Bùng nổ bất động sản nghỉ dưỡng: Mập mờ cam kết lợi nhuận, rủi ro đẩy cho khách hàng (bài 2)

Mập mờ pháp lý

Hiện nay, hầu hết các dự án condotel khi bán hàng thường cam kết sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở cho khách hàng. Tuy nhiên, trên thực tế thì chưa ai thấy cuốn số đỏ căn hộ condotel nào.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, từ năm 2014 đến nay, condotel đang được tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc...

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn hộ condotel được mở bán.

“Điều đáng lo nhất là có nhiều chủ đầu tưcam kết với khách hàng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong khi các chủ đầu tư thừa biết theo quy định của Luật Đất đai, dự án condotel chỉ được giao đất không quá 50 năm”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA cho biết thêm, cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn theo từng dự án.

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, điều khiến nhiều người băn khoăn nhất và trở thành rủi ro với nhà đầu tư thứ cấp là tính pháp lý đối với condotel vẫn còn chông chênh, chưa được hoàn thiện.

“Hiện tại, các bộ luật đều vướng khi phát triển sản phẩm condotel và bắt đầu bộc lộ những vấn đề về cơ sở cấp quyền sở hữu cho các căn hộ, việc quản lý, phát triển dịch vụ...”, ông Thành nói.

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Hữu Quyền, đoàn Luật sư TP.HCM lý giải, condotel là loại hình bất động sản mới và các luật chưa quy định cụ thể. Đến thời điểm hiện tại,chưa dự án condotel nào được cấp sổ hồng.

“Khung pháp lý cho loại hình bất động sản này chưa có. Tuy nhiên, về nguyên tắcthì doanh nghiệp được làm những gì pháp luật không cấm.Nhà nước không cấm làm condotel nhưng chưa có luật thì khi xảy ra tranh chấp, rủi ro luôn nằm ở phía người mua nhà”, ông Quyền nói.

Rủi ro khách hàng gánh chịu

Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, dẫn đến tình trạng bội thực khiến việc kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng. Hơn nữa, hiện nay đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp tung quân tiếp thị đầu tư vào condotel với lợi nhuận cao. Trong lễ mở bán dự án The Coastal Hill của FLC Quy Nhơn tại TP.HCM, Tập đoàn FLC đã đưa ra rất nhiều chương trình cam kết lợi nhuận. Trong đó, khách hàng chỉ cần đóng trước 400 triệu đồng cho một căn hộ condotel có giá 1,5-1,8 tỉ đồng. Phần còn lại ngân hàng sẽ cho vay.

Sau đó, khách hàng sẽ được hưởng lợi nhuận tối thiểu là 10% một năm, tương đương với 150 triệu đồng/năm. Nếu số lượng condotel tại The Coastal Hill có khách thuê trên 60%, người mua nhà sẽ được hưởng mức lợi nhuận từ 20-30%, tương đương 300-450 triệu đồng/năm.

Tuy nhiên, rất nhiều câu hỏi được chúng tôi đưa ra như có gì đảm bảo, khách hàng sẽ nhận được lợi nhuận từ 10-30% một năm đúng như Tập đoàn FLC cam kết? Ở miền Trung có tới 5 tháng mùa mưa trong một năm. Những tháng còn lại, số lượng khách du lịch đến Bình Định cũng không nhiều trong khi dự án The Coastal Hill có tới 1.000 căn hộ condotel, FLC lấy khoản nào để bù vào phần cam kết lợi nhuận đã hứa với khách hàng?

Nếu FLC không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận đã ký với khách hàng thì sẽ giải quyết như thế nào? Bởi trong hợp đồng mua bán, chỉ nêu phần cam kết lợi nhuận sẽ thực hiện trong tương lai mà không nêu phần chế tài nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết. Tuy nhiên, những vấn đề này không nhận được câu trả lời thỏa đáng.

Một chuyên gia bất động sản cho rằng, để đẩy nhanh tốc độ bán hàng thì các chủ đầu tư thường đưa ra mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn, rót vào tai khách hàng viễn cảnh sinh lời cao ngất ngưởng. Đến khi đã xuống tiền, làm hợp đồng mua bán xong nếu phát sinh mâu thuẫn hoặc kinh doanh không thuận lợi thì khách hàng rất khó đòi lại tiền.

Điển hình là vụ 40 khách hàng ở Hà Nội, TP.HCM, Bà Rịa-Vũng Tàu đã kéo nhau ra Nha Trang để yêu cầu Công ty Bạch Việt trả lợi nhuận như cam kết là 15% cho căn hộ condotelBavico. Tại buổi làm việc với khách hàng, Bavico đã đưa ra đề nghị là sẽ giảm gần một nửa số tiền lợi nhuận kinh doanh condotel.

Cụ thể, Công ty Bạch Việt đề nghị mức lợi nhuận sẽ trả cho khách hàng là 8% số tiền mua căn hộ, trong khi cam kết trong hợp đồng mua bán là 15%. Không những xin giảm gần một nửa mức lợi nhuận, công ty này cũng xin khất lại thời hạn trả nợ cho đến khi nào căn hộ condotel Bavico được các cơ quan chức năng nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy và cho hoạt động trở lại.

Không đồng tình với đề nghị này, 40 nhà đầu tư đã quyết định không giao cho Bạch Việt quyền kinh doanh các căn hộ condotel và đòi lại căn hộ.

Nhìn qua các nước trong khu vực Đông Nam Á, mô hình cam kết lợi nhuận khi bán căn hộ condotel không mới. Chẳng hạn, ở Singapore mức cam kết lợi nhuận khoảng 4-9% trong 2 năm. Còn ở Thái Lan khoảng 5-10% trong 5 năm và đã có rất nhiều dự án thành công.

Riêng ở Việt Nam, mức cam kết lợi nhuận được đẩy lên rất cao. Rất nhiều chủ dự án chưa có danh tiếng, chưa có kinh nghiệm quản lý và vận hành condotel lại dám cam kết mức lợi nhuận 12-14%. Một con số khiến giới chuyên môn phải giật mình.

Bài cuối:Cần gói giải pháp toàn diện để cứu thị trường condotel khỏi nguy cơ vỡ trận

Không ai phủ nhận, sự phát triển các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, tiện ích phục vụ du khách và làm thay đổi diện mạo của ngành du lịch nhiều địa phương. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý cần có gói giải pháp toàn diện để cứu thị trường này tránh nguy cơ vỡ trận.