Bị siết tín dụng, doanh nghiệp địa ốc đua nhau tăng vốn điều lệ để huy động vốn

Ồ ạt tăng vốn

Trong năm 2016, hàng loạt công ty bất động sản nhiều lần tăng vốn điều lệ. Thế nhưng, ở mùa đại hội cổ đông thường niên năm 2017, nhiều doanh nghiệp đã trình phương án tăng vốn điều lệ bằng cách phát hành thêm cổ phiếu, trái phiếu.

Chặng hạn, Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh vừa quyết định tăng vốn điều lệ từ hơn 2.530 tỉ đồng lên gần 3.033 tỉ đồng.

Đợt tăng vốn lần này sẽ thực hiện theo từng giai đoạn. Giai đoạn một, Đất Xanh sẽ phát hành gần 33 triệu cổ phiếu để thanh toán cổ tức năm 2016 với tỷ lệ 13%. Vốn điều lệ tăng thêm tương ứng khoảng 329 tỉ đồng.

Ở giai đoạn hai, công ty tiếp tục phát hành hơn 14,3 triệu cổ phần tạm ứng cổ tức năm 2017 và 3 triệu cổ phiếu ưu đãi cho nhân viên trong doanh nghiệp – ESOP. Tổng vốn điều lệ tương ứng tăng thêm sau giai đoạn này gần 173 tỉ đồng.

Điều đáng nói, trong năm 2015 Đất Xanh đã có hai lần tăng vốn điều lệ. Vào cuối tháng 7/2015, Đất Xanh tăng vốn từ 750 tỉ đồng lên hơn 1.168 tỉ đồng. Lần hai là vào tháng 11/2015, vốn điều lệ của Đất Xanh đạt mốc 1.172 tỉ đồng. Đến cuối năm 2016, vốn điều lệ của công ty này được tăng lên 2.530 tỉ đồng.

Tại đại hội cổ đông sắp tới, Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình sẽ xin ý kiến cổ đông phát hành cổ phiếu và quyền mua 2,5 triệu cổ phiếu cho cán bộ công nhân viên.

Tuy niên, công ty này sẽ hoãn việc phát hành riêng lẻ cho các nhà đầu tư chiến lược tối đa 35 triệu cổ phiếu như thông báo trước đó. Việc phát hành cổ phiếu cho nhà đầu tư chiến lược sẽ được quyết định vào thời điểm phù hợp khác trong năm 2017. Trong năm 2016, địa ốc Hòa Bình đã có hai lần tăng vốn điều lệ.

Còn Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô quyết định chia cổ tức 2016 với tỷ lệ 15%. Trong đó, trả cổ tức 10% bằng tiền mặt và 5% thông qua phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn điều lệ. Hiện tại, Hà Đô đang triển khai nhiều dự án lớn nên cần nguồn tiền dài hạn để thi công và đảm bảo vốn đối ứng tại dự án thủy điện Nhạn Hạc, Sông Danh 4, Bảo Đại Nha Trang…

Tính đến cuối năm 2016, Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền có hơn 800 tỉ đồng tiền mặt. Điều này giúp Khang Điền có lợi thế lớn trong việc M&A các dự án để tạo quỹ đất. Tuy nhiên, các quỹ đầu tư đã nhiều lần đề nghị công ty tăng vốn để tăng nguồn tiền đầu tư phát triển. Hiện tại, lãnh đạo Khang Điền đang cân nhắc thêm thời gian về chiến lược tăng vốn do sợ các quỹ đầu tư thâu tóm và nắm quyền chi phối công ty.

Tương tự, Sacomreal cũng sẽ trình đại hội cổ đông vào ngày 27/4 tới để phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ 7% từ nguồn lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. Theo đó, Sacomreal sẽ phát hành 15.954.360 cổ phiếu cho các cổ đông.

Sau khi hoàn tất việc phát hành cổ phiếu, vốn điều lệ của Sacomreal sẽ đạt khoảng 3.300 tỉ đồng. Hồi giữa tháng 3/2016, Sacomreal cũng có đợt tăng vốn điều lệ từ 1.970 tỉ đông lên 2.170 tỉ đồng thông qua việc phát hành trái phiếu.

Ngay cả doanh nghiệp dẫn đầu ngành bất động sản như Vingroup cũng dự định xin ý kiến của cổ đông tại đại hội sắp tới về việc không chia cổ tức. Lợi nhuận sau thuế năm 2016 đạt 3.513 tỉ đồng nhưng Vingroup đã bốn lần phát hành cổ phiếu để chuyển đổi trái phiếu quốc tế thành cổ phiếu, trả cổ tức bằng cổ phiếu năm 2015, thưởng cổ phiếu nên lợi nhuận còn lại chưa phân phối chỉ 942 tỉ đồng nên Vingroup sẽ không chia cổ tức năm 2016.

Cổ đông bị thiệt

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, lúc này thị trường đang tốt nên các công ty địa ốc đua nhau phát hành cổ phiếu để huy động vốn. Hơn nữa, việc phát hành cổ phiếu không làm tốn chi phí của doanh nghiệp và là kênh huy động vốn rất an toàn chứ không như đi vay tín dụng.

Trong khi đó ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Asisan Holding cho rằng, thị trường địa ốc lúc này đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư. Các công ty bất động sản cũng đang cạnh tranh rất gay gắt để mở rộng quỹ đất.

Đúng thời điểm này, ngân hàng siết tín dụng nên cần một dòng tiền khác từ cổ phiếu và trái phiếu. Bởi hiện tại nhiều công ty bất động sản bị đồng về vốn, dòng tiền đang cạn dần và áp lực trả nợ các khoản vay ngân hàng quá lớn. Trong khi đó, những công ty này bắt buộc phải đẩy nhanh tiến độ thi công những dự án đã bán cho khách hàng trong hai năm 2015 và 2016.

“Vay tiền ngân hàng bây giờ không dễ và chi phí cao. Do đó, việc phát hành cổ phiếu và trái phiếu để tăng vốn điều lệ là giải pháp tối ưu”, ông Hậu nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, các công ty địa ốc đang đứng trước lực rất lớn về dòng vốn sau khi các ngân hàng siết tín dụng, theo Thông tư 06. Hiện tại, một dự án sẽ được xây dựng chủ yếu bằng vốn tín dụng và tiền huy động của khách hàng, còn vốn chủ sở hữu chiếm tỉ trọng nhỏ. Khi bị cắt dần nguồn tín dụng, các công ty địa ốc đua nhau tăng vốn điều lệ là tất yếu.

Chủ tịch HoREA nhận định, trong thời gian tới việc siết tín dụng ở các ngân hàng sẽ chặt hơn nữa, nhất là ở các dự án bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng và các Tập đoàn địa ốc lớn. Do đó, xu hướng tăng vốn điều lệ sẽ mạnh mẽ hơn.

“Việc các công ty địa ốc tăng vốn bằng cách không chia cổ tức bằng tiền mặt mà trả bằng trái phiếu, cổ phiếu sẽ khiến giá trị thực của cổ phiếu bị loãng và giảm giá trị. Điều này sẽ khiến cổ đông thị thiệt hại”, ông Châu nói.

Về việc bung tiền để mua cổ phiếu của các doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại, cả ba chuyên gia nói trên đều khuyên, đầu tư vào công ty nào phải tìm hiểu kỹ lịch sử trả cổ tức, họ đang có những dự án nào, tính thanh khoản ra sao… rồi mới xuống tiền.

Trong khi đó, giới phân tích tài chính cho rằng áp lực trả nợ ngân hàng, đáo hạn các khoản vay của những năm trước là nguyên nhân khiến các công ty bất động sản phải tăng vốn điều lệ để đảm bảo tính thanh khoản.

Chẳng hạn, Tập đoàn Đất Xanh có khoảng 190 tỉ đồng phải trả nợ cho các ngân hàng trong năm nay. Cụ thể, Đất Xanh phải trả cho Vietinbank chi nhánh Thủ Thiêm 60 tỉ từ tháng 4. Đến ngày 12/5, Đất Xanh phải chi hơn 22 tỉ để trả cho VPbank.

Ngoài ra, Đất Xanh phải trả cho Vietinbank chi nhánh Thăng Long 14,7 tỉ đồng hồi giữa tháng 1. Ngày 23/7 tới, Đất Xanh phải tiếp tục trả cho chi hánh ngân hàng này gần 20 tỉ đồng. Ngoài ra, Đất Xanh phải chi thêm gần 74 tỉ đồng để trả nợ gốc cho các khoản vay dài hạn đã đến lúc thanh toán nợ gốc.

Còn Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình đang có gần 2.720 tỉ đồng cần phải trả. Trong đó, vay ngân hàng là gần 2.450 tỉ đồng, vay bên khác hơn 7 tỉ đồng và vay dài hạn đến lúc trả là gần 263 tỉ đồng.

Tương tự, Sacomreal cũng phải chuẩn bị khoảng 357 tỉ đồng để trả cho các khoản nợ vay ngắn hạn, Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền phải trả nợ gần 195 tỉ đồng, Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô phải tất toán số sợ hơn 126 tỉ đồng. Tập đoàn Vingroup phải trả hơn 1.424 tỉ đồng cho vác khoản vay dài hạn ngân hàng đến lúc phải trả, trái phiếu phát hành đến hạn, vay ngân hàng ngắn hạn…