Căn hộ giá rẻ 20 triệu đồng/m2: Làm được không?

Mất hút căn hộ giá rẻ, vì sao?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhu cầu căn hộ vừa túi tiền hiện rất “khan hiếm”, nhưng là nhu cầu ở thực của đa số người dân. Những năm qua HoREA luôn khuyến cáo các doanh nghiệp ưu tiên phát triển phân khúc này, để bù đắp tình trạng thiếu hụt nguồn cung trên thị trường. Tuy nhiên, thực tế, nguồn cung phân khúc này khá nhỏ giọt và luôn “cháy hàng” ngay sau khi mở bán.

Cũng theo ông Châu, căn hộ hạng C, có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, ngày càng khan hiếm nên hiện nay giá thấp nhất trên thị trường rơi vào khoảng 27 - 28 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ hạng C tại TP.HCM được phân bổ ở các khu vực xa trung tâm như quận Bình Tân, huyện Nhà Bè và huyện Bình Chánh… với khoảng giá trung bình từ 30 - 35 triệu đồng/m2.

Hiện nay, căn hộ dưới 1,5 tỷ thực sự rất khó tìm tại TP.HCM. Với mức giá trung bình từ 30 triệu đồng/m2 thì một căn hộ 50 m2 cũng khoảng 1,5 - 1,75 tỷ đồng, chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì, vì vậy thực tế người mua sẽ phải trả mức giá gần 2 tỷ đồng/căn.

Nguồn cung căn hộ cao cấp thì nhiều, trong khi căn hộ giá rẻ gần như không có.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam cũng cho rằng, nhu cầu căn hộ hạng C tại TP.HCM gần như biến mất khỏi thị trường. Trong khi dự án nhà ở xã hội đang gặp nhiều bế tắc thì loại hình nhà ở thương mại giá rẻ này sẽ “cứu cánh” cho nhu cầu nhà ở một bộ phận có thu nhập trung bình thấp.

Nguyên nhân sự biến mất của căn hộ hạng C được các chuyên gia cho rằng, quỹ đất trên địa bàn TP.HCM ngày càng cạn kiệt, giá đất liên tục tăng, thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí đầu tư bị đội vốn lên cao khiến giá bán sản phẩm ra thị trường quá cao, vượt khỏi tầm với của khách hàng. Hiện nay gần như không còn căn hộ nào có giá khoảng 1 tỉ đồng tại TP.HCM, phải 2 - 3 tỉ đồng trở lên mới mua được căn hộ tầm trung 2 phòng ngủ.

Chính vì thế mà một số dự án đang được chào bán ở kkhu vực vùng ven như Bình Chánh, quận 9, quận 12, quận 6… cũng có mức giá dao động từ 1,9 - 2,5 tỷ đồng/căn.

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đang làm dự thảo nghị quyết khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để trình Chính phủ trong quý 3 năm nay.

Dự thảo đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi cho dự án phát triển nhà ở thương mại gia thấp, có mức giá không quá 20 triệu đồng/m2. Loại hình căn hộ này được thiết kế theo tiêu chuẩn căn hộ khép kín, có diện tích sử dụng dưới 70 m2 sàn, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2. Như vậy, giá một căn hộ tối đa khoảng 1,5 tỉ đồng, đã bao gồm thuế VAT.

Phát triển nhà ở thương mại giá thấp cần một cơ chế thông thoáng. Ảnh: Cẩm Viên

Để làm được loại hình căn hộ này, nhà nước sẽ có cơ chế chính sách ưu đãi như giảm 50% tiền sử dụng đất phải nộp, bố trí 500 tỉ đồng trong tổng nguồn vốn 2.000 tỉ đồng cấp cho 4 ngân hàng thương mại để cấp bù lãi suất cho vay. Những dự án này sẽ được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại giá rẻ do cơ quan có thẩm quyền ban hành...

Có cơ chế, vẫn làm được

Qua tham khảo ý kiến của nhiều doanh nghiệp bất động sản, đa số đều cho rằng mức giá này có thể triển khai dự án nếu được Nhà nước hỗ trợ.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, khẳng định có thể làm được nhà ở thương mại giá thấp với mức giá 20 triệu đồng/m2 nhưng đối với những khu đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM thì rất khó thực hiện vì giá đất ở những khu vực này rất cao.

Theo ông Nghĩa, cơ cấu giá thành 1 m2 căn hộ bao gồm chi phí xây dựng khoảng 10 triệu đồng (đã hoàn thiện cơ bản), cộng thêm chi phí thiết kế quản lý khoảng 5%, chi phí tài chính khoảng 30%, chi phí bán hàng khoảng 5 - 7%... Trong khi đó chi phí đất chiếm từ 10 - 30% dự án, tùy vị trí khu đất. Cộng tất cả các chi phí trên, 1 m2 căn hộ thương mại bình dân khi xây dựng hoàn thiện cơ bản khoảng 20 triệu đồng/m2. 

Như vậy để doanh nghiệp có thể làm được phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ này thì Nhà nước cần có một cơ chế hỗ trợ: giảm tiền sử dụng đất, giảm lãi vay, hạn chế tối đa những thủ tục rườm rà để các doanh nghiệp có động lực phát triển dự án.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, với mức giá nhà ở thương mại giá rẻ dao động từ 20 triệu đồng/m2, nhiều doanh nghiệp có thể làm được nếu ở tỉnh lẻ vì giá đất rẻ. Tuy nhiên nếu áp dụng mức giá này tại các thành phố lớn như Hà Hội, TP.HCM, Đà Nẵng thì khó khả thi vì giá đất những khu vực này khá cao. Doanh nghiệp sẽ không mấy mặn mòi vì lợi nhuận không cao lại cộng thêm các thủ tục pháp lý cơ chế phức tạp.

HoREA vừa đề xuất giảm thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp làm nhà giá thấp.

Ông Phúc cho biết thêm, giá bất động sản khi bán ra thị trường gồm 4 yếu tố: Giá đất cấu thành sản phẩm, giá xây dựng cấu thành sản phẩm, chi phí tài chính của doanh nghiệp, kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp... nhưng tất cả các biến số này đều có xu hướng tăng.

Có những thành phố như Hà Nội và TP.HCM thì giá đất rất cao, nhà nước chỉ giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ nông nghiệp lên thổ cư. Tuy nhiên đây không phải là yếu tố quan trọng để cấu thành lên giá bán.

Điều này chưa kể vật giá xây dựng, nhân công có xu hướng tăng, và xây nhà 20 triệu/m2 không đồng nghĩa với việc xây những công trình kém chất lượng mà phải đảm bảo chất lượng tốt, đúng tiêu chuẩn…

Ông Ngô Quang Phúc cho rằng, điều quan trọng nhất trong câu chuyện phát triển nhà ở thương mại giá thấp này gồm 2 yếu tố. Thứ nhất là quỹ đất để phát triển dự án, chúng ta có thể sử dụng những quỹ đất từ các công trình nhà ở quốc gia để phát triển dự án, có thể cho các doanh nghiệp tham gia vào đấu giá để thực hiện dự án.

Thứ hai là đẩy mạnh thủ tục pháp lý, phải có cam kết thời gian để hoàn thành thủ tục pháp lý cho các dự án này. Không thể để doanh nghiệp đơn độc cầm hồ sơ đi lòng vòng khắp nơi. Ngoài ra, Nhà nước nên bố trí một nguồn vốn hỗ trợ cho các doanh nghiệp phát triển dự án này về lãi suất ưu đãi.  

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin