Các ‘ông lớn’ bất động sản đang làm ăn thế nào: 9 tháng tuột dốc (kỳ 1)

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, bất động sản là ngành có doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể tăng cao nhất trong 9 tháng đầu năm 2020. Với 696 doanh nghiệp, ngành bất động sản có số doanh nghiệp giải thể tăng hơn 150% so với cùng kỳ năm 2019.

Ngay cả với các doanh nghiệp còn trụ lại, tình hình hoạt động ít nhiều không khả quan. Nhìn chung, chất lượng lợi nhuận và “sức khỏe” tài chính của doanh nghiệp bất động sản đang giảm xuống khá mạnh. Theo quan sát của FiinGroup, xu hướng này đã diễn ra từ giữa năm 2019 và trầm trọng hơn do tác động của COVID-19 trong quý II/2020.

Ngành bất động sản nói chung đều gặp khó khăn trong năm 2020. Ảnh: Tri Thức Trực Tuyến

Cụ thể, lợi nhuận trước thuế, khấu hao và lãi vay (EBITDA) của các doanh nghiệp bất động sản liên tục sụt giảm kể từ cuối năm 2019, trong đó riêng quý II/2020 giảm 56,1% so với cùng kỳ năm 2019.

Đáng nói, FiinGroup kết luận, khả năng chi trả lãi vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết, giảm từ mức 3,9 lần trong quý II/2019 xuống còn 0,5 lần vào quý II/2020. Hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu của 85/118 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng lên mức 0,84 lần vào quý II/2020, cao nhất kể từ quý II/2014.

Đất Xanh báo lỗ kỷ lục

Mã cổ phiếu DXG của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group) nhìn chung có xu hướng giảm giá trị.

Kết phiên năm 2019, thị giá mã DXG khớp lệnh ở mốc 14.300 đồng/cổ phiếu. Sau đó là chuỗi ngày giảm liên hoàn cho đến đầu tháng 2/2020, DXG giao dịch quanh mức 11.300 đồng/cổ phiếu. Đỉnh điểm là vào cuối tháng 3, thị giá DXG chạm đáy 8.000 đồng/cổ phiếu.

Đến cuối tháng 6, cổ phiếu của Tập đoàn Đất Xanh lấy lại phong độ với mức 12.300 đồng/cổ phiếu. Nhưng từ đó, thị giá mã DXG liên tục bốc hơi, có thời điểm về gần đáy 8.900 đồng/cổ phiếu. Hiện tại, mã DXG đang được giao dịch quanh mức 10.000 đồng/cổ phiếu.

Năm nay, Đất Xanh là một trong những “ông lớn” của ngành bất động sản có tình hình kinh doanh không mấy thuận lợi.

Thị trường có một phen “hú vía” vào giữa tháng 8 khi trong báo cáo tài chính hợp nhất nửa đầu năm 2020 sau kiểm toán của Đất Xanh Group, tổng lợi nhuận kế toán trước thuế thay vì dương 228,6 tỷ đồng, chuyển sang lỗ gần 297,6 tỷ đồng. Mức chênh lệch đến hơn 526 tỷ đồng. Đây là mức lỗ kỷ lục mà tập đoàn bất động sản này từng ghi nhận trong kỳ báo cáo tài chính giữa niên độ kể từ năm 2009.

Về sự vụ này, HĐQT của Đất Xanh Group giải trình, mức chênh lệch lợi nhuận giữa hai báo cáo chủ yếu liên quan đến việc thoái vốn khỏi Công ty Cổ phần Đầu tư LDG. Tập đoàn Đất Xanh phải trích lập khoản dự phòng tài chính trên báo cáo tài chính hợp nhất hơn 526 tỷ đồng.

So với đầu năm, bất động sản tồn kho của Đất Xanh tăng lên đáng kể. Tổng giá trị tồn kho đang là 8.844,3 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2020, tăng hơn 30% so với đầu năm. Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong bất động sản dang dở là dự án Gem Sky World (Long Thành, Đồng Nai) với tổng giá trị lên đến hơn 3.289 tỷ đồng, chiếm hơn 1/3 tổng hàng tồn kho của Đất Xanh.

Ngoài ra, dự án Gem Riverside (quận 2, TP.HCM) cũng góp gần 18% vào tổng hàng tồn kho. Đất Xanh vẫn chưa bán hết 500 sản phẩm căn hộ tại dự án Luxgarden (quận 7, TP.HCM).

Novaland có 11 dự án chậm cấp sổ hồng

Là một trong những cổ phiếu có xu hướng tăng giá trị, mã NVL của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) ước tính đã tăng gần 20% so với đầu năm.

Ngay phiên giao dịch đầu tiên của năm 2020, mã NVL có giá chốt phiên lùi về mức 55.500 đồng/cổ phiếu. Sau đó, thị giá tiếp tục trượt về mốc 51.200 đồng/cổ phiếu vào giữa tháng 3. Nhưng kể từ đó, mã NVL liên tục tăng cao, đến đầu tháng 7, thị giá ghi nhận ở mức 64.200 đồng/cổ phiếu. Tuy có biến động trong thời gian qua, nhưng khung giá của cổ phiếu Novaland vẫn được giữ ổn định, hiện đang giao dịch quanh mức 63.000 đồng/cổ phiếu.

Tuy có diễn biến cổ phiếu ấn tượng nhưng theo báo cáo tài chính gần đây nhất của mình, Novaland lại có quý doanh thu hụt hơi so với cùng kỳ năm trước, dòng tiền thuần tiếp tục âm, nợ phải trả gấp 3 vốn chủ sở hữu.

Quý II/2020, doanh nghiệp của ông Bùi Thành Nhơn ghi nhận doanh thu đạt 709,6 tỷ đồng. Mức này giảm đến 1/4 so với quý trước đó và chỉ bằng 22% so với doanh thu của cùng kỳ năm trước. Mức lãi 874,5 tỷ đồng, gần gấp đôi lãi ròng cùng kỳ năm 2019, lại đến từ việc bán công ty con, gồm CTCP Đầu tư Bất động sản Phong Điền và một phần vốn góp tại Cảng Phú Định.

Luỹ kế trong nửa đầu năm 2020, Novaland thu về 1.663,8 tỷ đồng doanh thu và 1.177,1 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. So với kế hoạch kinh doanh năm nay, đơn vị này chỉ mới hoàn thành hơn 1/10 chỉ tiêu về doanh thu và hơn 1/3 chỉ tiêu về lợi nhuận.

Vì thế, trong giai đoạn cuối năm, Novaland ít nhiều phải đối mặt với áp lực kinh doanh không hề nhỏ để hoàn thành chỉ tiêu được giao.

Trên thị trường, tập đoàn này khiến khách hàng hoang mang trong thời gian gần đây vì vướng không ít vấn đề pháp lý. Trong công bố mới đây của Hiệp hội bất động sản TP.HCM về các dự án chậm cấp sổ hồng, Novaland đang “vướng” 11 dự án với tổng cộng 7.283 sản phẩm.

Trước đó, Chủ tịch Bùi Thành Nhơn đã viết “đơn cầu cứu” lên Bộ Xây dựng rằng: “Hiện Novaland đã kiệt sức, cần Đảng và Nhà nước hỗ trợ vì đang bị mất tính thanh khoản”. Trong đơn, ông Nhơn còn khẩn cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế Kỷ 21, công ty thành viên của Novaland, được tiếp tục phát triển dự án Khu dân cư tại khu đất 30.224 ha phường Bình Khánh, quận 2 (dự án Water Bay), vì “đây là dự án đã đủ điều kiện bán hàng và Novaland đã bỏ vào dự án hơn 6.000 tỷ đồng”.

Khang Điền tồn kho 2.500 tỷ đồng tại dự án Tân Tạo

Vừa được đưa vào rổ cổ phiếu VN30 không lâu, mã KDH của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền nhìn chung giữ giá khá tốt.

Những ngày đầu năm, thị giá KDH liên tục mấp mé ngưỡng 25.000 đồng/cổ phiếu nhưng bất thành. Trong tháng 2, cổ phiếu Khang Điền ổn định trong mức 23.000 đồng/cổ phiếu trước khi suy giảm liên tục, có phiên gần chạm đáy 17.000 đồng/cổ phiếu.

Mãi đến đầu tháng 5, cổ phiếu Khang Điền mới phục hồi. Đà tăng và giữ giá bền vững của thị giá KDH ổn định đến nay. Hiện cổ phiếu của Khang Điền đang được giao dịch trong khoảng 24.000 đồng/cổ phiếu.

Thị giá cổ phiếu ổn định phần nhiều đến từ các chỉ số tài chính khá ấn tượng trong bối cảnh hiện nay. Khang Điền trong quý II/2020 ghi nhận 784,8 tỷ đồng doanh thu thuần. Con số này tăng hơn 80 tỷ đồng so với quý I/2020 và bất ngờ hơn là tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2019.

Trong cơ cấu, doanh thu chuyển nhượng bất động sản tiếp tục là xương sống cho doanh nghiệp này, chiếm đến 97,5% tổng doanh thu. Đây là một điểm sáng khi thị trường đang khan hiếm dự án có thể “ra hàng” từ đầu năm đến nay.

Luỹ kế 6 tháng đầu năm 2020, Nhà Khang Điền thu về 1.485,9 tỷ đồng doanh thu và 408,4 tỷ đồng lãi ròng. Trong đó, đóng góp của quý II lên tới 3/5 kết quả trên. Tuy nhiên, so với kế hoạch kinh doanh năm nay, công ty này đã hoàn thành 42,5% chỉ tiêu về doanh thu và 37,1% chỉ tiêu về lợi nhuận.

Nhà Khang Điền đang còn 7.549 tỷ đồng hàng tồn kho vào cuối tháng 6, chủ yếu là bất động sản dang dở. Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo là dự án có giá trị tồn kho nhiều nhất với 2.509 tỷ đồng, chiếm 33% tổng giá trị hàng tồn kho. Xếp thứ hai là Saphire Phú Hữu với giá trị tồn kho lên đến 1.698 tỷ đồng. Dự án này đã được mở bán từ tháng 11/2018 với mức giá chỉ 1,2 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ, nhưng đến nay vẫn chưa tiêu thụ hết.

Ngoài ra, đơn vị này đang hoàn tất bán hàng, xây dựng, bàn giao nhà và hoàn tất thủ tục sổ hồng cho dân cư các dự án đã và đang kinh doanh như chung cư Jamila, chung cư Safari, chung cư Lovera Vista, nhà biệt thự và liền kề Vesora Park,…

Nhờ đó, từ tháng 5/2020 trở đi, tình hình bán hàng của các dự án này đã khá hơn. Công ty tiết lộ đã bán hơn 250 căn Lovera Vista và hơn 80 căn Verosa Park.

Doanh thu và lợi nhuận Vinhomes đều giảm

Là doanh nghiệp bất động sản có thị giá cổ phiếu lớn nhất sàn chứng khoán, mã VHM của Công ty cổ phần Vinhomes của tỷ phú Phạm Nhật Vượng năm nay có một số biến động.

Đầu năm, mã VHM mở màn với 83.500 đồng/cổ phiếu, giảm nhẹ so với các phiên cuối năm 2019. Sau đó, cổ phiếu Vinhomes tăng lên mốc 87.500 đồng/cổ phiếu từ giữa đến cuối tháng 1. Thị giá tiếp tục nhích lên xuống so với mức đó đến giữa tháng 2, rồi lại tuột dốc liên tục chạm mức 55.800 đồng/cổ phiếu vào cuối tháng 3.

Từ đó đến nay, mã VHM biến động liên tục nhưng nhìn chung có xu hướng tăng. Hiện thị giá cổ phiếu Vinhomes đang giao dịch quanh mức 75.000 đồng/cổ phiếu.

Về tình hình kinh doanh, doanh nghiệp của tỷ phú Phạm Nhật Vượng bắt đầu phục hồi nhưng cũng khó tránh khỏi xu hướng chung so với giai đoạn trước dịch.

Báo cáo tài chính quý II/2020 ghi nhận doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ của Vinhomes đạt 16.377 tỷ đồng, tăng hơn 2,5 lần so với quý I/2020, nhưng lại giảm gần 21,6% so với cùng kỳ năm 2019.

Trong khi thị trường khó “ra hàng”, Vinhomes vẫn “kiếm cơm” tốt với mảng chuyển nhượng bất động sản. Nhóm doanh thu này đem về 15.608 tỷ đồng, chiếm hơn 95% tổng doanh thu.

9 tháng 2020, tại thị trường phía Bắc, Vinhomes đã mở bán thành công nhiều sản phẩm tại Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) và Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm, Hà Nội). Tại thị trường phía Nam, Vinhomes Grand Park (quận 9, TP.HCM) có tỷ lệ hấp thụ tốt với các phân khu Origami, The Manhattan và The Manhattan Glory.

Luỹ kế 6 tháng đầu năm nay, Vinhomes đạt 22.896 tỷ đồng doanh thu và 11.445 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. 

Vào thời điểm cuối tháng 6, Vinhomes có lượng hàng tồn kho 61.540 tỷ đồng, chủ yếu do đang mở bán các dự án nên phần giá trị bất động sản đang xây dựng tăng.

Các hạng mục trên thuộc các dự án như Vinhomes Grand Park (quận 9, TP.HCM), Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội), Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm, Hà Nội), Vinhomes West Point (Từ Liêm, Hà Nội), Vinhomes Metropolis (Hoàn Kiếm, Hà Nội), Vinhomes Marina (Lê Chân, Hải Phòng) và Vinhomes Symphony (Long Biên, Hà Nội).

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin