Cải tạo chung cư cũ: Không thiếu tiền, chỉ thiếu cơ chế

Doanh nghiệp đến rồi đi

Hành lang tối om, không hệ thống báo cháy, sàn nhà và tường trong ngoài đều xập xệ, bong tróc là cảnh tượng khi bước chân vào Chung cư 155 - 157 Bùi Viện, tọa lạc trên diện tích đất gần 600 m2 ở vị trí đắc địa bậc nhất phố đi bộ Bùi Viện (phường Phạm Ngũ Lão, quận 1, TP.HCM), trung tâm của “khu phố Tây” nổi tiếng được xây dựng từ trước năm 1975.

Chủ trương cải tạo lại Chung cư 155-157 Bùi Viện đã có từ năm 2019, nhưng đến nay vẫn nằm trên giấy. Ảnh: Trọng Tín

Năm 2019, UBND quận 1 đã có chủ trương cải tạo, xây mới chung cư này và nhiều lần đối thoại với người dân, nhưng đến nay vẫn chưa thể thực hiện. Có nhiều lý do dẫn đến sự bế tắc, một trong số đó là khó khăn trong công tác đàm phán, hỗ trợ người dân di dời, đặc biệt liên quan tới ngân sách tạm ứng để hỗ trợ việc tạm cư cho người dân.

Một lãnh đạo Phòng Quản lý đô thị quận 1 cho biết, vì còn vướng mắc ở nhiều khâu, nhất là nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước, nên chủ trương cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM nói chung và tại quận 1 nói riêng chưa triển khai trong suốt thời gian qua, cho dù UBND các quận, huyện đã được giao quyền tự quyết. Có những chung cư cũ tìm mãi không ra doanh nghiệp đăng ký, nếu có thì luôn kèm điều kiện phải được điều chỉnh quy hoạch.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, thông thường, việc cải tạo chung cư cũ sẽ chia làm 2 nhóm: Một là xây dựng những căn hộ diện tích tối thiểu để đáp ứng cho việc bố trí tái định cư tại chỗ; hai là xây dựng căn hộ thương mại diện tích lớn để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, nếu hạch toán theo quy định hiện hành, sau khi trừ mọi chi phí, gồm cả tiền hỗ trợ tạm cư, tái định cư và chi phí đền bù..., lợi nhuận thu về rất thấp nên doanh nghiệp không mặn mà tham gia.

Lấy ví dụ, tại Chung cư 155 - 157 Bùi Viện, chỉ tiêu quy hoạch mật độ xây dựng ban đầu là 100%, nhưng bây giờ rút lại còn 75% vì phải tạo độ lùi theo ranh lộ giới. Ngoài ra, một số chung cư đã di dời hàng chục năm nay, nhưng nhà đầu tư muốn tham gia phải chi trả số tiền hỗ trợ tạm cư cho cư dân, con số này lên đến hàng chục tỷ đồng...

Nói như vậy không có nghĩa là chủ trương cải tạo, xây mới chung cư cũ nói chung và TP.HCM nói riêng không thể thực thi, bởi trên thực tế, Tập đoàn Novaland từng thành công với dự án cải tạo lại Chung cư Cô Giang, quận 1. Khu đất của chung cư cũ này sau đó được Novaland sử dụng để xây dự án căn hộ cao cấp hơn 1.000 căn hộ và đã mở bán năm 2019.

Vào tháng 6/2019, Novaland cũng đã có văn bản gửi tới UBND quận 1 đề nghị cho phép xây dựng lại Chung cư 155 - 157 Bùi Viện với cam kết thực hiện đầy đủ các thủ tục, hồ sơ theo quy định, đảm bảo 100% hộ dân trong diện di dời nếu có nhu cầu tái định cư tại chỗ sẽ được bố trí chỗ ở tại các dự án của Tập đoàn đến khi việc xây dựng dự án mới hoàn thành.

Ngoài Novaland, còn có hàng chục doanh nghiệp khác muốn tham gia vào chương trình cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM, chẳng hạn Tập đoàn C.T Group đăng ký tham gia cải tạo 90/98 lô chung cư cũ ở quận 1 và hợp tác với Công ty Quản lý vốn nhà nước TP.HCM (HFIC) đầu tư xây mới một số chung cư cũ trên đường Kỳ Đồng (quận 3), thế nhưng cho đến nay, Novaland là doanh nghiệp duy nhất thành công với chủ trương này, còn những doanh nghiệp khác “cứ đến rồi lại đi”.

Loay hoay tìm cách hóa giải

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng và các địa phương nghiên cứu, đánh giá và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc đối với chủ trưởng cải tạo chung cư cũ. Chỉ đạo này của Thủ tướng dựa trên kiến nghị của UBND TP.HCM khi đề xuất bổ sung sửa đổi quy định của pháp luật theo 2 phương án áp dụng cho trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Theo đó, Nhà nước sẽ thực hiện cưỡng chế khi có từ 50% chủ sở hữu chấp thuận phương án; các chủ sở hữu bị cưỡng chế sẽ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền theo giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận. Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư, UBND TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung vào dự thảo về tỷ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu tại hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư đối với chung cư cấp C là 80%, giảm so với con số tuyệt đối 100% được quy định tại Luật Nhà ở 2014 - điều khiến việc cải tạo chung cư cũ ách tắc suốt thời gian qua, bởi để có được sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu là rất khó khăn.

Như câu chuyện của Chung cư Trúc Giang (quận 4), vào đầu năm 2019, hy vọng dường như đã đến với cư dân nơi đây khi tìm được một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM làm nhà đầu tư với phương án sẽ bố trí tái định cư tại chỗ cho 123 hộ dân. Sau khi xây dựng, người dân sẽ được tái định cư từ tầng 5 đến tầng 10 với tỷ lệ quy đổi 1 m2 sàn căn hộ cũ sẽ được tái định cư bằng 1,1 m2 sàn căn hộ mới. Nếu ai không có nhu cầu ở có thể bán lại cho chủ đầu tư với giá 27,5 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, phương án này không được sự đồng thuận của 100% cư dân khi có 4 hộ dân phản đối, cho nên UBND quận 4 không thể ra quyết định công nhận chủ đầu tư. Do chung cư đã xuống cấp trầm trọng, có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào, buộc UBND quận 4 phải di dời người dân đi nơi khác. Hiện đã có 119 hộ dân dọn đến nơi tạm cư, còn 4 hộ dân trên vẫn bám trụ tại đây.

Theo ý kiến của một số chuyên gia, muốn giải được bài toán tỷ lệ đồng thuận cần phải giải được 2 “ẩn số”: Một là có chính sách hỗ trợ di dời phù hợp cho người dân, hai là gỡ nút thắt về quy hoạch và mật độ xây dựng, bởi các khu chung cư cũ hầu hết nằm ở khu vực trung tâm vốn hạn chế nhà cao tầng, hạn chế tăng mật độ dân cư…nên việc phá vỡ quy hoạch là không thể, trong khi “nâng tầng” là cách thức để doanh nghiệp “nâng” doanh thu, bù đắp chi phí đầu tư.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin