Bốn nghịch lý đầu tư căn hộ cho thuê tại Sài Gòn

CBRE Việt Nam vừa công bố báo cáo về thị trường căn hộ cho thuê tại TP.HCM qua lát cắt dữ liệu giao dịch trong hệ thống của đơn vị này. Các dữ liệu thống kê trong báo cáo này giải mã thực trạng và nghịch lý của thị trường trong thời gian qua. 

Căn hộ nhỏ cho thuê sinh lời cao hơn căn to

Thống kê từ giao dịch trong hệ thống của đơn vị này, căn hộ một phòng ngủ, diện tích tối thiểu 45m2 đã đầu tư nội thất, có tỷ suất sinh lời cho thuê là 6-7% một năm. Căn 2 phòng ngủ, diện tích tối thiểu 75m2, hoàn thiện, tỷ suất sinh lời 5,5-5,8% trong khi căn 3 phòng ngủ, 110m2 tỷ suất sinh lời chỉ còn 5,2-5,5%.

Nếu đầu tư căn hộ 4 phòng ngủ, diện tích khoảng 150m2 tức tổng vốn đầu tư đội lên rất nhiều, tỷ suất sinh lời 5,6-5,7%. Khảo sát này chỉ ra, căn hộ có diện tích càng nhỏ, suất đầu tư càng thấp thì tối ưu hóa lợi nhuận tốt hơn các căn hộ lớn, có nhiều phòng ngủ.

Giá thuê đắt không đảm bảo lợi nhuận cao

Quận 1 luôn có giá thuê ở ngưỡng rất cao dẫn đầu thị trường căn hộ cho thuê TP.HCM do vị trí đắc địa và các bất động sản đều thuộc hàng đẳng cấp. Một dự án đang có giá thuê đỉnh nhất địa bàn này ghi nhận 4.600-6.300 USD một tháng nhưng tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt 3-4% mỗi năm. Các căn hộ có biên lợi nhuận cho thuê cao nhất quận 1 cũng chỉ dừng ở mốc 6,5% một năm.

Trong khi đó, quận Bình Thạnh, nơi có giá thuê căn hộ cao nhất tầm 2.200-4.500 USD một tháng, tỷ suất sinh lời lên đến 8,5%. Biên lợi nhuận cho thuê tối thiểu trên địa bàn quận Bình Thạnh đạt 5% mỗi năm. Riêng quận 2, giá thuê căn hộ cao nhất khoảng 1.200-2.500 USD một căn mỗi tháng, tỷ suất sinh lời lên đến 7%. Lợi nhuận tối thiểu từ căn hộ cho thuê tại quận 2 cũng đạt 4,5-5%.

Dữ liệu này chỉ ra, căn hộ có giá thuê cao (tức là suất đầu tư lớn) không đồng nghĩa với tỷ suất lợi nhuận cao. Bằng chứng là căn hộ tại quận 2 có giá thuê thấp hơn hẳn quận 1 và Bình Thạnh nhưng biên lợi nhuận tốt hơn rất nhiều. 

Dự án quy mô lớn giá thuê chỉ ở mức trung bình

Quan điểm cho rằng dự án căn hộ có quy mô lớn, tiện ích đầy đủ thì giá thuê cao lại không đúng với thực tế đang diễn ra tại thị trường TP.HCM. Khảo sát từ hệ thống của CBRE cho thấy, các căn hộ nằm trong dự án quy mô lớn, nhiều cây xanh, tiện ích lại có giá thuê chỉ ở mức trung bình do mật độ cư dân sống tại đây quá đông đúc. Khách thuê các căn hộ trong dự án quy mô lớn thường đến từ châu Á gồm: Nhật, Hàn, Đài Loan, Singapore.

Ngược lại, các căn hộ nằm trong dự án quy mô nhỏ, tách biệt, tiện ích nội khu hạn chế hơn thì sản phẩm lại rơi vào phân khúc cao cấp, hạng sang và giá thuê vươn lên ngưỡng rất cao. Khách thuê là người đến từ châu Âu và Mỹ.

Nhu cầu thuê giá rẻ cực lớn nhưng rổ hàng giá cao lấn lướt 

Ngân sách thuê căn hộ dưới 1.000 USD tăng đột biến, chiếm gần 30% nhưng một thực tế có phần ngược ngạo đang diễn ra tại TP.HCM là nguồn cung hướng tới nhóm khách hàng có ngân sách thuê trong ngưỡng 1.100-2.000 USD đang dẫn dắt thị trường. Nếu tình trạng này vẫn tiếp tục diễn ra trong những năm tới, cung cầu sẽ khó có thể gặp nhau, đặc biệt đối với phân khúc căn hộ cho thuê giá rẻ.