Các phân khúc bất động sản phân hoá rõ rệt trong 2019

Phân khúc bán lẻ công suất cải thiện

Hết 2019, nguồn cung đạt hơn 1,46 triệu m2 với 39.500 m2 bán lẻ mới trong quý từ 13 siêu thị, một trung tâm mua sắm và một khối đế bán lẻ Giá thuê trung bình giảm -1% theo năm do nguồn cung mới ngoài trung tâm có giá thuê thấp. Công suất trung bình tăng 3 điểm phần trăm theo năm nhờ dự án mới đang được lấp đầy.

Doanh thu bán lẻ tăng 14% theo năm, chủ yếu là F&B, may mặc và dụng cụ trang thiết bị gia đình. Mật độ bán lẻ cao ở khu trung tâm và khu đô thị mới khiến các nhà bán lẻ thay đổi cơ cấu khách thuê phù hợp hơn. Trong năm 2020, có gần 142.000 m2 dự kiến được khai thác, riêng khu trung tâm chiếm 34%.

Văn phòng ghi nhận kỷ lục mới

Trong quý 4/2019, nguồn cung mới từ các dự án Hạng B và C đạt hơn 101.000 m2 . Tính đến cuối năm 2019, tổng nguồn cung toàn thành phố đạt gần 2,1 triệu m2 , tăng 8% theo quý và 13% theo năm. Tình hình hoạt động toàn thị trường tiếp tục cải thiện với giá thuê tăng 5% theo năm và công suất cao ở mức 97%. Do nguồn cung khan hiếm, Hạng A có tình hình hoạt động tốt nhất thị trường với giá thuê tăng 9% và công suất tăng 3 điểm phần trăm theo năm. Đến 2022, ước tính 357.000 m2 diện tích văn phòng mới sẽ gia nhập thị trường, trong đó, riêng nguồn cung mới trong năm 2020 chiếm khoảng 76%.

Tình hình các phân khúc bất động sản 2019 có sự phân hoá rõ rệt.

Khách sạn giá phòng hạng sang tăng

Trong quý 4 không có nguồn cung mới, thị trường đến cuối 2019 có hơn 15.900 phòng từ 125 khách sạn 3 đến 5 sao. Nguồn cung giảm -1% theo quý do ba khách sạn 3 sao đóng cửa nhưng nguồn cung vẫn tăng 1% theo năm.

Thị trường năm 2019 hoạt động tốt với công suất ổn định ở mức 68% và giá phòng cao nhất trong 5 năm với 85USD/phòng/đêm, dẫn dắt bởi giá phòng tăng của khách sạn 5 sao. Lượng khách quốc tế đến Tp.HCM chiếm 48% cả nước, tương ứng với 8,6 triệu khách. Trong suốt Q4, công suất phòng tăng 13 điểm phần trăm và giá phòng tăng 4% theo quý. Tới 2023, thị trường thêm vào hơn 5.000 phòng, khu vực trung tâm chiếm 59% nguồn cung tương lai.

Căn hộ dịch vụ, tình hình hoạt động cải thiện

Nguồn cung đạt hơn 6.300 căn, tăng 9% theo quý và 10% theo năm. Trong Q4/2019, nguồn cung mới bao gồm 600 căn từ các dự án Hạng B và C. Mặc dù nguồn cung tăng liên tục, công suất trung bình trong năm 2019 vẫn tăng 1 điểm phần trăm theo năm, đạt 84%, trong khi giá thuê tăng 1% theo năm do tình hình hoạt động tốt từ các dự án Hạng B. Trong tương lai, gần 1.700 căn sẽ đi vào hoạt động, trong đó, 62% thuộc khu vực ngoài trung tâm. Quận 2 chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với 53%.

Biệt thự và nhà liền kề hạn chế nguồn cung sơ cấp

Nguồn cung sơ cấp 2019 giảm -31% theo năm nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn cao 82%. Nguồn cung của quý 4 giới hạn với 830 căn, giảm -2% theo quý và -34% theo năm với tỷ lệ hấp thụ thấp 45% trong quý. Nguồn cung đất nền 2019 thấp hơn năm 2018 là -30% mặc dù tỷ lệ hấp thụ cao 84%. Nguồn cung đất quý 4 trên 1.390 nền, tăng 24% theo quý nhưng giảm -30% theo năm với tỷ lệ hấp thụ 43%. Đến năm 2022, dự kiến có 15.200 căn/nền tung ra thị trường. Quận 9 và Quận 2 dự kiến sẽ chiếm 51% nguồn cung

Căn hộ hoạt động tốt

Năm 2019, thị trường sơ cấp có 35.000 căn hộ mới mở bán, giảm -10% theo năm. Cụ thể, quý 4/2019 chiếm 21% với hơn 7.300 căn mở bán từ 12 dự án mới và 8 giai đoạn tiếp theo của dự án hiện tại. Nguồn cung mới hạn chế khiến nguồn cung sơ cấp năm 2019 giảm -25% theo năm xuống 42.000 căn.

Tổng giao dịch năm 2019 đạt 37.000 căn, giảm -25% theo năm; quý 4 chiếm 17% với hơn 6.100 căn. Tuy nhiên, thị trường cho thấy nhu cầu tốt với tỷ lệ hấp thụ năm 2019 cao nhất trong 5 năm qua đạt 88%, tăng 1 điểm phần trăm theo năm. Hạng C tiếp tục đứng đầu, chiếm 68% tổng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ 90% trong cả năm 2019. Đến năm 2022, hơn 154.000 căn hộ từ 108 dự án sẽ mở bán; trong đó hơn 57.000 căn sẽ gia nhập trong năm 2020.