Cải tạo chung cư cũ, quyền lợi của chủ sở hữu nằm ở đâu?

Tuy nhiên, trên thực tế, trong thời gian qua, vấn đề này dường như vẫn không có nhiều tiến triển khi mà chỉ có 1% trong tổng số 2.500 chung cư cũ trên cả nước được cải tạo, sửa chữa hoặc xây dựng lại…

Ngoài vấn đề không thu hút được các nhà đầu tư do một số quy định của pháp luật ra, theo các chuyên gia, việc luật chưa quy định rõ ràng về quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ nằm trong chung cư cũ cũng là một yếu tố khác khiến cho việc sửa chữa, cải tạo, xây mới… chậm tiến độ.

Chính vì thế, theo nhiều người, “Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” mà Bộ Xây dựng vừa gửi đến các chuyên gia để xin ý kiến, góp ý cần làm rõ vấn đề này.

Cần có quyền lợi cho “hộ ghép”

Liên quan đến vấn đề này, trong một góp ý cho dự thảo, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cần phải bổ sung, giải thích rõ ràng “diện được tái định cư” có trong dự thảo. Bởi theo đơn vị này, trong diện được tái định cư còn có đối tượng là người có hộ khẩu ghép (hộ ghép), tức những người ở cùng căn hộ của chủ sở hữu nhà chung cư.

Nguyên do, theo HoREA, phần lớn người thuộc “hộ ghép” đều có quan hệ huyết thống, hoặc quan hệ hôn nhân với chủ sở hữu nhà chung cư và đang cư trú ổn định cùng với chủ sở hữu nhà chung cư

Tuy nhiên, dự thảo của nghị định mà Bộ Xây dựng đưa ra lại không quy định cơ chế, chính sách cho phép chủ sở hữu căn hộ cũ có “hộ ghép” được mua thêm căn hộ tái định cư.

Hiện cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994. Trong số chung cư này có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm cấp độ D.

“ Điều này là bất cập, không khả thi khi triển khai thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, do trên thực tế nhiều căn hộ cũ ‘nở nồi’, có thêm các ‘hộ ghép’, do đó rất cần thiết bổ sung vào ‘dự thảo Nghị định’”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Tuy nhiên, nhằm tránh tình trạng lợi dụng chính sách để “tách hộ” tràn lan, HoREA đề nghị cần quy định trường hợp căn hộ nhà chung cư có “hộ ghép” được “chốt” tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Và nếu đáp ứng đủ điều kiện này thì chủ sở hữu nhà chung cư này được mua thêm 1 căn hộ tái định cư theo giá bán “được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m² sàn xây dựng nhà chung cư tái định cư cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định.

Nên để chủ sở hữu được quyền lựa chọn nhà đầu tư

Trong dự thảo mà Bộ Xây dựng gửi đến các nhà chuyên môn có đề cập đến vấn đề lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, điều này gây ra xung đột với một số điều luật được ban hành trước đó.

Cụ thể, theo Khoản 1 Điều 15 của “dự thảo Nghị định” quy định: “Đối với trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở nhưng không nằm trong khu chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại mà không lựa chọn được chủ đầu tư theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này thì không tiếp tục thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Điều này là không phù hợp với các quy định pháp luật về nhà ở và pháp luật về dân sự. Bởi lẽ, điểm c Khoản 1 Điều 114 Luật Nhà ở quy định, trường hợp doanh nghiệp bất động sản tham gia góp vốn đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư.

Ngoài ra, Bộ Luật Dân sự cũng quy định, chủ sở hữu có 03 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Và nếu các chủ sở hữu nhà chung cư “không lựa chọn được chủ đầu tư theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này” lần này thì lần khác, vào thời điểm khác, hoặc gặp doanh nghiệp khác để có thể thống nhất lựa chọn được chủ đầu tư.

Việc quyết định có tiếp tục lựa chọn chủ đầu tư nữa hay không, hoặc lựa chọn chủ đầu tư vào thời điểm nào là quyền của các chủ sở hữu nhà chung cư.

HoREA

Từ đó, HoREA đề nghị sửa đổi Khoản 1 Điều 15 “dự thảo Nghị định”, như để đảm bảo quyền của chủ sở hữu nhà chung cư, như sau: “(…) Đối với trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở nhưng không nằm trong khu chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại mà không lựa chọn được chủ đầu tư theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này thì việc có tiếp tục thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hay không do các chủ sở hữu nhà chung cư quyết định”.

Về vấn đề thỏa thuận phương án bồi thường mà dự thảo đưa ra, theo một số chuyên gia bất động sản, dự thảo cũng đã không chú trọng đến quyền của chủ sỡ hữu nhà chung cư.

Cụ thể, tại Khoản 7 Điều 14 “dự thảo Nghị định” quy định, “các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp tham gia lựa chọn có thể thống nhất điều chỉnh nội dung phương án bồi thường do doanh nghiệp lập”, nhưng chưa quy định rõ “quyền” của chủ sở hữu nhà chung cư.

Theo HoREA, họ - chủ chung cư- cần phải có “quyền” yêu cầu điều chỉnh nội dung phương án bồi thường do doanh nghiệp lập và sau khi chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp thảo luận với nhau, thì có thể sẽ đi đến thống nhất nội dung phương án bồi thường tốt hơn, đảm bảo được tính khả thi.

Do vậy, cần bổ sung nội dung về việc chủ sở hữu nhà chung cư có “quyền” yêu cầu điều chỉnh nội dung phương án bồi thường do doanh nghiệp lập, vào Khoản 7 Điều 14 “dự thảo Nghị định”, để đảm bảo được tính khả thi do có sự đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp.

Theo đó, trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền yêu cầu và thảo luận với doanh nghiệp, để thống nhất điều chỉnh nội dung phương án bồi thường do doanh nghiệp lập, nhưng phải tuân thủ nội dung quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quy định về nội dung bồi thường.

Từ những phân tích trên cho thấy, trong thời gian tới, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cần phải nghiên cứu, xác lập một cách rõ ràng về quyền lợi của chủ sỡ hữu nhà ở trong các chung cư cũ và đó chính là một trong những điều kiện cần để thúc đẩy quá trình cải tạo, nâng cấp hàng ngàn chung cư cũ trên khắp cả nước.