Cách nào giải cứu condotel: Có nên cấp sổ đỏ cho condotel? (bài 3)

Mua nhưng không được chuyển nhượng

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, loại hình bất động sản condotel, pháp luật không cấm nên các doanh nghiệp vận dụng các quy định của pháp luật để triển khai.

Do nhu cầu nên loại hình căn hộ này phát triển, các doanh nghiệp đang đầu tư rất nhiều ở các vị trí đẹp, nhất là ở các địa phương có biển. Dự báo trong tương lai sẽ còn phát triển nữa. Vì vậy theo ông Dũng, các cơ quan chức năng phải có hành lang pháp lý, có các quy định pháp luật đầy đủ cho loại hình căn hộ du lịch.

Loại hình bất động sản condotel, pháp luật không cấm nên các doanh nghiệp vận dụng các quy định của pháp luật để triển khai.

“Hiện nay chỉ có Luật Du lịch có khái niệm là căn hộ du lịch mà chúng ta hay gọi là căn hộ condotel, trong khi luật Đất đai, luật Nhà ở chưa có khái niệm về thuật ngữ loại hình căn hộ này”, ông Dũng nói.

“Chúng tôi cũng đề nghị cụ thể, cần phải có quy chuẩn xây dựng. Hiện tại, Bộ Xây dựng đã có dự thảo quy chuẩn xây dựng nhưng chưa được công bố chính thức. Chính vì chưa có quy chuẩn nên chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế gặp khó khăn khi chưa có quy chuẩn nào cho việc thiết kế căn hộ condotel. Hiện các đơn vị tư vấn thiết kế phải vận dụng quy định liên quan trong đó có khách sạn, nhà ở… để kết hợp thiết kế cho căn hộ condotel”.

Cũng vì thiếu pháp lý, hiện các doanh nghiệp phải vận dụng đến quy định chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn. Nhưng khi khách hàng thứ cấp muốn chuyển nhượng thì không được vì luật không quy định đối với loại hình căn hộ này. Ông Dũng cho rằng, luật phải cho phép chuyển nhượng hợp đồng căn hộ condotel. Bởi nếu không được thừa nhận cho chuyển nhượng sẽ phát sinh các hệ quả là các tranh chấp xảy ra.

Về sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận đối với loại hình này, theo ông Dũng trong luật Đất đai và Nghị định cũng đã hướng dẫn rất rõ việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình căn hộ này, nhưng trên thực tế chưa được cấp giấy chứng nhận.

“Phó thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng đã giao cho các bộ ngành liên quan hướng dẫn cũng như trình lên Thủ tướng quy định về cấp giấy chứng nhận cho loại hình căn hộ condotel. Do vậy nên sớm có quy định này bởi hiện nay các quy định của pháp luật cũng đã đủ cơ sở. Có được như vậy mới tránh được hệ luỵ tranh chấp sau này, đồng thời giúp các nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn, cho tặng dễ dàng… từ đó các nhà đầu tư mạnh dạn đầu tư phát triển du lịch, phát triển kinh tế”, ông Dũng cho hay. 

Ông Dũng cũng đặt vấn đề quy chế quản lý, vận hành, kinh doanh khi loại hình căn hộ condotel giống như một chung cư, có sở hữu chung, sở hữu riêng. Hiện nay pháp luật chưa quy định cụ thể loại hình căn hộ này nên chủ đầu tư gặp khó khăn bởi khi bán căn hộ đã là sở hữu riêng của cư dân, nhưng cũng có phần sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu.

Sở hữu chung thì phải có kinh phí bảo trì, trong khi pháp luật chưa quy định loại hình này. Nên phải có hành lang pháp lý cho quản lý vận hành khu condotel để chủ đầu tư có nguồn kinh phí duy tu bảo dưỡng cho tòa nhà. 

Một vấn đề nữa là lưu trú tại condotel, đây cũng là vấn đề nan giải. Nếu vận dụng theo luật Du lịch, căn hộ du lịch, luật lưu trú chỉ quy định ngắn ngày, chỉ phù hợp đến thưởng ngoạn du lịch ngắn ngày.

Có nên vận hành, kinh doanh khi loại hình căn hộ condotel giống như một chung cư, có sở hữu chung, sở hữu riêng?

“Nhưng luật cũng đâu cấm người mua căn hộ condotel, nên họ có quyền ở để làm việc, học tập… Chính vì vậy, luật nên quy định xác định thời gian lưu trú như thế nào đối với người mua căn hộ condotel để được hưởng các quyền của người có hộ khẩu là được đi học, khám bệnh, hệ thống hạ tầng”, ông Dũng đặt vấn đề.

Để giải quyết vấn đề này, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu đưa ra 4 vấn đề. Thứ nhất, khi bán những condotel chủ đầu tư phải đưa ra được kế hoạch kinh doanh của mình, tỷ lệ lấp đầy như thế nào.

Thứ hai, vấn đề sở hữu lâu dài hay không sở hữu lâu dài, đây là loại hình kinh doanh tôi chỉ đến ở một thời gian,thì nó là bất động sản kinh doanh chứ không phải nhà ở. Thứ ba, chủ đầu tư thứ cấp phải là chủ đầu tư của bất động sản. Thứ tư, ngân hàng chỉ bảo lãnh giao nhà đúng tiến độ chứ không bảo lãnh cho cam kết lợi nhuận.

“Mô hình condotel cần được hỗ trợ phát triển, doanh nghiệp là chủ đầu tư cần có uy tín, khẳng định thương hiệu và cần trung thực với nhà đầu tư thứ cấp”, ông Hiếu nói.

Phải minh bạch hóa

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Cá nhân tôi cho rằng, mô hình condotel là xu hướng tất yếu ở Việt Nam và toàn thế giới. Tỷ lệ gia đình đi nghỉ chiếm 60%, mô hình căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng là rất tốt và phù hợp nhu cầu”.

Do vậy, theo ông Thanh, thứ nhất, cần xác định đất ở mang ra làm căn hộ nghỉ dưỡng hoặc căn hộ du lịch nhưng với các khu vực quy hoạch để làm du lịch khi ở đó không có hạ tầng phục vụ đất ở hay nhu cầu ở thì chuyện chuyển đổi sang đất ở hoặc chung cư cần xem xét.

Một số thành phố biển như Đà Nẵng ưu tiên mặt biển làm khu vực phát triển du lịch không cho đơn vị ở hình thành cũng để phục vụ cho số đông. Đây là một trong những quan điểm quy hoạch văn minh.

Việc xác định đề nghị giải quyết vấn đề pháp lý trong chuyện đưa ra các quy định trong công tác quản lý condotel rất đúng.

Và như vậy khái niệm đề nghị phải cấp quyền sở hữu lâu dài cho condotel hay căn hộ, khách sạn thì đây không phải vấn đề đang vướng mà cần xác định đất quy hoạch cho khu vực đó dành cho cái gì thì cấp giấy chứng nhận theo cái đó.  

Thứ hai, cần xác định nhu cầu căn hộ nghỉ dưỡng sẽ còn dài hạn. Theo thống kê lượng giao dịch với Hiệp hội giao dịch bất động sản Việt Nam, lượng hấp thụ của thị trường với căn hộ du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang tốt. Đồng thời, công suất phòng khai thác vào mùa hè luôn đạt mức cao, và với tốc độ phát triển du lịch hiện nay, chúng ta cần lượng căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng cao trong 5-10 năm tới.

Ông Thanh cho rằng, việc xác định đề nghị giải quyết vấn đề pháp lý trong chuyện đưa ra các quy định trong công tác quản lý condotel rất đúng. Các nhà đầu tư nên xác định rõ ràng khi chúng ta chọn loại hình đầu tư vào căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng là đã trở thành một cổ đông.

“Khi trở thành cổ đông, chúng ta không thể đi giữa chừng. Có những trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ cho khách hàng, khi cấp quyền sở hữu căn hộ nhưng vì chọn mô hình căn hộ nghỉ dưỡng, nếu không rõ ràng trong hợp đồng, trong trường hợp khu căn hộ nghỉ dưỡng có khoảng 20-30% không dùng để khai thác du lịch mà chuyển đổi thành hình thức nhà ở sẽ xảy ra hệ lụy các khách hàng còn lại sẽ bị ảnh hưởng.

Đồng thời, khi là xác định là cổ đông nên minh bạch hóa về chuyện chia sẻ lợi nhuận. Thực ra với đơn vị có năng lực, uy tín, việc đảm bảo lợi nhuận 10% cho khách hàng đến giờ phút này vẫn rất tốt. Nhưng thị trường du lịch của Việt Nam đang bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, nên lợi nhuận có thể bị ảnh hưởng. Đây là chuyện hoàn toàn có thể xảy ra”, ông Thanh lưu ý.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin