Các ‘ông lớn’ bất động sản đang làm ăn thế nào: Ai đang thống lĩnh thị trường? (kỳ 3)

Tuy là nhóm có doanh nghiệp giải thể tăng cao nhất trong 9 tháng đầu năm 2020, bất động sản vẫn được xem là ngành còn nhiều dư chấn cho sự tăng trưởng. Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) ước tính quy mô trung bình của thị trường nhà ở sơ cấp tại Việt Nam vào khoảng 14,5 tỷ USD/năm, chiếm khoảng 6 %/GDP.

Hầu hết các doanh nghiệp chịu ảnh hưởng, đi đến phá sản trong giai đoạn trầm lắng từ năm ngoái đến nay, đều là những tên tuổi ít nổi, tiềm lực tài chính và quỹ đất hạn hẹp. Các “ông lớn” trong ngành dù chịu tổn thương nhưng vẫn hoạt động ổn định, chuẩn bị cho đà tăng trưởng. Sở dĩ có sự phân hoá trên là do các doanh nghiệp lớn từ lâu đã tích trữ tốt quỹ đất dồi dào, cơ cấu tốt tiềm lực tài chính và xây dựng thương hiệu uy tín trên thị trường.

Đua nhau gom tiền từ trái phiếu

Dù chưa công bố báo cáo tài chính quý III/2020, nhưng từ báo cáo tài chính bán niên độ, ta dễ hình dung được tiềm lực tài chính của những “ông lớn” ngành bất động sản.

Nổi danh là “đại gia” trong giới bất động sản, đến cuối tháng 6/2020, vốn chủ sở hữu của Vinhomes đã tăng gần 12.000 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, vốn cổ phần đã phát hành chiếm 44%. Hồi giữa tháng 6/2020, nhóm nhà đầu tư KKR, Temasek đã chi 650 triệu USD (hơn 15.000 tỷ đồng) để mua 6% cổ phần của Vinhomes.

Ngoài ra, Vinhomes vẫn còn một lượng tiền và các khoản tương đương đáng để nhiều doanh nghiệp cùng ngành mơ ước. Chỗ dựa này lên tới 12.076 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2020. Công ty này đang có 286 tỷ đồng gửi ngân hàng với lãi suất cao nhất 6,5 %/năm. Ngoài ra, Vinhomes còn có 214 tỷ đồng đầu tư vào trái phiếu.

Doanh nghiệp của tỷ phú Phạm Nhật Vượng còn có thêm 12.000 tỷ đồng cho hoạt động kinh doanh từ với 71 đợt phát hành trái phiếu. 

Có vẻ việc kinh doanh hụt hơi đã ảnh hưởng không ít đến sức khoẻ tài chính của Novaland. Cuối tháng 6/2020, vốn chủ sở hữu doanh nghiệp ông Bùi Thành Nhơn được nâng lên mức 24.567 tỷ đồng, tức chỉ tăng 0,4%. Tiền và các khoản tương đương tiền vẫn sụt giảm so với đầu năm, hiện còn 5.879 tỷ đồng. Novaland có gần 438 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn với lãi suất cao nhất là 8,1%/năm.

Trong bối cảnh đó, Novaland rất tích cực huy động vốn từ phát hành trái phiếu. 6 tháng đầu năm, Novaland phát hành tới 2.537 tỷ đồng trái phiếu. Riêng trong tháng 7, doanh nghiệp này gom thêm 1.420 tỷ đồng từ 3 đợt khác nhau. Sang đầu tháng 8/2020, HĐQT liên tục thông qua nghị quyết phát hành trái phiếu với tổng trị giá lên đến 2.500 tỷ đồng.

Đất Xanh vào giữa năm nay lại ghi nhận vốn chủ sở hữu giảm 0,6% so với đầu năm, còn 9.175 tỷ đồng. Tiền và các khoản tương đương tiền của Đất Xanh Group được cải thiện đáng kể so với đầu năm, vào khoản 1.266 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn gửi ngân hàng hơn 233 tỷ đồng.

Cùng xu hướng, Tập đoàn Đất Xanh cũng sử dụng đòn bẩy tài chính từ trái phiếu. Tập đoàn này bảo lãnh cho công ty con của mình là Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An phát hành trái phiếu với tổng giá trị lên đến 1.600 tỷ đồng để tài trợ vốn cho dự án bất động sản ở Long Thành.

Ở kỳ báo cáo tài chính trước, vốn chủ sở hữu của Khang Điền ghi nhận giảm còn 7.570 tỷ đồng, chủ yếu do doanh nghiệp này tốn 419 tỷ đồng để mua lại cổ phiếu đã phát hành. Tuy nhiên, lượng tiền mặt của công ty tăng đáng kể với 1.824 tỷ đồng. Nhưng Khang Điền lại không có khoản đầu tư tài chính ngắn hạn nào.

Trong bối cảnh này, Nhà Khang Điền cũng chỉ thông qua việc phát hành 240 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ trong quý III nhằm tăng nguồn vốn hoạt động cho công ty.

Quỹ đất Vinhomes đủ phát triển 10 năm

Ngoài tài chính, các doanh nghiệp bất động sản còn phân hoá mạnh ở quỹ đất và thị phần nắm giữ.

Theo thống kê của Chứng Khoán Bản Việt, Vinhomes là “ông trùm” về quỹ đất với 15.200 ha. Riêng quỹ đất tại TP.HCM và Hà Nội thuộc doanh nghiệp của tỷ phú Phạm Nhật Vượng đã là 5.000 ha.

Theo Công ty Chứng khoán Ngân hàng Ngoại Thương (VCBS), hai đại dự án nhiều tiềm năng của chủ đầu tư này là Green Hạ Long (khoảng 4.110 ha) và Long Beach Cần Giờ (khoảng 2.870 ha) đang được Vinhomes tích cực hoàn thành các thủ tục pháp lý, chuẩn bị đưa vào quỹ đất phát triển thời gian tới. Trước mắt, Vinhomes đang dự kiến triển khai hai đại dự án mới trong năm 2021 bao gồm Vinhomes Dream City (Ocean Park 2) và Vinhomes Vũ Yên (Hải Phòng).

“Chúng tôi đánh giá đây sẽ là ‘kho dự trữ chiến lược’ để Vinhomes duy trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững trong 10 năm tới, đặc biệt có thể chuyển nhượng cho đơn vị khác để hỗ trợ thanh khoản cho tập đoàn khi cần thiết”, VCBS nhận định.

Green Hạ Long (khoảng 4.110 ha) và Long Beach Cần Giờ (khoảng 2.870 ha) là hai đại dự án nhiều tiềm năng của Vinhomes.

Novaland của ông Bùi Thành Nhơn là doanh nghiệp về nhì khi xét về quỹ đất với 2.300 ha tại TP.HCM và các khu vực ven biển. Tuy nhiên, tại ĐHCĐ năm 2020, Tổng Giám đốc Bùi Xuân Huy, cho biết, Novaland đang có 671 ha quỹ đất ở trung tâm TP.HCM, 722 ha quỹ đất ở các khu đô thị vệ tinh và 3.500 ha bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo ông Huy, với quy mô quỹ đất này đủ để cho Novaland phát triển trong 5 - 10 năm tới. Năm 2020 và các năm tiếp theo, Novaland sẽ tiếp tục tìm kiếm và phát triển quỹ đất, hợp tác sâu rộng, đẩy nhanh các dự án nghỉ dưỡng vào hoạt động.

Trong khi đó, Nhà Khang Điền xếp hạng thứ 5 với 600 ha, mà hết 330 ha thuộc về dự án Tân Tạo. Nhưng theo thống kê của Chứng khoán Rồng Việt vào đầu năm, Khang Điền đang sở hữu quỹ đất tại TP.HCM lên đến 650 ha, đứng thứ 3 trên thị trường chỉ sau Vinhomes và Novaland. Phần lớn quỹ đất của Nhà Khang Điền đều tập trung ở quận 9.

Đất Xanh Group hiện chỉ còn 125 ha trong quỹ đất, xếp thứ 7 trên thị trường. Còn theo thông tin HĐQT chia sẻ tại ĐHCĐ 2020, quỹ đất tiềm năng của Tập đoàn Đất Xanh đã đạt hàng nghìn ha. Về dài hạn, tập đoàn này muốn “săn” các dự án có quỹ đất từ 200 ha với mục tiêu nâng quỹ đất tổng cộng lên 4.000 ha.

Vinhomes chiếm 22% thị trường bất động sản

Quỹ đất và tiềm lực tài chính cũng phần nào quy định thị phần của các công ty trong giai đoạn vừa qua.

Theo ước tính của VCSC, Vinhomes đang là cái tên thống lĩnh thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam giai đoạn 2016-2020. Thị phần của tỷ phú Vượng đang nắm trong tay lên đến 22%, là công ty duy nhất có thị phần hai chữ số, bỏ xa tất cả đối thủ còn lại.

Tính riêng giai đoạn từ đầu năm 2019 đến nửa đầu năm 2020, Vinhomes luôn dẫn dắt thị trường dù là phân khúc cao cấp và hạng sang hay phân khúc trung cấp. Thị phần lần lượt của Vinhomes là 38% và 46%.

VCBS nhận định: “Vinhomes là doanh nghiệp đứng đầu thị trường với việc sở hữu quỹ đất khổng lồ, chất lượng vượt trội cùng khả năng phát triển các dự án nhanh và hiệu quả cao. Sau khi khó khăn qua đi, công ty này sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ phát triển mới cao hơn, vững vàng hơn”.

Miếng bánh thị phần còn lại được xớt nhỏ ra cho từng doanh nghiệp. Đứng thứ hai về thị trường đang là Novaland. Tuy vậy, doanh nghiệp này chỉ chiếm được 4% thị phần. Với phân khúc cao cấp và hạng sang, Novaland đang nắm giữ 18%. Doanh nghiệp này mất hút tên tuổi ở mảng bất động sản nhà ở tầm trung.

Đất Xanh Group sở hữu 2% tổng dung lượng thị trường bất động sản trong 5 năm qua. Thị phần này khiến Đất Xanh là doanh nghiệp lớn thứ ba thị trường. Ở phân khúc trung cấp, Đất Xanh cùng với Hưng Thịnh Land và Nam Long Group cùng nắm giữ 4% thị phần.

Hưng Thịnh, Vihajico, Capital Land và Nam Long cũng lần lượt xếp các vị trí liền sau Đất Xanh trong tổng thị trường bất động sản với thị phần từ 1% - 2%.

Với khoảng 1% thị phần, Nhà Khang Điền xếp thứ 8 trên thị trường bất động sản nhà ở tính chung. Với phân khúc cao cấp và hạng sang, Khang Điền có 3% thị phần, giữ vị trí thứ thứ 7. Còn với phân khúc trung cấp, Khang Điền gây ấn tượng với vị trí thứ nhì dù chỉ có được 5% tổng dung lượng thị trường từ năm 2019 đến tháng 6/2020.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin