Bất động sản Nhơn Trạch khó hồi sinh: Phụ thuộc vào cú hích cầu Cát Lái (bài cuối)

5 cú hớ lịch sử

Trên thị trường bất động sản, Nhơn Trạch có lẽ là trường hợp cá biệt. Chỉ cách trung tâm quận 1 của TP.HCM khoảng 20km nhưng lại có hàng chục dự án "chết lâm sàng". Nhơn Trạch cũng được đặt cho biệt danh "thành phố ma".

Năm 1996, huyện Nhơn Trạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt lên thành phố đô thị loại II. Theo dự kiến, năm 2005 khu vực này sẽ có diện tích 2.000ha với dân số khoảng 100.000 người. Đến năm 2020 là khoảng 500.000 dân và diện tích tăng lên khoảng 8.000ha. Thành phố mới Nhơn Trạch được quy hoạch gồm các khu chức năng như công nghiệp, dân dụng, đô thị... với các điểm nhấn là khu đô thị xanh, thân thiện và hiện đại bậc nhất khu vực Đông Nam bộ.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ vừa phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050. Với diện tích hơn 41.000ha, dự báo đến 2035 dân số khoảng 340.000 - 360.000 người và tỷ lệ đô thị hóa 62 - 70%.

Không gian đô thị mới Nhơn Trạch được chia thành 8 khu vực. Trong đó bao gồm 4 khu vực phát triển đô thị, 3 khu vực phát triển công nghiệp, cảng và dịch vụ hậu cần cảng, 1 khu vực bảo tồn sinh thái rừng ngập mặn. Không gian đô thị lõi của Nhơn Trạch sẽ là các khu đô thị mới, khu nhà ở xã hội trên tuyến đường 25B, 25C.

So với hiện tại, hình hài của không gian đô thị mới Nhơn Trạch đã dần hình thành, nhưng hoang vu đến lạnh người.

Ngược về quá khứ, giá đất Nhơn Trạch lên đỉnh bắt đầu từ năm 2006, khi có thông tin xây cầu nối với quận 9, TP.HCM. Năm 2014, dự án sân bay quốc tế Long Thành được thông qua chủ trương, đất đai ở huyện Nhơn Trạch lại sốt, sau đó trầm lắng.

Đầu năm 2016, lại xuất hiện thêm một thông tin kích thích thị trường địa ốc Nhơn Trạch là kế hoạch xây cầu Cát Lái đang được bàn thảo. Cụ thể, TP.HCM đã kiến nghị Thủ tướng chấp thuận chủ trương bổ sung quy hoạch xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái. Điểm đầu dự án kết nối với nút giao thông Mỹ Thủy, quận 2 và điểm cuối cách bến phà Cát Lái hiện hữu khoảng 1,2km, thuộc xã Phú Hữu, huyện Nhơn Trạch. Dự án xây dựng cầu Cát Lái đã được Chính phủ đồng ý bổ sung vào quy hoạch phát triển giao thông vận tải của TP.HCM đến năm 2030.

Trải qua 5 cơn sốt đất, Nhơn Trạch có tới 74 dự án đã được duyệt nhưng mới chỉ có 12 dự án đã triển khai. Nguyên nhân là kết nối hạ tầng giữa TP.HCM và Nhơn Trạch nằm ngoài tầm của các chủ đầu tư.

Những dự án đình đám ở Nhơn Trạch là khu đô thị Đông Sài Gòn do công ty con của Tín Nghĩa Corp là Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch (NIC) với tổng mức đầu tư dự kiến là 6 tỷ USD, quy mô hơn 940ha. Hiện tại, Tập đoàn China Fortune Land Development (CFLD) đến từ Trung Quốc đã rót vốn cùng hợp tác phát triển khu đô thị Đông Sài Gòn. Dự án cũng được mang tên mới Swan Park. Theo đó, CFLD bỏ tiền và Công ty Cổ phần Đầu tư Nhơn Trạch góp đất để làm dự án.

Nhơn Trạch có hàng loạt dự án triển khai xong hạ tầng nhưng không có người ở.

Hay tại những dự án của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, Tập đoàn Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị (HUD), Công ty Đệ Tam... đã hình thành gần 20 năm nay, nhưng chỉ lô nhô vài nóc biệt thự xây dở, trở thành bãi chăn thả gia súc.

Còn dự án khu dân cư của Công ty Cổ phần Đầu tư Đô thị và Khu công nghiệp Miền Nam (Suzicorp) rộng gần 41ha trên địa bàn 2 xã Phước An và Long Tân có quy hoạch 1/500, được triển khai từ tháng 4/2009 nhưng đến nay vẫn chưa có hạ tầng. Khu dân cư Phước An - Long Thọ của HUD với tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng đã được phân lô, hoàn thiện về điện nước cũng chịu chung số phận bị bỏ hoang.

Ở Nhơn Trạch còn có khu đô thị Phước An rộng 150ha, khu đô thị Sunflower rộng 150ha và hàng vài chục dự án khác có quy mô từ một vài đến vài chục ha. Phần lớn dự án hình thành cách đây đã 10 năm, nhưng đến nay vẫn chưa có dân về ở.

Tự cứu mình

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng phần lớn đất đai của các dự án tại Nhơn Trạch hiện nay đều nằm trong tay giới đầu cơ, tạo sóng bởi tin đồn nên việc hình thành một khu dân cư ổn định là rất khó. 

“Để giải cứu được Nhơn Trạch thì cầu Cát Lái phải được xây xong đã. Còn với hạ tầng hiện nay thì chưa nói trước được gì”, ông Châu nói.

Phương án xây cầu Cát Lái thay phà Cát Lái đã được TP.HCM bàn tính. Sau khi được Thủ tướng chấp thuận, có hai đơn vị xin đầu tư và đưa ra phương án xây dựng cầu Cát Lái là Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng 194 và liên danh nhà đầu tư Thái Sơn-Cienco 1 - Đức Bình - Cái Mép.

Trong đó, Công ty 194 đưa ra hai phương án xây dựng cầu thay phà Cát Lái với các mức đầu tư 5.717 tỷ đồng và 4.447 tỷ đồng. Còn liên danh nhà đầu tư Thái Sơn - Cienco 1 - Đức Bình - Cái Mép đưa ra phương án xây dựng cầu Cát Lái theo hình thức BOT kết hợp BT.

Dự án cầu Cát Lái có tổng chiều dài 3.782m. Cầu được thiết kế dây văng 2 trục tháp, dầm bê tông dự ứng lực, khổ thông thuyền 250m. Bề rộng mặt cầu 37m, thiết kế 6 làn xe cơ giới và 2 làn xe thô sơ. Tổng mức đầu tư dự kiến gần 7.200 tỷ đồng. Theo thiết kế, cầu Cát Lái sẽ được xây dựng vượt sông Đồng Nai, nối quận 2, TP.HCM với xã Phú Hữu, huyện Nhơn Trạch.

Đầu năm 2018, TP.HCM vẫn chưa chốt phương án chọn một trong hai nhà đầu tư hoặc đấu thầu thì ông Đinh Ngọc Hệ, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển đầu tư Thái Sơn bị bắt. Do đó, TP.HCM phải hoãn việc lựa chọn nhà thầu xây dựng cầu Cát Lái.

Sốt ruột với việc TP.HCM chậm triển khai các thủ tục để có phương án xây cầu Cát Lái nên tỉnh Đồng Nai đang muốn thay TP.HCM chủ trì thực hiện dự án. Đến đầu tháng 8, Đồng Nai đã tổ chức cuộc họp với TP.HCM để chốt vấn đề này.

Tại cuộc họp, ông Trần Văn Vĩnh, Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai đề nghị để Đồng Nai nhận trách nhiệm xây cầu vì cho rằng địa phương cần kíp việc xây cầu hơn. Do đó, Đồng Nai muốn đứng ra chủ trì thực hiện dự án.

Xây được cầu Cát Lái thay phà Cát Lái sẽ giải cứu được Nhơn Trạch.

“Nhơn Trạch là địa bàn đặc biệt quan trọng đối với kinh tế Đồng Nai. Nhơn Trạch tập trung nhiều khu công nghiệp đang hoạt động với hàng ngàn nhà máy, nên nhu cầu vận chuyển hàng hóa, nguyên vật liệu tới TP.HCM cũng như các cảng trong khu vực rất lớn. Toàn bộ lưu lượng hàng hóa, vận tải của Nhơn Trạch hiện phụ thuộc hoàn toàn vào phà Cát Lái vốn luôn trong tình trạng quá tải, dẫn đến khó khăn cho các doanh nghiệp. Đây có thể nói là điểm nghẽn mà chúng tôi muốn khơi thông nhất hiện nay để phát triển”, ông Vĩnh nói.

Phó chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai cũng cho rằng, do chưa đồng bộ hạ tầng giao thông nên hàng trăm dự án bất động sản, du lịch… của Nhơn Trạch vẫn đang “ngủ đông” chờ cơ hội. Do đó, cần phải sớm đầu tư cầu Cát Lái vì nhu cầu hiện tại rất bức thiết. Đồng Nai xem đây là dự án ưu tiên hàng đầu trong thời gian tới, để thực hiện việc phát triển đô thị Nhơn Trạch.

Ông Nguyễn Văn Tám, Phó giám đốc Sở Giao thông Vận tải TP.HCM, tán thành với đề xuất này. Theo ông Tám, TP.HCM đang rất nhiều việc, nguồn kinh phí chưa tập trung được, khó triển khai nhanh nên nếu để Đồng Nai chủ trì thực hiện dự án là hợp lý.

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường Đại học Kinh tế TP.HCM, cho biết lưu lượng xe ra vào cảng Cát Lái trung bình vào khoảng 16.000 lượt xe/ngày đêm, cao điểm lên tới 19.000 lượt, vượt gần gấp đôi năng lực của các tuyến đường xung quanh.

Trong khi đó, quy hoạch vùng đô thị TP.HCM thì Đồng Nai có 3 đô thị là Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Khánh. Do đó, chỉ cần có cầu Cát Lái thì Nhơn Trạch sẽ phát triển tương tự như quận 2 của TP.HCM, thậm chí phát triển đô thị ở Nhơn Trạch đẹp hơn rất nhiều so với Nam Sài Gòn, vì ở đây địa thế tốt.

“Gần 20 năm qua, Nhơn Trạch đã nằm bất động và vẫn chưa lên được thành phố như kế hoạch đề ra, do thiếu hạ tầng kết nối và chỉ tập trung vào phát triển công nghiệp. Xây cầu Cát Lái không chỉ cứu Nhơn Trạch mà còn tạo liên kết vùng, giúp TP.HCM giãn dân và phát triển về phía Đông”, ông Hoàng nói.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin