Bế tắc với condotel

Thứ năm, 06/06/2019 | 01:07 GMT+7

TRÀ GIANG

Nguồn cung condotel tăng mạnh trong khi khả năng hấp thụ sụt giảm đã khiến hơn 20.000 căn tồn kho, nhiều cam kết lợi nhuận không được thực hiện.

Chuyển thành căn hộ

Loại hình căn hộ condotel thời gian qua đã phát triển rất mạnh tại các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ven biển, với sự tham gia của hàng trăm doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tuy nhiên, hiện không ít chủ đầu tư này đang tìm cách hóa kiếp condotel do đứng trước áp lực nguồn cung dư thừa, thiếu danh phận pháp lý. 

2 năm không bán được hàng, Cocobay phải xin chuyển condotel thành chung cư.
2 năm không bán được hàng, Cocobay phải xin chuyển condotel thành chung cư.

Điển hình là tổ hợp giải trí Cocobay của Tập đoàn Thành Đô (Empire Group) vừa xin UBND TP. Đà Nẵng điều chỉnh quy hoạch. Theo đó, nhiều block condotel của Cocobay sẽ trở thành chung cư được cấp sổ đỏ, điều chỉnh các khối cao tầng trở thành thấp tầng gồm biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề.

Còn nhớ, hồi giữa năm 2016, tổ hợp giải trí Cocobay ra mắt, đã gây sốt tại thị trường Đà Nẵng. Với tổng mức đầu tư hơn 11.000 tỷ đồng, quy mô hơn 31ha, dự kiến khi hoàn thành, Cocobay sẽ trở thành “Las Vegas Á châu”, nghĩa là tổ hợp du lịch và giải trí đẳng cấp hàng đầu Đông Nam Á. 

Thời điểm đó, những ai đến tham quan dự án đều bị choáng ngợp trước sự hình thành của hàng loạt cao ốc căn hộ condotel, kèm theo công trình tuyến phố đi bộ, các cửa hàng ẩm thực, giải trí vui chơi, giải trí… Nuôi bộ máy khổng lồ gần 2.000 người, đầu tư lượng vốn ban đầu xấp xỉ 2.000 tỷ đồng, nhưng suốt 2 năm qua dự án Cocobay gần như tê liệt do không bán được hàng.

Trên thực tế, condontel từng được xem là “con gà đẻ trứng vàng”, lợi nhuận cao, rất hấp dẫn doanh nghiệp lẫn giới đầu tư. Nhưng nay nhiều chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng bế tắc tìm đầu ra và đang tính tới chuyện hóa kiếp condotel. Các dự án này tập trung phần lớn tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Bà Rịa-Vũng Tàu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, vừa qua, có nhiều trường hợp nhiều dự án condotel ở Nha Trang, Đà Nẵng chưa đảm bảo thực hiện đúng cam kết lợi nhuận với khách hàng. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam chưa có khung pháp lý để áp đặt chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.

“Hiện tại, quy chuẩn lớn nhất khi đầu tư vào loại hình condotel là niềm tin của khách hàng đặt vào chủ đầu tư. Vì vậy, khách hàng nên lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính mạnh, đảm bảo đưa dự án về đích đúng hạn để khai thác lợi nhuận”, ông Châu nói.

Bên cạnh đảm bảo cam kết lợi nhuận cho khách hàng thì pháp lý condotel nhận được nhiều sự quan tâm từ cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư cho đến khách hàng.

Theo ông Châu, thực tế đã có địa phương ghi trên giấy chủ quyền đất ở không hình thành đơn vị ở, không xác định thời gian sở hữu là trái quy định đất đai. Vừa rồi, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành phối hợp với nhau để hình thành khung pháp lý cho những dự án condotel. Khung pháp lý ra đời phải đảm bảo tính sở hữu của khách hàng và buộc chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết lợi nhuận.

Trong khi đó, dự án condotel của Công ty 586 tại Đà Nẵng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel trên đất có mục đích sản xuất kinh doanh thương mại dịch vụ có thời hạn ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở, tại thời điểm năm 2008.

Nhiều chủ đầu tư condotel vi phạm cam kết lợi nhuận với khách hàng.
Nhiều chủ đầu tư condotel vi phạm cam kết lợi nhuận với khách hàng.

Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ đã kết luận về việc cấp như trên là sai, gây thất thu ngân sách Nhà nước. Để sửa sai, Đà Nẵng đã chọn phương án cấp lại sổ đỏ cho người mua căn hộ condotel trên đất, thay thế cho sổ đỏ có thời hạn ổn định lâu dài được cấp từ năm 2008.

Theo quy định của Luật đất đai, thời hạn sử dụng của người mua nhà ghi trên sổ đỏ chỉ còn là 39 năm do dự án đã đưa vào sử dụng 11 năm, tính từ năm 2008. Điều này khiến hàng trăm khách hàng bức xúc và nhiều doanh nghiệp bất động sản khác lo lắng.

Tồn kho 20.000 căn

Ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm, từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn, trong đó có 15.010 căn hộ condotel. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel 16.000 căn. Trong 2 năm 2018 và 2019, dự kiến trung bình mỗi năm khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán.

Bên cạnh đó, hiện tỷ lệ căn hộ condotel chiếm 56%, phòng khách sạn chỉ chiếm 44%. Đây là điều không bình thường, vì ở các nước tỷ lệ phòng khách sạn luôn cao hơn căn hộ condotel. Năm 2018, lượng khách du lịch trong và ngoài nước tăng 20% so với năm 2017, trong đó khách nước ngoài đạt con số 15 triệu.

Điều này khiến nhu cầu tìm kiếm các sản phẩm nghỉ dưỡng hạng sang, trong đó condotel cao cấp tăng lên. Tuy nhiên, nguồn cung condotel tăng mạnh trong khi khả năng hấp thụ sụt giảm đã khiến hơn 20.000 căn tồn kho. 

“Condotel phát triển quá nhanh, nguồn cung tăng mạnh, thiếu kiểm soát đã dẫn đến dư thừa ở nhiều địa phương. Do đó, việc điều chỉnh quy hoạch condotel mang tính cục bộ ở các dự án, cho thấy chủ đầu tư đã đánh giá lại nhu cầu thị trường, năng lực tài chính, năng lực quản lý”, ông Châu nói. 

Cũng theo ông Châu, hiện Nhà nước chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển condotel phù hợp tại các khu du lịch nghỉ dưỡng. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư  condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp làm thất thu ngân sách, nhưng lại bán condotel với giá bán tương đương căn hộ cao cấp thu được lợi nhuận rất lớn. 

Hoặc chủ đầu tư cam kết có sổ đỏ ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở cho khách hàng, hay cam kết lợi nhuận phổ biến 8-12%/năm trong 8-12 năm, nhưng không có cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện những cam kết này.

Để bảo vệ quyền lợi người mua condotel, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị rất cần thiết sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với đất du lịch. Đất du lịch chỉ được sử dụng nhằm mục đích phục vụ du lịch mà thôi.

Hiện nay pháp luật chưa có quy định riêng về dự án cho bất động sản nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự biển) mà cá nhân hoặc tổ chức được sở hữu riêng từng căn hộ (condotel) hoặc biệt thự.
Hiện nay pháp luật chưa có quy định riêng về dự án cho bất động sản nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự biển) mà cá nhân hoặc tổ chức được sở hữu riêng từng căn hộ (condotel) hoặc biệt thự.

Như vậy, ngoài hình thức thuê đất có thời hạn, chủ đầu tư các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng còn có thể lựa chọn hình thức sử dụng đất du lịch ổn định lâu dài, và sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá thị trường vào ngân sách Nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở.

Trên cơ sở đó, người mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Đồng thời, cần bổ sung quy định thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán condotel hình thành trong tương lai để bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp.

“Trước mắt, các cơ quan có thẩm quyền cần hướng dẫn cấp ngay sổ đỏ có thời hạn cho người mua căn hộ condotel để đảm bảo quyền lợi khách hàng và cần có biện pháp yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel thực hiện nghĩa vụ đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp như đã cam kết trong hợp đồng”, ông Châu nói.

Trong khi đó, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, hiện nay pháp luật chưa có quy định riêng về dự án cho bất động sản nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự biển) mà cá nhân hoặc tổ chức được sở hữu riêng từng căn hộ (condotel) hoặc biệt thự.

Theo quy định, dự án du lịch sẽ được thuê đất và không được phân chia bán từng căn hộ (condotel) hoặc biệt thự. Chủ đầu tư đăng ký dự án du lịch chỉ được kinh doanh dịch vụ lưu trú. Hiện tượng này phát triển đầu tiên ở hồ Tuyền Lâm (tỉnh Lâm Đồng) và bị xử lý, sau đó mới chạy sang các tỉnh khác.

Để huy động vốn cho chủ đầu tư, một số địa phương như tỉnh Khánh Hòa, Kiên Giang… lại giao đất với loại đất ở (và như tỉnh Khánh Hòa sáng tạo ra hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở) cho các doanh nghiệp. Từ đó, chủ đầu tư lại bán từng căn hộ condotel hoặc biệt thự cho khách hàng, vì họ lý luận là chủ đầu tư bán nhà ở, người mua được sở hữu lâu dài.

Như vậy, việc giao đất ở cho dự án du lịch là trái với quy định Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật du lịch. Bản chất hình thức đăng ký dự án là dự án du lịch (dịch vụ lưu trú) nhưng được xây trên đất ở, bán như dự án nhà ở thương mại.

Từ khóa: