Bộ Xây dựng: Xung đột đẩy lên cao gây ra hiện tượng căng băng rôn ở chung cư

Hiện nay, cả nước có 4.422 chung cư. Trong đó 458 chung cư tồn tại tranh chấp, tương đương 10%. Tuy nhiên, con số 458 chung cư là được tổng hợp từ trên 40 địa phương. Trong đó, có 262 trong tổng số 458 chung cư chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư, chưa thành lập Ban Quản trị. Có nghĩa là dự án có nhiều tranh chấp nó sẽ nhỏ hơn rất nhiều, cỡ khoảng 5%. Hoặc cũng ko loại từ 262 trên có tranh chấp dẫn đến không tổ chức được, nhưng con số này không nhiều.

Ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.

Thứ hai về tranh chấp phí bảo trì, con số này chiếm 68 tranh chấp và chiếm 14,8% cung cư có vấn đề. Còn có phần sở hữu chung riêng, qua tổng hợp có khoảng 47%, tương đương 10% các tranh chấp. Ngoài ra còn một số khác nhưng không nhiều, chỉ một vài phần trăm và một vài dự án.

Qua công tác quản lý và theo dõi thực hiện các văn bản pháp luật, khảo sát thực tế địa phương, chủ đầu tư, dự án hồi tháng 3/2019, Bộ Xây dựng đã đi khá nhiều để lắng nghe và phản hồi các chính sách địa phương để xem thực tế các vướng mắc.

Các hình thức tranh chấp có nhiều, nhưng có 5 nhóm nguyên nhân lớn. Thứ nhất, thời gian vừa qua có 1 số văn bản quy phạm chưa thực sự rõ ràng, chẳng hạn như cách tính lô gia. Đối với trường hợp này thực hiện theo hợp đồng. Đây là cái tỷ lệ số người tham gia Hội nghị chung cư lần đầu yêu cầu quá cao, trong khi thực tế nhiều nhà chung cư không thể được hoặc quy định về chế tài xử phạt. 

Thứ hai, một số chủ đầu tư ko đủ năng lực thực hiện dự án hoặc thời gian đầu thực hiện sau đó chuyển nhượng dự án không thông báo cho khách hàng, gây ra việc nhầm lẫn, không biết thẩm quyền trách nhiệm là ai. Một số chủ đầu tư không quan tâm nghĩa vụ sau khi bán hàng. 

Thứ ba, mẫu hợp đồng chủ đầu tư lập chưa tuân thủ theo các quy định pháp lý, với đội ngũ luật sư vì vậy họ có khả năng đưa ra các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư. Người dân đi mua chủ đầu tư chưa ý thức được điều khoản bất lợi của mình trong hợp đồng như vậy. Khuyến nghị người dân nên nghiên cứu kỹ hoặc tư vấn luật sư, tham khảo người có chuyên môn. 

Thứ tư, thực tế về cơ bản pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư đã tạo ra hành lang pháp lý khá đầy đủ. Tuy nhiên, cái vấn đề trong thời gian vừa qua xảy ra tranh chấp do công tác thực thi pháp luật là chủ yếu. Ở đây, không phải đổ tại như thế nào, thế nhưng con người từ Trung ương và địa phương rất thiếu và rất yếu. 

Thực tế, Cục quản lý là đơn vị quản lý và xây dựng lên khung khổ pháp lý này hiện nay phòng làm cái việc này có 6 người, ở địa phương cấp sở có 4 người. Chưa kể, họ còn phải quản lý đồng thời rất nhiều công việc khác. Cái công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này cần xem xét tới. 

Thứ năm, các đối tượng Nhà nước, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và cư dân vẫn chưa thực hiện hết vai trò của mình.

Khi xảy ra tranh chấp vẫn chưa chủ động ngồi với nhau, nên xung đột đẩy lên cao gây ra hiện tương căng băng rôn.

Khi xảy ra tranh chấp vẫn chưa chủ động ngồi với nhau, nên xung đột đẩy lên cao gây ra hiện tương căng băng rôn. Ở đây, muốn có tiếng nói đồng thuận phải có cách nhìn cách hiểu về các quy định trong các văn bản pháp luật giống nhau. Các quy định pháp luật hiện tại tương đối đầy đủ, mặc dù vẫn còn vài quy định chưa tối ưu hết. 

Đối với một số tranh chấp thì ngồi xuống gặp mặt nhau, giải thích các căn cứ pháp luật, có nghĩa phải tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật. Chúng ta cần phải có tiếng nói đồng thuận hiện nay trong thực tế có vướng mắc.

Theo quy định pháp luật thì tổ chức phải có tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, Ban quản trị chung cư hiện nay lại không có điều này nên việc xử phạt Ban quản trị là rất vất vả. Do đó, Bộ Xây dựng đang sửa Thông tư 02 nhưng việc sửa phải chờ. Bởi lẽ Bộ chỉ sửa được thông tư, còn các quy định cao hơn thông tư phải chờ Chính phủ và Quốc hội mới quyết được.

Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu cái tỷ lệ liên quan đến tỷ lệ bầu khi tham gia Hội nghị nhà chung cư và đang điều chỉnh, sẽ giảm để việc tổ chức thành lập Ban Quản trị một cách nhanh chóng hơn. Về thành viên Ban quản trị, Bộ đang đề xuất đưa vào các người như kiến trúc sư, luật sư, chuyên gia bất động sản… nhưng Bộ Tư pháp lại yêu cầu điều chỉnh lại. 

Điều này khiến việc khó trong việc thành lập Ban Quản trị với hơi hướng chuyên nghiệp như chúng ta từng mong muốn. Về phí bảo trì, Bộ đang nghiên cứu và sẽ có những ghi nhận ý kiến và kiến nghị điều chỉnh cho phù hợp với thực tế đang diễn ra.

Dự kiến, tới cuối tháng 6/2019, Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện dự thảo sửa đổi Thông tư 02, xin ý kiến rộng rãi các bên liên quan trên cổng thông tin điện tử của Bộ.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin