Căn hộ 40 - 50 m2: Phân khúc bị lãng quên

Căn hộ nhỏ “all in one” đang đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho nhiều người. Ảnh: Thanh Huyền

Xu hướng độc thân tăng cao

Theo Tổng cục Thống kê, tỷ lệ hộ gia đình độc thân ở thành thị đã tăng từ 6,23% năm 2004 lên 9,1% năm 2014 và tiếp tục tăng lên 10,1% vào năm 2019.

Số liệu tổng điều tra dân số qua các thời kỳ càng phản ánh rõ nét điều này, khi số người bình quân trong hộ liên tục giảm: Năm 1979 là 5,22 người/hộ; năm 1989 là 4,84 người/hộ; năm 1999 là 4,6 người hộ; năm 2009 là 3,8 người/hộ; đến năm 2019 là 3,5 người/hộ, trong đó quy mô hộ bình quân khu vực thành thị chỉ là 3,3 người/hộ.

Thực tế trên cho thấy xu thế quy mô hộ gia đình nhỏ đã hình thành và còn mở rộng theo thời gian. Gia tăng tỷ lệ hộ gia đình độc thân tại các đô thị cũng cho thấy một tiềm năng lớn ở phân khúc căn hộ có diện tích nhỏ (40-50 m2/căn). Tuy nhiên, khi trao đổi với các thành viên thị trường thì được biết, việc phát triển căn hộ này vẫn còn là điều mới mẻ hoặc chưa được tính đến, cùng với đó là không ít rào cản.

Đại diện một chủ đầu tư cho hay, ông hoàn toàn bất ngờ về số liệu thống kê sự gia tăng mạnh của gia đình độc thân, đồng thời khẳng định, đây là một phân khúc tiềm năng. Song, do lần đầu nghe về điều này nên ông chưa tính đến việc phát triển dự án căn hộ cho người độc thân.

Nhà đầu tư có thể tìm cách khai thác “miếng bánh” phân khúc căn hộ nhỏ vì mức độ cạnh tranh ở thị trường “ngách” này không quá quyết liệt. Đây cũng được xem là chiến lược đón đầu xu thế, khi dự kiến dân số khu vực thành thị của Việt Nam sẽ đạt khoảng 42 triệu người và 47 triệu người lần lượt vào các năm 2025 và 2030.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam

Một vấn đề khác hiện nay, đó là câu chuyện giảm diện tích căn hộ để tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân không dễ thực hiện. Trong giai đoạn trước đây, nhiều chủ đầu tư thường thực hiện việc điều chỉnh giảm diện tích căn hộ để tăng thanh khoản, nhưng đó là khi thị trường còn chưa có nhiều dự án, chưa bị áp lực và quy định về dân số đè nặng. Còn hiện tại, việc làm này dường như là bất khả thi và vô hình trung cũng bịt luôn cửa phát triển căn hộ diện tích nhỏ của các chủ đầu tư.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest cho biết, việc điều chỉnh diện tích căn hộ ở giai đoạn hiện tại nằm ngoài khả năng của các chủ đầu tư bởi các dự án đã được phê duyệt rồi và liên quan đến hệ số sử dụng đất, mật độ dân số (theo khu vực). Do đó, việc điều chỉnh diện tích căn hộ xuống tầm trung còn không thực hiện được, chứ chưa nói tới căn hộ nhỏ.

“Thậm chí do bị bó buộc bởi các quy định về mật độ dân số và hệ số sử dụng đất nên có những dự án doanh nghiệp phải thiết kế căn hộ có diện tích lên đến 140 m2/căn, cùng với đó là việc phải bố trí các hạng mục dịch vụ, thương mại… đi kèm để thỏa mãn các tiêu chí này, nhưng việc thiết kế căn hộ có diện tích lớn cũng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn bởi rất khó bán”, ông Hiệp nói.

Tiềm năng còn bỏ ngỏ

Nhìn nhận về tiềm năng của phân khúc căn hộ nhỏ, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch - Tổng giám đốc HD Mon Holdings cho rằng, xu thế các căn hộ có diện tích vừa phải từ 40-50 m2/căn sẽ ngày càng thịnh hành. Câu chuyện này cũng diễn ra trước đó ở nhiều nước vì lý do ngày càng nhiều người ngại sinh nhiều con.

Cùng với đó, theo ông Tuấn, người trẻ giờ đây cũng có nhiều suy nghĩ mới, không muốn quá phụ thuộc vào bố mẹ và cuộc sống hiện đại ngày càng khiến có thêm nhiều người thích sống một mình. Do đó, đây sẽ là một phân khúc tiềm năng và rất có thể thời gian tới sẽ có cả các tập đoàn nước ngoài đầu tư vào phân khúc này bởi họ có kinh nghiệm trong việc thiết kế, phát triển sản phẩm.

“Giá căn hộ tại Việt Nam khá đắt và nhiều gia đình trẻ không đủ tài chính để mua. Do đó, căn hộ diện tích vừa phải không chỉ thỏa mãn với các hộ gia đình độc thân, mà còn đáp ứng nhu cầu của cả những gia đình trẻ có ít thành viên”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Còn ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group cho biết, chủ đầu tư nào cũng biết căn hộ càng nhỏ càng dễ bán, vì đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở của những hộ chưa dư dả về tài chính. Ông Nga cho rằng, đây là sản phẩm các chủ đầu tư nên để ý, vì khách hàng nhóm này không chỉ có nhu cầu mua, mà còn sẵn sàng thuê lâu dài để ở. Các chủ đầu tư có thể tìm kiếm các quỹ đất chưa bị khống chế nhiều về mật độ dân số để phát triển dự án.

Trên thực tế, mảng thị trường căn hộ mini với diện tích từ 30-40 m2/căn đã được không ít chủ đầu tư phát triển theo hình thức cho thuê ở những khu vực xung quanh vùng lõi Thủ đô như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm…

Ông Nguyễn Quang Trung, giám đốc một doanh nghiệp chuyên thu mua nhà dân và cải tạo, sửa đổi thành các căn hộ chung cư mini cho thuê cho hay, đây là phân khúc rất tiềm năng vì đánh thẳng vào nhu cầu ở thực của một bộ phận lớn lao động ngoại tỉnh.

Cách làm của ông Trung là tìm kiếm thuê lâu dài hoặc mua đứt nhà dân, sau đó tiến hành xây dựng hoặc cải tạo thành các căn hộ với mức diện tích như trên, sau đó cho thuê. Mức giá thuê dao động từ 4-10 triệu đồng/căn tùy diện tích và dịch vụ đi kèm, trong đó khách hàng bao gồm cả những người/hộ gia đình độc thân và người nước ngoài học, làm việc ở Hà Nội.

Còn theo nhà đầu tư Nguyễn Việt Thung, khi phát triển dự án, các chủ đầu tư thường khảo sát, nghiên cứu nhu cầu khách hàng để thiết kế sản phẩm, có thể không định nghĩa là sản phẩm căn hộ dành cho hộ gia đình độc thân nhưng mức diện tích sẽ nói lên điều đó - phục vụ cho hộ gia đình ít người.

Theo ông Thung, đây đúng là một phân khúc tiềm năng, nhưng do vấn đề khống chế mật độ dân số nên các chủ đầu tư có thể tính đến việc phát triển dự án có căn hộ loại này ở khu vực ngoại ô hoặc các tỉnh vùng ven.

“Các dự án đại đô thị ở Long Biên, Nam Từ Liêm có mức diện tích vừa phải đã cho thấy thành công khi đáp ứng được nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng này. Mặc dù giá thành không rẻ, nhưng bù lại, suất đầu tư cũng giảm nhiều do diện tích nhỏ và giúp tăng thanh khoản dự án”, ông Thung nêu dẫn chứng.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Anh Tuấn cũng cho rằng, nếu muốn phát triển dự án có căn hộ loại này phải tìm kiếm các khu vực, thị trường có mật độ dân số còn thấp và điều quan trọng hơn là khả năng kết nối của dự án với nội đô phải thuận tiện để đáp ứng nhu cầu đi lại. Trong đó, các khu vực ven đô có thể là một gợi ý tốt cho các chủ đầu tư.

Chia sẻ về kinh nghiệm phát triển căn hộ nhỏ, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, mô hình tương tự được triển khai ở Singapore có thể là một tham khảo. Các chủ đầu tư ở Singapore đã thiết kế các khu căn hộ với các tầng lớp cư dân có mức thu nhập khác nhau và các khu ăn uống tập trung (hawker centers) là nơi mà người dân thuộc nhiều tầng lớp, chủng tộc cùng gặp gỡ, giao lưu. Các khối căn hộ được thiết kế để khuyến khích tinh thần “kampong” (gắn kết xã hội) với các “void decks” (không gian chung) và hành lang chung để giúp cư dân tương tác với nhau nhiều hơn.

“Singapore cũng có chiến lược sử dụng không gian một cách thông minh. Do hạn chế về quỹ đất, những người làm quy hoạch của họ đã chọn hướng phát triển các chung cư cao tầng, chiều cao và mật độ của mỗi khu căn hộ trong tương quan với các khu căn hộ khác được cân nhắc kỹ lưỡng. Các chung cư cũng đặc biệt được chú trọng phát triển các mảng xanh chất lượng cao, hòa chung vào chiến lược biến Singapore thành một ‘thành phố vườn’”, ông David Jackson thông tin thêm.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin