BT - “công thức” trưởng thành của tập đoàn Ecopark

UBND TP.Hà Nội ngày 31/10/2017 có Quyết định số 7605/QĐ-UBND phê duyệt Đề xuất dự án xây dựng 3 tuyến đường theo hình thức hợp đồng BT, gồm Đường Đa Tốn đi đường Hà Nội – Hải Phòng (2,4 km); Đường từ khu đô thị Ecopark đi đường 179 (3,2 km); Đường 179 từ đường Nguyễn Huy Nhuận đến sông Bắc Hưng Hải (5,7 km).

Tổng vốn đầu tư theo đề xuất là 3.433 tỷ đồng, trong đó chi phí đền bù giải phóng mặt bằng 1.659 tỷ đồng, đầu tư xây dựng 1.290 tỷ đồng. Giá trị công trình BT dự kiến là 3.360 tỷ đồng, quỹ đất thanh toán dự kiến là khoảng 74,6ha tại xã Đông Dư, xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, Hà Nội.

Với tổng mức đầu tư hơn 3.400 tỷ đồng, nếu được phê duyệt, đây là một trong những dự án BT giao thông có quy mô lớn nhất Hà Nội. Dù vậy, danh tính doanh nghiệp đề xuất lại chưa bao giờ được đề cập cụ thể.

4,2km đường này, cộng với một khoản tiền sẽ đổi lại cho Ecopark 63ha về đất phía thủ đô Hà Nội.

Theo dữ liệu của VietTimes, nhà đầu tư đã đề xuất dự án BT rất lớn này là CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng (Vihajico), nay là CTCP Tập đoàn Ecopark - chủ đầu tư dự án cùng tên tại Văn Giang, Hưng Yên.

Sự hiện diện của Ecopark tại dự án 3 tuyến đường, trên thực tế không quá bất ngờ bởi tham vọng mở rộng quỹ đất về phía Hà Nội của nhóm chủ Ecopark không phải mới. Trong bài viết "Ông chủ Ecopark và con tính đằng sau 4 tuyến đường BT", VietTimes đã đề cập dự án BT 4,2km của Comaland BT, mà mục tiêu của Ecopark là thâu tóm hai mảnh đất rộng 63ha nằm hai bên đường 379, giáp dự án Ecopark, và quan trọng hơn cả là nằm trên địa bàn Hà Nội.

Dù vậy, giá trị công trình BT sau khi quyết toán chỉ là 447 tỷ đồng, thấp hơn rất nhiều giá trị khu đất được phê duyệt đối ứng (phần chênh lệch tạm tính là 1.055 tỷ đồng).

Siêu dự án khu đô thị sinh thái Ecopark Văn Giang này là thành quả từ một dự án đổi đất lấy hạ tầng của Vihajico với tỉnh Hưng Yên.

Việc tiếp tục đề xuất dự án BT 3 tuyến đường để đổi lấy 74,6ha tại xã Đông Dư, xã Đa Tốn khiến không ít người hình dung về kịch bản lô đất 74,6ha này nằm chồng lấn lên khu đất 63ha, hay nói cách khác, Ecopark phải thực hiện thêm dự án BT mới có thể lấy nốt phần đất 63ha mà họ hẳn rất "thèm muốn".

Tuy nhiên, có hai điểm cần làm rõ:

Thứ nhất, theo Quyết định số 4852/QĐ-UBND ngày 18/9/2014 của UBND TP. Hà Nội về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đất đối ứng, Comaland BT dự kiến sẽ được khai thác các khu đất đối ứng rộng 63ha ở Đa Tốn, Gia Lâm. Phụ lục hợp đồng ký giữa Comaland BT và UBND huyện Gia Lâm vào tháng 7/2017 viết: “Ngay sau khi ký kết Phụ lục Hợp đồng chậm nhất 30 ngày, Doanh nghiệp dự án phải nộp số tiền chênh lệch giữa giá trị khu đất đối ứng và dự án BT, với giá trị tạm tính là 1.055 tỷ đồng vào ngân sách nhà nước”. Có nghĩa rằng dù giá trị chênh lệch rất lớn, song Comaland BT đã được chấp thuận nộp thêm tiền để sở hữu trọn 63ha đất đối ứng. Với hợp đồng BT đã ký kết, việc Hà Nội giao đất cho nhà đầu tư là diễn biến sớm muộn.

Thứ hai, khu đất 74,6ha dự kiến đối ứng cho 3 tuyến đường BT, theo tìm hiểu của VietTimes, chính là dự án Khu đô thị Trung tâm xã Đa Tốn, có vị trí thuộc 2 xã Đa Tốn và Đông Dư, nằm cách không xa lô đất 63ha mà Ecopark, thông qua Comaland BT đã "chắc chân" sở hữu. Dự án 74,6ha thậm chí còn có vị trí đẹp hơn khi chỉ cách đường dẫn lên cầu Thanh Trì chừng 2km.

Nếu được chấp thuận, doanh nghiệp nhà Chủ tịch Lương Xuân Hà sẽ bổ sung thêm gần 137ha đất cạnh dự án Ecopark trứ danh của mình, mà quỹ đất này có giá trị cao hơn gấp bội với "hộ" khẩu Hà Nội.

"Chu đáo - Tin cậy - 77 Hàng Đào" là câu slogan kinh điển làm nên thương hiệu của đại gia Lương Xuân Hà, người khởi nghiệp từ nghề sửa chữa và kinh doanh đồng hồ ở phố cổ Hà Nội. Công Ty TNHH Thương Mại Phụng Thiên - một cổ đông lớn của Ecopark hiện vẫn đăng ký trụ sở tại địa chỉ này.

Hoài thai từ BT và trưởng thành nhờ BT

Đi lên từ hoạt động sửa chữa kinh doanh đồng hồ ở phố cổ (Hà Nội), với slogan kinh điển "Chu đáo - Tin cậy - 77 Hàng Đào", vợ chồng doanh nhân Lương Xuân Hà - Đặng Thị Ngọc Bích năm 2003 rẽ ngang qua mảng bất động sản khi thành lập Vihajico, để rồi hơn nửa năm sau được chỉ định triển khai Khu đô thị Ecopark quy mô 500ha ở Văn Giang, Hưng Yên - một dự án mà quá trình cấp phép "chớp nhoáng" một thời làm tốn không ít giấy mực của báo giới.

Dự án được thực hiện theo quy định đổi đất lấy hạ tầng quy định tại Luật Đất đai 1993. Để lấy được khu đất nằm cạnh Hà Nội, Vihajico được giao triển khai Dự án xây dựng đường từ cầu Thanh Trì đi thị xã Hưng Yên đoạn từ huyện Văn Giang đến xã Dân Tiến – Khoái Châu.

Tổng mức đầu tư của cả hai dự án này lên tới nhiều nghìn tỷ đồng, dù thời điểm đó, Vihajico chỉ có vốn 70 tỷ đồng và là "con số 0" tròn trĩnh trong lĩnh vực xây dựng, cả cơ sở hạ tầng lẫn bất động sản - cho thấy cái "tầm" của ông bà chủ doanh nghiệp này.

Với lịch sử hình thành như vậy, có lẽ không đến nỗi quá khiên cưỡng nếu nói rằng Vihajico hoài thai và ra đời từ một dự án BT. Rồi chính kinh nghiệm thành công và cả những nguồn lực nền tảng từ dự án BT ban đầu ấy đã giúp tập đoàn của vợ chồng vị đại gia phố cổ Lương Xuân Hà - Đặng Thị Ngọc Bích định vị và trưởng thành. Công thức BT, dĩ nhiên, vẫn có một vai trò then chốt.

Vihajico hoài thai từ một dự án BT và trưởng thành cùng "công thức" BT.

Dữ liệu của người viết cho thấy Ecopark đang đi rất đúng đường.

Dự án BT 4,2km chỉ còn chờ ngày giao đất, trong khi ở dự án 3 tuyến đường, UBND TP. Hà Nội tháng 6 năm ngoái đã phê duyệt chỉ giới đỏ, tỷ lệ 1/500 của 2 tuyến, là tuyến 2,4km và tuyến 3,2km. Bản thân dự án đối ứng là Khu đô thị trung tâm xã Đa Tốn thì từ giữa năm 2018, Ecopark (khi ấy vẫn mang tên cũ Vihajico) đã đề xuất với Hà Nội tự bỏ kinh phí lập QHCT Khu đô thị Trung tâm xã Đa Tốn, tại các xã Đông Dư và Đa Tốn, huyện Gia Lâm.

Các dự án BT và khu đô thị của Ecopark một khi hoàn thành sẽ đóng góp đáng kể đối với phát triển kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng của Gia Lâm, góp phần nâng cấp huyện này lên cấp quận theo lộ trình tới năm 2025.

Dù vậy, tương tự không ít dự án BT khác trên khắp cả nước, cặp đôi dự án của Ecopark chắc hẳn khiến không ít người phải lo ngại về tính minh bạch, đặc biệt ở dự án 4,2km đường của Comaland BT khi nhà đầu tư được nộp thêm cả nghìn tỷ đồng tiền chênh để đổi lấy nhiều chục ha đất, mà thực chất là giao đất không qua đấu giá.

Ngoài ra, cả 4 tuyến đường này đều được đấu nối, và phục vụ chính hệ sinh thái Ecopark và hai dự án cùng "họ" này. Chênh lệch địa tô sẽ theo đó tăng lên đáng kể, mà 4 tuyến đường BT tại Thủ Thiêm của Đại Quang Minh là một ví dụ so sánh điển hình.

Không chỉ là đổi đường lấy đất, doanh nghiệp của ông Lương Xuân Hà còn từng lên ý tưởng lấp hồ Thành Công làm chung cư. Tuy nhiên, đề xuất này không thành khi vấp phải sự phản đối dữ dội từ dư luận và người dân. 

Năm 2018, Vihajico đổi tên thành Ecopark, chuyển thành tập đoàn và mang tham vọng mở rộng phát triển mô hình khu đô thị "công viên sinh thái" ra nhiều địa phương trên cả nước, như Quảng Ninh, Hải Dương, Vũng Tàu...

Dù vậy, nhận xét "nhà đầu tư chưa thực sự vào cuộc quyết liệt" của UBND tỉnh Quảng Ninh trong một buổi họp vào đầu tháng 9/2019 vừa qua phần nào cho thấy "cuộc chơi" chính yếu mà nhóm chủ Ecopark xác định hiện tại không phải là các địa phương, mà vẫn là Ecopark và cặp đôi dự án BT, với tiềm năng về lợi nhuận là khổng lồ nhờ chênh lệch địa tô rất lớn.