Bất động sản Đồng Nai: 'Mồi ngon' nhưng cần tỉnh táo

Nhiều lợi thế

Theo Bộ phận Nghiên cứu của công ty Savills Việt Nam, tính tới hết năm 2016, tỉnh Đồng Nai có tổng cộng 55 dự án nhà ở, cung cấp gần 30.200 căn/nền trên thị trường lẫn sơ cấp và thứ cấp.

Thị trường thứ cấp chiếm lĩnh tổng nguồn cung của Đồng Nai với khoảng 27.600 căn/nền (chiếm hơn 90% tổng nguồn cung). Trong khi đó số lượng nguồn cung hiện hữu trên thị trường sơ cấp chỉ khoảng 2.600 căn/nền.

Đây là con số tương đối ấn tượng đối với một thị trường bất động sản còn đang trên đà phát triển như Đồng Nai.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư công ty Savills Việt Nam cho rằng, có nhiều yếu tố để quyết định sự phát triển này, nhưng hạ tầng giao thông là yếu tố chính mang lại sinh lực cho thị trường bất động sản Đồng Nai.

Từ TP.HCM, khách hàng chỉ mất khoảng 30 – 40 phút để đi đến trung tâm tỉnh Đồng Nai. Đây là yếu tố vô cùng thuận lợi, nhất là với người dân làm việc tại TP.HCM bởi kết nối giao thông thuận tiện là yếu tố quan trọng trong quyết định mua nhà.

Đáng chú ý, Đồng Nai sở hữu những điểm riêng, chẳng hạn có tuyến dường sắt đi ngang xấp xỉ 100 km. Từ trước đến nay, nhà đầu tư thường tập trung đường bộ mà quên mất lợi thế đường sắt trong việc vận chuyển hàng hóa. Đây là yếu tố quan trọng khi đầu tư vào bất động sản Đồng Nai.

Đặc biệt, chủ trương xây dựng Cảng Hàng không quốc tế Long Thành đã khiến các khu vực xung quanh sân bay sôi động hơn, cộng thêm đó là hàng loạt công trình giao thông trọng điểm cũng liên tục được Chính phủ triển khai.

Theo ông Khương, bên cạnh việc dựa trên khung phát triển giao thông vùng, tỉnh Đồng Nai còn dựa trên định hướng phát triển các trục hướng tâm, các trục vành đai để đảm bảo kết nối đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong khu vực TP.HCM với các tỉnh miền Đông Nam bộ, vùng Tây nguyên-Duyên hải Nam Trung bộ, vùng đồng bằng sông Cửu Long và quốc tế.

Chính định hướng này đã giúp tỉnh Đồng Nai có được sức hấp dẫn cụ thể đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhất là khi quỹ đất tại TP.HCM đang ngày càng thu hẹp.

Không ít “cạm bẫy”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, thời gian qua, thị trường đất nền tại Đồng Nai đón nhận sự quan tâm nhiều hơn so với các phân khúc còn lại.

Hiện tại, nhiều nhà đầu tư trên khắp cả nước đã đổ xô vào Đồng Nai và coi đây như một thị trường “màu mỡ”.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cảnh báo, dù có triển vọng tốt và nhiều điều kiện thuận lợi, nhưng nhà đầu tư cũng nên tỉnh táo khi đổ tiền vào thị trường này, bởi nơi đây đã từng chứng kiến rất liều “quả lừa” trong quá khứ.

Có thể kể đến việc công bố thông tin về thành phố mới Nhơn Trạch để đưa ra “bánh vẽ” cho nhà đầu tư, người mua. “Ngay cả Nhơn Trạch hiện nay vẫn chưa là thị trấn, thì làm sao có thể nói đến câu chuyện đô thị loại 1, loại 2. Hiện nay, một số khu vực của Nhơn Trạch đã trở thành thành phố ma, trong khi chỉ cách đây vài năm, đây là khu vựcmua bán, đầu tư hết sức sôi động", ông Châu nói.

Ông Châu cho rằng, trên thực tế, bất cứ ai cũng có thể là nhà đầu tư, mua đi bán lại để kiếm lời, đây là điều hết sức bình thường trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, việc đầu cơ, thu gom lượng lớn sản phẩm đủ để chi phối giá, sau đó là làm giá theo ý mình và khống chế thị trường lại là hành vi hết sức nguy hiểm.

“Mới đây, chúng tôi đã nhận được đơn kêu cứu của 300 người dân, của chủ đầu tư đối với 2 công ty môi giới, bằng những thủ đoạn như đổi tên dự án, đổi tên chủ đầu tư để không thể tìm được chủ đầu tư và vẽ lại quy hoạch 1/500, thêm thắt nhiều tiện ích không có trong dự án và thay đổi giá của chủ đầu tư, đơn vị kê lên thêm hơn 100-200 triệu đồng. Ngoài ra, các đơn vị trên còn dùng “chim mồi” để dẫn dắt khách hàng đi các dự án khác với dự án ban đầu. Những hành vi trên, cần các cơ quan chức năng nhanh chóng xử lý”, ông Châu cho biết.

Sẽ minh bạch thị trường

Ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Sở Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Đồng Nai cho biết,thị trường bất động sảnĐồng Nai hiện có thể phân thành 3 nhóm.

Trong đó, nhóm 1 đã tiếp cận và gắn liền không gian với khu đô thị hiện có là TP. Biên Hòa, Long Thành, Trảng Bom, cùng với Long Khánh. Còn Nhơn Trạch chưa có thị trấn. Nhóm này chỉ phát triển ngắn hạn, trong trung tâm quỹ đất cũng đã gần hết do thuận tiện giao thông.

Nhóm 2 là vùng ngoại ô của những thị trấn, đô thị. Hạ tầng kỹ thuật kết nối vào hạ tầng kỹ thuật chính vẫn còn khó khăn. Chặng hạn, dự án có diện tích 200-300 ha, tổng vốn đầu tư lớn, thì đương nhiên sẽ phân kỳ đầu tư và kêu gọi nhiều nhà đầu tư, cả nhà đầu tư thứ cấp.

Do khủng hoảng bất động sản, nên có một số dự án đã triển khai, nhưng chủ yếu vẫn là phân lô bán nền. Nhiều dự án đã có hạ tầng kỹ thuật, nhưng không có hạ tầng xã hội, nên không có người đến ở. Muốn phát triển nhóm này, thì cần thời gian 5 – 7 năm tới.

Nhóm thứ ba là đầu tư các dự án xung quanh sân bay Long Thành, tổng quy mô 21.000 ha nhưng chưa có quy hoạch. Nhà đầu tư thứ cấp muốn đầu tư vào đây thì cần có năng lực, có tài chính để giảm thiểu rủi ro, tránh như trường hợp của Nhơn Trạch.

"Đứng ở góc độ cá nhân, tôi cho rằng nhóm 1-2 là kênh đầu tư hiệu quả nhất, thu lợi ngay, còn nhóm 3 thì phải dài hơi hơn vì chưa có quy hoạch, chưa có định hướng", ông Lâm nói.

Theo ông Lâm, thời gian gần đây, bất động sản Long Thành gần đây có sốt ảo do một số cò mồi thổi giá, đất thì chưa có quy hoạch, đất nông nghiệp… chưa làm sổ đỏ được. Do vậy, tỉnh mới dừng quy hoạch về tách thửa. Đây là một biện pháp hữu hiệu nhằm ngăn chặn tình trạng sốt ảo trên thị trường.

Về việc triển khai xây dựng sân bay Long Thành, ông Lâm cho biết, ngoài giải phóng mặt bằng, tỉnh đã tách dự án để di dời dân với tổng mức vốn để bồi thường là 23.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, đây là vấn đề phức tạp, vì dân đông trong 5 xã (cả từ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo ...).

“Trước đây, Đồng Nai đã quy hoạch 21.000 ha quanh sân bay Long Thành để làm khu công nghiệp, khu đô thị, phụ trợ cho dân cư. Quy hoạch 21.000ha đã được duyệt cách đây 7-8 năm, nay tình hình kinh tế xã hội đã khác, nên tỉnh Đông Nai đã dừng lại quy hoạch 21.000 ha để điều chỉnh quy hoạch và xin phép Chính Phủ thuê tư vấn nước ngoài”, ông Lâm nói.

Đối với việc minh bạch để thị trường bất động sản phát triển, ngoài quy hoạch chi tiết mà Đồng Nai đã công khai trên website của tỉnh, thì Bộ Xây dựng có giao các sở xây dựng và UBND địa phương thành lập ngay hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản. Dự kiến, tháng 11 sẽ được tập huấn phần mềm để kết nối toàn quốc. Qua đó, giúp nhà đầu tư kiểm tra các thông tin quy hoạch của tỉnh, của dự án của chủ đầu tư…