Bốn yếu tố giúp thị trường bất động sản TP.HCM tăng trưởng mạnh trong tương lai

Vĩ mô ổn định

Thị trường bất động sản đang có một gam màu tương đối sáng. Bên cạnh những yếu tố như giao dịch ổn định, giá không biến động lớn, dòng vốn FDI vào bất động sản cũng như số lượng doanh nghiệp bất động sản đều tăng.

Theo Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, tín dụng 10 tháng đầu năm tăng trưởng tích cực. Tính đến hết tháng 10, tín dụng tăng khoảng 13,5% so với cuối năm 2016. Trong đó, tỷ trọng tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng giảm tuy giảm còn 15,5% nhưng vẫn ở mức cao so với các năm trước.

Thanh khoản của hệ thống ngân hàng ổn định, biểu hiện là lãi suất liên ngân hàng đã liên tục giảm và tiếp tục được duy trì ở mức thấp. Việc duy trì lãi suất ổn định ở mức thấp này tiếp tục là công cụ để hỗ trợ tăng trưởng tín dụng cuối năm đạt theo mục tiêu mà Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đặt ra là 21% đến cuối năm 2017.

Tín dụng tăng trưởng 21% có nghĩa sẽ có khoảng 600.000 tỉ đồng được bơm vào nền kinh tế. So với trước đây, các ngân hàng hiện nay đã kiểm soát chặt chẽ hơn rủi ro trong cho vay bất động sản. Tình trạng lệch pha cung cầu đang có dấu hiệu giảm dần, nguồn cung của chủ đầu tư đang dần phù hợp với phân khúc bình dân và vừa túi tiền của người mua nhà.

Điểm sáng nhất trong bức tranh kinh tế những tháng cuối năm 2017 và cả năm 2018 đó chính là câu chuyện lãi suất. Lãi suất năm 2017 đã được kiểm soát và duy trì ở mức hợp lý. Thanh khoản của hệ thống ngân hàng đang ổn định. Bối cảnh kinh tế toàn cầu đã có sự hồi phục, hầu như không nhìn thấy dấu hiệu của sự khủng hoảng ở các đầu tàu kinh tế lớn như Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản và khu vực châu Âu.

Tỷ giá sẽ được giữ ở mức ổn định từ nay đến cuối năm nhờ lượng dự trữ ngoại hối cao kỷ lục đến 45 tỉ USD, kiều hối có khả năng đạt trên 10 tỉ USD, nguồn vốn FDI đang tăng trưởng mạnh và cán cân thương mại đang xuất siêu trở lại vào vào cuối tháng 10 với hơn 1,23 tỉ USD. Các yếu tố này sẽ giúp duy trì mức lãi suất hợp lý từ nay đến cuối năm cũng như bước sang năm 2018.

Hiện tại, mặt bằng lãi suất cho vay đối với các lĩnh vực ưu tiên ở mức, ngắn hạn 6-6,5%/năm, trung và dài hạn 8-10,5%/năm. Đối với sản xuất kinh doanh thông thường, lãi suất khoảng 6,8-9%/năm đối với ngắn hạn, lãi suất khoảng 9,3-11%/năm đối với trung dài hạn.

Chính từ các yếu tố về lãi suất, thị trường bất động sản có nhiều sự hưởng lợi. Người mua nhà, chủ đầu tư dự án cũng sẽ ngày càng có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn giá rẻ từ phía ngân hàng. Từ đó, thị trường bất động sản trong các năm tiếp theo sẽ tiếp tục phát triển ổn định và bền vững, và hỗ trợ tích cực cho tăng trưởng kinh tế của Việt Nam.

Bán đúng khẩu vị người mua

Trong hai năm qua, chủ đầu tư các dự án bất động sản đã tự thay đổi mình để phù hợp hơn với khẩu vị của người mua nhà. Thay vì đầu tư đại trà như trước đây, hiện nay các doanh nghiệp tập trung đến nhu cầu thực tế, quan tâm nhiều hơn đến thiết kế, công năng sử dụng và các dịch vụ, tiện ích xung quanh dự án.

Phân khúc bất động sản hướng đến đối tượng khách hàng là những người có thu nhập trung bình đã thu hút được nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn tham gia và nguồn cung luôn chiếm tỷ trọng tương đối cao. Đây là xu hướng hợp với thị trường và hợp với thị hiếu của người mua, khi đó phân khúc nhà giá rẻ và trung cấp chiếm trên 50% tổng giao dịch trên thị trường.

Thứ ba là từ năm 2016 bắt đầu nở rộ phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng biển condotel ở các thành phố biển, ở những nơi có bãi biển đẹp và hạ tầng phát triển. Nguồn cung phân khúc này sẽ tăng trong thời gian tới, đem đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua.

Đồng thời, đã có xu hướng hình thành những khu đô thị vệ tinh ở Hà Nội và TP.HCM nhưng có giá trung bình và trung bình thấp với quy mô lớn. Đây là xu hướng tốt vì ngoài việc giảm tải về hạ tầng cho hai thành phố lớn thì việc hình thành các khu đô thị vệ tinh còn giúp kết nối hệ thống giao thông vành đai cũng như hệ thống tàu điện ngầm mà chúng ta đang xây dựng. Từ đó, mang lại không gian sống chất lượng hơn cho người dân.

Cuối cùng, các nhà đầu tư và các nhà thiết kế hiện nay đang cạnh tranh nhau về công năng và thiết kế nhà ở, sự cạnh tranh này đem đến sản phẩm tốt hơn cho người mua nhà.

Những yếu tố trên không chỉ là những điểm sáng nổi bật của nền kinh tế mà còn là sự thay đổi trong nội tại của thị trường bất động sản Việt Nam và đang ngày càng giúp cho thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định và bền vững.

Từ đó, việc tăng trưởng tích cực này cũng sẽ giúp cho người mua nhà có nhu cầu thực về nhà ở tiếp cận được với ngôi nhà của mình ngày càng thực tế hơn. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ tạo ra nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu của người dân và cuối cùng ngân sách của nhà nước sẽ tăng được nguồn thu ổn định từ thị trường này trong thời gian tới.

Hưởng lợi từ chính sách

Doanh nghiệp bất động sản tự thân sẽ tăng trưởng nhưng chính sách vĩ mô cũng sẽ hỗ trợ một phần đà tăng này trong tương lai. Ba chính sách mà Nhà nước đã, đang và sẽ áp dụng thúc đẩy thị trường nhà đất là thị trường bất động sản sẽ không đứng ngoài công nghệ 4.0. Hội nhập sẽ mạnh mẽ hơn và cải tiến theo thế hệ mới hơn. Hỗ trợ bất động sản thông qua chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa

Một câu chuyện vĩ mô khác được cho là tác động rất lớn đến thị trường bất động sản thời gian gần đây chính làCơ chế đặc thù cho TP. HCM. Liên quan đến cơ chế này, một trong những chính sách mới được đưa ra đó là đánh thuế lên bất động sản thứ hai để gia tăng ngân sách cho TP.HCM.

So với một số quốc gia trên thế giới thì tổng thu từ thuế bất động sản hiện nay, bao gồm thuế quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ của nước ta chiếm tỉ trọng tương đối thấp trong tổng thu Ngân sách Nhà nước, vào khoảng 0.15%.

Trong khi đó, con số này tại Mỹ hiện nay là 3% hay Canada hiện đạt đến 4%. Như vậy, việc áp dụng Cơ chế đặc thù cho TP.HCM sẽ vừa có tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản. Điều này sẽ giúp thị trường tăng giá giao dịch nhưng về lâu dài vẫn có ảnh hưởng tích cực.

*Tác giả là chuyên gia kinh tế, trường Đại học Ngân hàng TP.HCM