ích vừa đủ và vị trí hợp lý. Nhà nước không nên cứng nhắc với các quy định dự án chung cư phải có bao nhiêu phần trăm cây xanh, bao nhiêu tiện ích như công viên, hồ bơi...

Lãnh đạo một công ty địa ốc cho biết, bên cạnh quỹ đất và thủ tục hành chính, chính việc thị trường bất động sản hồi phục trở lại từ năm 2013 cũng góp phần làm dự án thương mại giá rẻ "biến mất" trên thị trường. 

"Với việc tăng trưởng nóng, nhu cầu mua nhà cao, đã khiến cho nhiều chủ đầu tư mạnh dạn tăng giá bán sản phẩm của mình. Dần dần, thị trường đã tự xác lập một khung giá mới, cao hơn rất nhiều so với vài năm trước đây", vị này nói. 

Cũng theo vị này, cái khó của doanh nghiệp khi làmnhà giá rẻ là phải đáp ứng được mức giá tương ứng với giá nhà ở xã hội, trong khi đây là những dự án nhà ở thương mại, không được ưu đãi về tiền sử dụng đất hay lãi vay.

Trước đây, khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được sử dụng, nhiều doanh nghiệp đã mạnh dạn phát triển phân khúc này để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Thế nhưng, khi gói này kết thúc, gần như chính sách hỗ trợ chonhà ở giá rẻ không còn nữa. Áp lực từ quỹ đất, cộng với biên lợi nhuận khiến nhà đầu tư không mấy mặn mà.

"Luật Đất đai quy định không miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Quy định này về tổng thể là đúng, nhưng chưa tạo được chính sách khuyến khích đối với các dự án nhà ở thương mại giá rẻ", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Theo ghi nhận, thời gian qua, nhiều dự ánnhà ở giá rẻ, có mức giá 600 – 700 triệu đồng/căn thu hút được sự quan tâm của rất nhiều người.

Chẳng hạn, cuối tháng 11/2017, công ty Nam Long đã mở bán giai đoạn 1 một số căn hộ nhà ở xã hội tại dự án EhomeS Nam Sài Gòn. Với mức giá từ 658 triệu đồng/căn, chỉ trong vòng hơn 2h đồng hồ, toàn bộ sản phẩm đã được khách hàng đặt mua hết, bởi trong khi chỉ có 200 sản phẩm, số lượng hồ sơ đăng ký đã lên đến hơn 700 người.

Trước đó, Công ty Cổ phần Chương Dương cũng đã chào bán dự án nhà ở xã hội Chương Dương Home (quận Thủ Đức) với mức giá từ 580 – 950 triệu đồng/căn (đã bao gồm thuế VAT). Với quy mô 1.205 căn hộ, chỉ sau 2 tháng, toàn bộ block B (block đầu tiên của dự án) đã được chào bán hết.

Ngoài 2 dự án nói trên, năm 2017, TP.HCM gần như không còn dự án nào có mức giá tương tự chào bán ra thị trường.

Trên thực tế, hiện nay, để đáp ứng được mức giá trên dưới 1 tỷ đồng, nhiều chủ đầu tư đã thực hiện chính sách cắt giảm diện tích căn hộ để phù hợp với túi tiền của đông đảo khách hàng. Tuy nhiên, mới đây, TP.HCM đã có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng không cho TP.HCM xây dựng nhà ở thương mại dưới 45m2 do lo ngại bị quá tải về hạ tầng, dân số và tạo nên những khu ổ chuột trên cao.

"Nhà nhỏ không phải là vấn đề lớn, mà nên xây dựng như thế nào để đáp ứng nhu cầu. Nhà nhỏ nhưng quy hoạch tốt, thiết kế phù hợp, đáp ứng khả năng chi trả của người dân mới là điều quan tâm. Tôi nhấn mạnh nhà bao nhiêu m2 không quan trọng, quan trọng là hợp khả năng người mua. Với TP.HCM, tôi thấy diện tích hợp lý cho căn hộ thương mại vừa túi tiền là 40 m2", ông Nguyễn Xuân Quang nêu ý kiến.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, hiện nay, nhu cầu vềnhà ở giá rẻ của người dân là rất lớn. Để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này, Chính phủ nên có chính sách miễn, giảm hoặc chưa thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ. Cơ quan chức năng cần có chính sách hỗ trợ chủ đầu tư mới có thể giải quyết tình trạng mất cân bằng trên thị trường hiện nay.