Bùng nổ bất động sản nghỉ dưỡng: Làm gì để tránh 'vỡ trận' (bài cuối)

Phát triển thần tốc

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tổng nguồn cung căn hộ condotel trong năm 2016 đã lên đến 16.000 căn. Giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn hộ condotel được mở bán. Hiện tại, condotel đang được tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc...

Nhiều người sẽ giật mình khi biết từ năm 2014 đến nay, chỉ tính riêng Vingroup, Sungroup và FLC đã đầu tư vào condotel khoảng 100.000 tỉ đồng. Một con số khủng khiếp so với nhu cầu nghỉ dưỡng của ngành du lịch và đặt cạnh phân khúc bất động sản vừa túi tiền.

Như thường lệ, Vingroup là người đi tiên phong trong việc đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận đối với bất động sản nghỉ dưỡng vào cuối năm 2014. Lúc đó, Vingroup đã có chính sách cam kết lợi nhuận tối thiểu 8%/năm bằng USD, kéo dài 10 năm.

Thời điểm đó, tiền gửi ngân hàng có lãi suất thấp còn hai kênh đầu tư khác là vàng và chứng khoán lại bấp bênh nên condotel của Vingroup đã hút một lượng tiền cực lớn trong năm 2015. Cụ thể, năm 2015 Vingroup đã bán ra 1.554 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng và chiếm 98% thị phần với sản phẩm chủ yếu ở Phú Quốc, Đà Nẵng và Nha Trang.

Bên cạnhcondotel, Vingroup chú trọng phát triển biệt thự biển. Năm 2015 Vingroup bán được 990 căn và năm 2016 là 475 căn biệt thự biển với giá mỗi căn từ 15-35 tỉ đồng, tùy theo diện tích.

Đến năm 2016, Vingroup cùng với Sungroup và FLC tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Trên thực tế, 2016 cũng là năm mà condotel đã thực sự bùng nổ. Địa bàn đầu tư của ba ông lớn được mở rộng từ Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang đến Quảng Ninh, Bình Định, Thanh Hóa, Lào Cai…

Trong nửa cuối năm 2016, Sungroup và FLC bắt đầu khẳng định được vị thế số một, còn Vingroup bắt đầu chuyển hướng đầu tư và cho ra mắt thương hiệu nhà giá rẻ Vincity. Đến nay, Tập đoàn FLC đã có 2.500 căn hộ condotel, mỗi căn có giá bán từ 1-5 tỉ đồng.

Trong đó, Bình Định có 1.200 căn, Thanh Hóa có 750 căn và Quảng Ninh 600 căn. Cũng giống như Vingroup, ngoài condotel thì FLC cũng chú trọng vào phân khúc villa biển có giá 8-40 tỉ đồng/căn tùy vị trí và diện tích, biệt thự phố biển có giá 4-15 tỉ đồng/căn. Villa và biệt thự phố biển của FLC hiện tại là 1.400 căn. Với sáu dự án quy mô lớn đã và đang triển khai, tổng số vốn FLC đăng ký đầu tư lên tới hơn 30.000 tỉ đồng.

Khi FLC và Vingroup rầm rộ mở bán, quảng bá condotel thì Sungroup lại âm thầm đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng và thiên về mảng giải trí. Nhiều khu du lịch nổi tiếng của FLC đã hình thành như: Bà Nà Hills, Sun World Ha Long Park, Asia Park, Fantasy Park… và đi cùng với nó là hệ thống cáp treo đồ sộ. Tổng vốn đầu tư mà Sungroup đã "ném" vào bất động sản nghỉ dưỡng là hơn 30.000 tỉ đồng.

Về số lượng sản phẩm thì Sungroup không nhiều bằng FLC hay Vingroup nhưng giá bán thì tính bằng triệu USD. Đến nay, Sungroup mới có hơn 1.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Cụ thể, Sungroup chỉ xây dựng 160 căn biệt thự và khoảng 500 căn hộ condotel ở Phú Quốc. Tại đây, mỗi căn biệt thự có giá bán 1-1,5 triệu USD và căn hộ condotel khoảng 3 tỉ đồng/căn.

Bên cạnh ba ông lớn này, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang trỗi dậy mạnh mẽ với rất nhiều công ty khác đang bám đuổi quyết liệt như CEO group, BIM group, Empire group, Hòa Bình corp, LDG group… Đó là chưa kể hàng trăm công ty khác, mỗi công ty có một vài dự án nằm rải rác ở Đà Nẵng, Bình Thuận, Bà Rịa-Vũng Tàu…

Không ai phủ nhận, sự phát triển các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, tiện ích phục vụ du khách và làm thay đổi diện mạo của ngành du lịch nhiều địa phương. Tuy nhiên, sự phát triển ồ ạt bất động sản nghỉ dưỡng đã khiến các cơ quan quản lý Nhà nước không theo kịp. Thực tế đã nảy sinh nhiều mâu thuẫn nhưng không có luật để phán xử.

Nguy cơ vỡ trận

Tại sao thị trường bất động sản nghỉ dưỡng lại phát triển ồ ạt? Câu trả lời là thị trường du lịch Việt Nam tăng trưởng với tốc độ ấn tượng. Từ năm 2010-2016, du khách quốc tế đã tăng trưởng gấp hai lần, từ 5 triệu lên 10 triệu lượt. Lượng khách nội địa cũng tăng đáng kể, từ 28 triệu đến 62 triệu lượt khách.

Chỉ tính riêng trong năm 2016 thì Nha Trang đã đón gần 1,2 triệu lượt du khách quốc tế, tăng gần 23% so với năm 2015. Còn khách quốc tế đến Đà Nẵng cũng đã đạt gần 1,7 triệu người, tăng 33% so với 2015. Chính điều này đã mang đến thời kì vàng cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, các chuyên gia thì nhìn thấy điều ngược lại.

“Tôi cảm thấy bất an, lo lắng với viễn cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Số lượng sản phẩm quá nhiều, tín dụng đổ vào quá lớn. Nếu xảy ra khủng hoảng thì hậu quả nó để lại sẽ rất khủng khiếp”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Theo ông Châu, để tránh nguy cơ vỡ trận thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cơ quan quản lý Nhà nước cần sớm cho các địa phương cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án từ 50-70 năm cho nhà đầu tư. Khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.

Thứ hai là cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư để tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững.

Chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán sản phẩm này cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn và tránh tranh chấp, kiện tụng về sau.

“Điều quan trọng nhất là chúng ta phải ban hành được các quy định buộc chủ đầu tư phải công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA cho biết thêm, chúng ta phải có biện pháp chế tài, bắt buộc các chủ đầu tư dự án condotel phải công bố giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận chứ không được hứa suông. Tạo hành lang pháp lý vững chắc về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết lợi nhuận để tránh tâm lý hoang mang cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Đứng ở góc độ nhà đầu tư thứ cấp, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho biết, khi quyết định mua bất động sản nghỉ dưỡng, khách hàng cần tìm hiểu bốn yếu tố. Thứ nhất là uy tín của chủ đầu tư. Họ đã từng làm dự án bất động sản nghỉ dưỡng nào chưa? Tình hình tài chính của công ty hiện tại như thế nào?

Thứ hai là tìm hiểu xem khách hàng đã mua dự án bất động sản nghỉ dưỡng của chủ đầu tư đó có được thụ hưởng đúng mức cam kết đưa ra hay không. Thứ ba, một dự án bất động sản nghỉ dưỡng khi đi vào hoạt động sẽ phải thuê bên thứ ba quản lý.

“Khách hàng cũng cần tìm hiểu uy tín của đơn vị vận hành bất động sản nghỉ dưỡng này. Cuối cùng, khách hàng cần dựa vào tình hình tài chính để quyết định có mua bất động sản nghỉ dưỡng hay không. Theo tôi, không nên vay tiền để mua loại hình bất động sản nghỉ dưỡng”, ông Chánh nói.

Theo Savills Việt Nam, condotel phải được vận hành hoàn toàn như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng mới đủ tiền trả cam kết lợi nhuận cho khách hàng. Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm, cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua.

Do đó, khi mua bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, khách hàng nên chọn sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín. Về phía chủ đầu tư, khi chọn mô hình phát triển cần hoạch định tốt, thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.