Cách nào giải cứu condotel: Chỉ có thể cam kết lợi nhuận 5-6% (bài 2)

ROA thấp nhưng cam kết cao

Tiến sỹ Bùi Quang Tín, chuyên gia kinh tế đến từ Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM nhận định, quá nên để đầu tư vào condotel bởi tốc độ tăng trưởng khách du lịch trong nước tăng 30% và 15% khách quốc tế. Tuy nhiên các nhà đầu tư khi tham gia cần tìm hiểu tính pháp lý kỹ hơn. Không nên xem đây là một khoản đầu tư tài chính nhưng sau đó không như mong đợi lại đặt vấn đề về pháp lý.

Cam kết lợi nhuận quá cao là con đường khiến các chủ đầu tư condotel bội tín với khách hàng.

Với tư cách là người tư vấn cho khách hàng, ông Bùi Quang Tín cho rằng tính pháp lý không thiếu nhưng thiếu ở góc độ nhà đầu tư hiểu về nó rất lỏng lẻo. Nhà đầu tư phải hiểu, condotel là cơ sở lưu trú, không gán ghép nó là hình thức nhà ở.

“Tính pháp lý là cực kỳ quan trọng nên nhà đầu tư và chủ đầu tư cần phải hiểu rõ để tư vấn cho khách hàng, hạn chế tối đa sự rủi ro đối với nhà đầu tư về pháp lý”, ông Tín nói.

Theo khảo sát của ông Bùi Quang Tín đối với các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán hoạt động trong lĩnh vực condotel, tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) và lợi suất đầu tư (ROI) đều dưới 4%.

Chẳng hạn, Công ty Cổ phần Khách sạn Sài Gòn (mã SGH) đạt ROA cao nhất trong quý IV/2018 là 4,13%, quý I/2019 chỉ còn 1,5%, và tăng trở lại chút ít 2,59% vào quý III/2019, trung bình 3 quý năm 2019 là 2,7%/năm.

Một ví dụ khác là Công ty Cổ phần Du lịch Dịch vụ Hội An (HOT) có ROA của quý IV/2018 là 1,79%; trung bình 3 quý 2019 là 2,6%. Theo tổ chức Ready Ratios (đơn vị chuyên tính toán chỉ số tài chính của các ngành, các doanh nghiệp trên thế giới), chỉ số ROA trung bình của các doanh nghiệp ngành khách sạn, phòng ở trên thế giới là 3,35% vào năm 2017, 4,15% vào năm 2018 và cũng gần 4% cho 3 quý năm 2019.

Tỷ suất lãi ròng trên giá trị tài sản cho thuê căn hộ chung cư cũng chỉ bình quân khoảng 5%/năm, do giá trị căn hộ nhỏ và số lượng ít của mỗi nhà đầu tư nên tỷ suất sinh lời rất cao so với mặt bằng chung của thị trường cho thuê khách sạn, dịch vụ lưu trú.

Như vậy theo ông Bùi Quang Tín, ROA hay ROI của dịch vụ khách sạn, lưu trú cũng chỉ tầm tối đa là gần 3% đối với các doanh nghiệp có kinh nghiệm lâu năm trong ngành và họ có các hệ sinh thái tốt hỗ trợ. Các cam kết ROI trên mức này thì rất khó để các chủ đầu tư thực hiện nên khách hàng cần phải lưu ý.

Ông Bùi Quang Tín ví dụ, một condotel có giá khoảng 3 tỷ đồng, chủ đầu tư cam kết tỷ suất lợi nhuận là 10% thì giá cho thuê phòng khoảng 2,5-3 triệu/ngày. Giả sử tỷ lệ khai thác phòng khoảng 30%, tức năm khai thác được 100 ngày.

Nhà đầu tư hoàn toàn có thể quan sát được xem với giá thuê như thế, với tiền phòng như thế thì khách hàng có thuê không? Ở khu vực đó thì tỷ lệ lấp đầy phòng là bao nhiêu… Đó đều là những con số mà nhà đầu tư hoàn toàn có thể quan sát được.

Trong lĩnh vực condotel, tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) và lợi suất đầu tư (ROI) đều dưới 4%.

“Nhà đầu tư thứ cấp đang chạy theo các con số cam kết lợi nhuận nhưng không hiểu rõ những con số đó đến từ đâu, khả năng khai thác vận hành dự án như thế nào, dễ dàng đặt niềm tin vào chủ đầu tư trong khi không hiểu rằng bất động sản nghỉ dưỡng không giống với bất động sản thông thường, cũng như không có kiến thức đầy đủ về tính pháp lý của hình thức bất động sản này và không tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư, hợp đồng mua bán”, ông Tín cho biết.

Cocobay chỉ là cá biệt?

Bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó Tổng Giám đốc Phụ trách Kinh doanh Công ty Cổ phần Vinhomes cho biết, là người gắn bó với thị trường bất động sản du lịch ngay từ những ngày đầu tiên, trước thực trạng này bà cảm thấy đau lòng. Bởi, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vô cùng tiềm năng và tương lai vẫn phải phát triển. Một trường hợp cá biệt như Cocobay không đại diện cho toàn bộ thị trường.

Mô hình condotel phổ biến trên thế giới và là loại hình bất động sản có sức hấp dẫn lớn. Những thương hiệu kinh doanh khách sạn nổi tiếng như Hilton, Hyatt hay Starwood thường xây dựng những dự án condotel ở các vị trí đẹp tại khu nghỉ dưỡng, địa điểm du lịch hoặc trung tâm thành phố.

Trong bối cảnh du lịch Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, bà Mỹ Lộc cho rằng cần phải huy động nguồn lực để phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có cơ sở lưu trú. Ưu điểm của condotel là chủ đầu tư có thể huy động được nguồn vốn từ các nhà đầu tư cá nhân để xây dựng căn hộ khách sạn, đáp ứng nhu cầu lưu trú ngày càng gia tăng của khách du lịch.

“Bất động sản nghỉ dưỡng là một lĩnh vực lớn, đòi hỏi nhiều chủ đầu tư phải tham gia. Một chủ đầu tư sai thì không thể đánh giá cả thị trường đang gặp vấn đề. Như một xã hội, nếu một người có hành vi ứng xử chưa đúng mực thì xã hội đó vẫn vận động theo quỹ đạo tốt đẹp. Đáng tiếc nếu cho rằng sự cố của Cocobay Đà Nẵng là tín hiệu đổ vỡ của mô hình condotel. Đáng tiếc hơn vì những thông tin trái chiều đã khiến tâm lý của khách hàng xao động”, bà Lộc nói.

Phó Tổng Giám đốc Phụ trách Kinh doanh Công ty Cổ phần Vinhomes cho rằng, mấu chốt của vấn đề ở đây chính là cam kết lợi nhuận quá lớn, vượt quá khả năng vận hành và khai khác kinh doanh thực tế làm cơ sở cho việc thanh toán và chi trả cam kết của chủ đầu tư. 

Trong trường hợp, nếu chủ đầu tư thuê đơn vị vận hành và quản lý khách sạn như InterContinental... thì chi phí chính thức này đã lên tới 3-4%. Chủ đầu tư chỉ có thể chi trả 5-6% cho các khách hàng mua condotel và con số 10% sẽ là không thật.

Tuy nhiên, trong trường hợp với các chủ đầu tư có năng lực kinh nghiệm quản lý tự thân, hệ thống kinh doanh và khách hàng sẵn có, dự án có nhiều lợi thế đặc biệt thì mức cam kết lợi nhuận 10% là hợp lý.

Liệu rằng, Cocobay vỡ trận cam kết lợi nhuận có phải là cá biệt.

“Cam kết lợi nhuận thực tế là khoản cam kết của chủ đầu tư về khả năng vận hành và khai thác kinh doanh trong 3-5 năm đầu tiên để khách hàng an tâm  về năng lực kinh doanh. Với đặc thù riêng biệt, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có thể chưa đạt ngay kết quả kinh doanh như kỳ vọng trong vòng 3-5 năm đầu.

Dư luận cần có đánh giá đúng đắn để trả thị trường về đúng quỹ đạo phát triển như tiềm năng vốn có của nó. Bởi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam chỉ ở giai đoạn đầu tiên và còn rất nhiều tiềm năng để phát triển vượt bậc trong một thời gian ngắn”, bà Mỹ Lộc nói.

Có ý kiến cho rằng thị trường condotel đang cung vượt cầu thì đứng ở góc độ doanh nghiệp làm trong lĩnh vực này, bà Lộc cho rằng chưa có sự chuẩn xác. Bởi so với tốc độ phát triển như vũ bão hiện nay của du lịch thì lượng căn phòng từ condotel là giải pháp tốt và hiện số lượng này chưa đáp ứng được nhu cầu. Nếu nhìn ra Phuket (Thái Lan) thì thị trường Việt Nam mới chỉ bằng 1/7-1/8. Nói như vậy số lượng condotel đang còn tiềm năng phát triển rất lớn. 

Phó Tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty Cổ phần Vinhomes cũng đưa ra quan điểm rằng thời hạn sử dụng không phải là vấn đề quá quan trọng, nhiều người vẫn lo lắng về quyền sở hữu có thời hạn, lo sau thời hạn sở hữu bị thu hồi là không ổn bởi vào thời điểm vận hành kinh doanh ổn định thì việc gia hạn kinh doanh là điều bình thường, xem xét từ góc độ này thì thời hạn không có ý nghĩa gì cả.

“Chúng ta phải hiểu rằng khi đầu tư thì không mua tài sản tăng giá trong khí đó bất động sản nằm bãi biển lại có giới hạn nên kinh doanh du lịch thì giá trị tăng phi mã. Do đó, tôi cho rằng nên thay đổi tư duy theo cách nghĩ như vậy chứ không phải thay đổi theo kiểu có thời hạn hay không?”, bà Lộc nói.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin