Bị siết tín dụng, doanh nghiệp bất động sản sẽ huy động vốn từ đâu?

Tín dụng bị hạn chế

Ngân hàng Nhà nước vừa có văn bản yêu cầu các ngân hàng hạn chế tập trung vốn cho vay vào lĩnh vực bất động sản, xây dựng. Đồng thời, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản. 

Ngoài ra các ngân hàng phải thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp.

Với lĩnh vực vay tiêu dùng, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng phải kiểm soát tốt chất lượng tín dụng, nâng cao hiệu quả công tác xét duyệt hồ sơ, đặc biệt là các điều kiện vay vốn để hạn chế rủi ro phát sinh. 

Đặc biệt các ngân hàng phải giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn, tránh cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán.

Thị trường địa ốc đang đứng trước phép thử khi tín dụng bị siết chặt.

Cùng với đó, các ngân hàng phải kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng cho vay đầu tư kinh doanh chứng khoán để hạn chế rủi ro và phù hợp với các quy định tại Thông tư số 1 về quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng và các quy định phát luật khác có liên quan.

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh, đáp ứng đầy đủ và kịp thời nhu cầu vốn đối với các lĩnh vực ưu tiên gồm nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao.

Các ngân hàng cũng phải kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được Ngân hàng Nhà nước giao, phù hợp với các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng, hoạt động ngân hàng của Ngân hàng Nhà nước. 

Việc mở rộng tín dụng đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh.

Đây không phải lần đầu tiên Ngân hàng Nhà nước nhắc các ngân hàng kiểm soát vốn vào lĩnh vực bất động sản, chứng khoán, nhất là khi trong thời gian qua các lĩnh vực này tăng trưởng quá nóng, tín dụng cho vay tiêu dùng cũng tăng đến gần 60% trong năm 2017.

Trước đó, Thông tư 06 cũng siết tín dụng với bất động sản từ 60% xuống còn 45% năm 2018 và 40% năm 2019 của các ngân hàng.

Vốn ở đâu?

Trong một dự án, nguồn vốn để thực xây dựng công trình đến từ 3 nguồn. Thứ nhất là vốn tự có của doanh nghiệp. Thứ hai là vay ngân hàng và cuối cùng là huy động từ người mua nhà.

Nhận định về dòng tiền đổ vào bất động sản trong năm 2018, chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường ĐH Kinh tế TP.HCM cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tìm các nguồn vốn khác, thay thế cho tín dụng từ ngân hàng.

Dễ thấy nhất là xu hướng hợp tác, liên doanh liên kết với các doanh nghiệp và quỹ đầu tư nước ngoài. Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch Đầu tư, tính chung trong 2 tháng đầu năm 2018, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài là 3,34 tỷ USD, bằng 98,2% so với cùng kỳ năm 2017.

Các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài đã giải ngân được 1,7 tỷ USD, tăng 9,7% so với cùng kỳ năm 2017. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 3 với tổng vốn đầu tư đăng ký 312 triệu USD, chiếm 9,3% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Ông Hoàng dự báo, vốn FDI và kiều hối trong năm 2018 vẫn tiếp tục đổ mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam. Trong đó tỷ lệ kiều hồi đổ vào bất động sản vào khoảng 21-22%, tức chỉ xếp thứ hai sau lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Trong những năm qua, lượng kiều hối đổ về Việt Nam luôn ở mức ổn định từ 11-12 tỷ USD, nghĩa là mỗi năm có khoảng 2,5 tỷ USD từ dòng tiền này đổ vào bất động sản.

Xu hướng hợp tác giữa các doanh nghiệp địa ốc TP.HCM với các Tập đoàn, quỹ đầu tư nước ngoài sẽ là chủ đạo trong năm 2018.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, dòng vốn FDI và nguồn kiều hối sẽ tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng.

Đồng thời, nhờ sự sôi động của các hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án, việc thực hiện các dự án sẽ được đẩy mạnh hơn, góp phần sàng lọc thị trường bất động sản.

Còn chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, trong giai đoạn 2006-2007quy tắc bình thông nhau giữa thị trường địa ốc và chứng khoán đã để lại dấu ấn đậm nét. Trong năm 2017, kịch bản này vẫn tiếp diễn và rất có thể sẽ lặp lại trong năm 2018.

“Thị trường địa ốc được đón thêm rất nhiều dòng vốn mới khi dòng tiền từ nhóm nhà đầu tư thắng chứng khoán đã và đang chuyển sang thị trường này. Một điều nhận thấy từ thị trường đầu tư tài chính là những người hái ra tiền từ chứng khoán thường chốt lời bằng việc mua nhà, đất, căn hộ”, ông Hiển nói.

Chuyên gia kinh tế này cho biết thêm, báo cáo đánh giá tiềm năng và cơ hội của thị trường bất động sản năm 2018 cho thấy, trong khi kênh đầu tư vàng và USD trong năm 2017 chưa mang lại hiệu quả cao thì chứng khoán lại có một năm thành công, sinh lời cao.

Nếu so sánh với kênh đầu tư vàng và USD, lãi suất ngân hàng ở mức tốt hơn, có xu thế tăng đến 7%/năm nhưng không tạo được lợi nhuận đột biến. Trong khi đó 1 năm qua, VnIndex đã tăng 48%, cao nhất so với những kênh đầu tư tài chính khác và để hiện thực hóa giá trị tài sản, dòng vốn này đã dịch chuyển sang thị trường địa ốc.

Phân khúc nào chiếm lĩnh?

Với việc siết tín dụng vào bất động sản, các doanh nghiệp sẽ chọn phân khúc nào để đầu tư đang là bài toán nan giải. Theo ông Phùng Chu Cường, Tổng giám đốc Phú Long Real, 2018 sẽ tiếp tục là năm thăng hoa cho doanh nghiệp địa ốc. Thị trường bất động sản có cơ hội phát triển mạnh nhưng bền vững do được hưởng lợi từ những diễn biến kinh tế vĩ mô được dự báo sẽ thuận lợi như tăng trưởng kinh tế dự kiến 6,5-6,7%, lạm phát khoảng 4% và tổng đầu tư phát triển duy trì ở mức 33-34% GDP.

Các doanh nghiệp đang tự điều chỉnh để thích ứng với nhu cầu của thị trường. Trong đó, phần lớn dòng vốn đầu tư lựa chọn vào phân khúc nhà ở trung cấp. Nhưng cơ hội đầu tư không chỉ lớn ở phân khúc nhà ở giá rẻ và trung cấp mà với sự gia tăng của tầng lớp trung lưu, nhu cầu nhà ở cao cấp và chất lượng cũng ngày càng cao.

“Các doanh nghiệp bất động sản cũng không còn ào ạt đầu tư như trước đây mà đã có sự nghiên cứu kỹ lưỡng nhu cầu thị trường, nguồn cung cũng vì thế đa dạng hơn, giá cả ổn định hơn, đáp ứng được cả nhu cầu để ở và đầu tư của khách hàng”, ông Cường khẳng định.

Phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ được ngân hàng giải ngân mạnh trong năm 2018.

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng cho rằng, phân khúc chung cư giá 1,1-1,5 tỷ đồng/căn được dự báo sẽ có mức thanh khoản cao và sẽ được nhiều ngân hàng cho vay.

“Phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang và trung cấp tại TP.HCM có nguồn cung tăng nhanh nên áp lực cạnh trang ngày càng lớn. Ngược lại, phân khúc chung cư bình dân, vừa túi tiền luôn trong tình trạng ra hàng là hết. Do đó, các ngân hàng sẽ dễ dàng bảo lãnh tín dụng với dự án có giá bán từ 1-1,5 tỷ đồng/căn”, ông Hoàng nói.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, thị trường bất động sản 2017 không phát triển ồ ạt như năm 2016, các chủ đầu tư không tung ra dự án một cách liên tục mà phát triển có trọng tâm và tập trung hơn.

Với mức tăng trưởng GDP năm 2017 đạt 6,81%, có thể thấy nền kinh tế Việt Nam vẫn đang trong đà phát triển ổn định và năm 2017 vẫn là thời điểm giao dịch thích hợp cho cả nhà đầu tư cũng như khách hàng có nhu cầu về nhà ở.

Đáng chú ý nhất trong năm 2017 là ở phân khúc bất động sản căn hộ, lượng tiêu thụ nguồn hàng căn hộ cao cấp có phần giảm nhiệt, thay vào đó phân khúc trung cấp tiếp tục diễn ra khá sôi động. Những chuyển biến này cho thấy thị trường bất động sản đang phát triển theo hướng bền vững hơn, hướng tới nhu cầu thực của khách hàng. 

“Chúng tôi nhận thấy nhu cầu nhà ở thực của người dân vẫn còn rất lớn, đặc biệt là các gia đình trẻ hoặc người dân tỉnh thành có mong muốn sở hữu nhà ở thành phố như tôi đã nói ở trên. Chính vì vậy thị trường bất động sản 2018 sẽ tiếp tục đà phát triển bền vững mà trọng tâm sẽ nằm ở phân khúc căn hộ trung cấp”, ông Hiền nói.

Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết thêm, năm 2018 ngoài việc đa dạng hóa các sản phẩm, Hưng Thịnh sẽ tiếp tục phát triển một số dự án ở phân khúc trung cấp để phù hợp với nhóm khách hàng tiềm năng này. Thực tế là trong những năm qua, các dự án ở phân khúc tầm trung của Hưng Thịnh luôn trong tình trạng cháy hàng, nhận được sự quan tâm và ủng hộ rất nhiệt tình của khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu nhận định, thị trường bất động sản năm 2018 vẫn tăng trưởng tích cực và ổn định. Phân khúc chủ đạo trong năm nay sẽ là loại căn hộ vừa túi tiền, có từ 1-2 phòng ngủ, giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn.

“Đây cũng sẽ là phân khúc có tính thanh khoản cao nhất của thị trường bất động sản. Phân khúc nhà ở xã hội cũng có sự phát triển mạnh mẽ. Riêng phân khúc căn hộ cao cấp, để phù hợp với sức mua thị trường cần có sự tái cấu trúc rõ nét”, ông Châu nói.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin