Bất động sản công nghiệp 'đắt như tôm tươi' thời COVID-19, Việt Nam có tận dụng được cơ hội?

Đắt như tôm tươi

Tuy nhiên, ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản Công nghiệp của Savills Việt Nam nhận định, mức tăng giá thuê hiện nay và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm phía Bắc và Nam có thể gây e ngại với một số tập đoàn đa quốc gia tìm kiếm địa điểm gần Hà Nội và TP.HCM.

Bất động sản công nghiệp ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng mạnh từ 2018, đã dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các khu công nghiệp mới trên một số địa bàn trọng yếu.

Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trong năm 2020, tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 88% ở TP.HCM, 94% ở Đồng Nai, 99% ở Bình Dương, 84% ở Long An, 79% ở Bà Rịa Vũng Tàu. Cùng kỳ, tại phía Bắc tỷ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng.

Ông John Campbell cho rằng, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các khu công nghiệp gần các thành phố lớn leo thang. Giá cả tăng cao vẫn là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất.

Nếu giá thuê tiếp tục tăng theo cùng một quỹ đạo từ năm 2018, khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu, trừ phi có thêm nguồn cung đất công nghiệp được triển khai ở các khu vực kinh tế trọng điểm để đáp ứng đủ nhu cầu và ổn định giá cả”.

Tại phía Bắc, giá thuê tại Hà Nội lên đến 129 USD/m2 (tăng 13,1%), Bắc Ninh là 95 USD/m2 (tăng 9,2%) Hưng Yên lên 83 USD/m2 (tăng 6,4% cùng kỳ 2019), Hải Dương là 76 USD/m2 (tăng 15,1%), và Hải Phòng lên tới 96 USD/m2 (tăng 3,2%).

Đáng chú ý, giá thuê đất trung bình tại Thanh Hóa xấp xỉ 40 – 50 USD/m2, được đánh giá là mức giá khá cạnh tranh với các tỉnh công nghiệp trọng điểm tại phía Bắc và phía Nam.

Thanh Hóa nhận được nguồn đầu tư đáng kể từ năm 2020 với tổng số vốn FDI đăng ký là 349 triệu USD, đứng thứ 20 trong tổng số 60 tỉnh thành trên cả nước.

Tỉnh này cũng đón 14 dự án đầu tư mới, đóng góp 240 triệu USD vốn đầu tư nước ngoài, trong đó 218 triệu USD được phân bổ cho 13 dự án sản xuất và chế biến, trong đó bao gồm 4 dự án từ nhà đầu tư Trung Quốc, 3 dự án Đài Loan và Singapore, 2 dự án Hong Kong và 1 dự án Hàn Quốc.

Thêm vào đó, những kế hoạch phát triển của Foxconn tại Thanh Hóa đã thu hút một loạt nhà sản xuất linh kiện điện tử, chuyên cung cấp nguyên vật liệu cho các nhà đầu tư lớn.

Có thể nói, giá thuê đất cạnh tranh cùng nguồn lao động lớn tại chỗ chính là chìa khóa tạo nên sức hút, khích lệ đầu tư của tỉnh này đối với nhiều doanh nghiệp.

Ấn Độ là quốc gia có chi phí thuê bất động sản công nghiệp thấp nhất thế giới, khoảng từ 3-4 USD trên một foot vuông. 

Ghi nhận vốn đầu tư tăng trưởng trong các ngành công nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất tại các thị trường thành phố trực thuộc tỉnh, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, sự sôi động của thị trường, nhu cầu về đất tăng đột biến, đặc biệt tại các địa điểm và tỉnh thành còn có thể được lý giải bằng sự phát triển tốt hơn của cơ sở hạ tầng và khả năng tiếp cận địa điểm, đường xá, bến tàu, cảng hàng không mới.

"Mức tăng trưởng như vậy cũng đang diễn ra tại một số thị trường quốc tế như Trung Quốc, Anh Quốc, bằng chứng là số lượng giao dịch của Savills tại các quốc gia lớn trên thế giới đã ghi nhận mức tăng nhất định”, ông Matthew Powell nhận định.

Số liệu từ bảng phân tích chi phí thuê bất động sản công nghiệp tại 54 thị trường ở 21 quốc gia của Savills Vietnam cho thấy, London, Tokyo, Hồng Kông và Singapore là bốn thành phố dẫn đầu về chi phí thuê bất động sản công nghiệp. Trong đó, London đứng đầu với tổng chi phí 32 USD trên một foot vuông (0,092 m²).

Cơ hội nào cho Việt Nam?

Xét về việc đảm bảo nguồn cung, Vụ Quản lý các Khu Kinh tế (DEZM) công bố kế hoạch phê duyệt cho 561 dự án Khu công nghiệp sắp tới với diện tích trên 201.000 ha. Các khu công nghiệp này sẽ bổ sung vào nguồn cung hiện tại, bao gồm 374 khu đã được thành lập.

Trong số các địa điểm mới này, 259 khi với tổng diện tích 86.500 ha vẫn chưa được thành lập, chiếm 43,1% tổng diện tích mới. Cơ sở hạ tầng các KCN cũng sẽ cần tiếp tục được cải thiện. Các chính sách, cơ chế và quản lý đang được hoàn thiện để nâng cao hiệu quả hoạt động.

Những sáng kiến mới và hành động này sẽ vô cùng cần thiết để Việt Nam có để đón làn sóng đầu tư và dịch chuyển sản xuất. Vị trí của các dự án mới rất quan trọng vì hầu hết nhu cầu về sản xuất và dịch vụ hậu cần kho bãi vẫn phụ thuộc vào các tỉnh công nghiệp trọng điểm hoặc các địa phương cấp 1.

Các dự án ở địa phương cấp 2 sẽ cố gắng thu hút đầu tư nước ngoài với giá thuê cạnh tranh hơn và nguồn cung đất trống dồi dào hơn. Việc đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng và kết nối mạng lưới giao thông đóng vai trò rất quan trọng trong lộ trình phát triển của các địa phương này.

Mặc dù vậy, chi phí thuê bất động sản công nghiệp chưa phản ánh hết được bức tranh toàn cảnh. Một trong những yếu tố quan trọng nhất khi vận hành kho bãi là chi phí nhân công, chiếm đến hơn nửa tổng chi phí vận hành. Chi phí này có mức trung bình 11 USD/giờ cho một nhân viên trong tất cả thị trường.

Chi phí điện và dầu, dành cho mục đích vận hành tòa nhà và xe chở hàng cũng là yếu tố chính trong vận hành nhà kho. Từ ba chi phí này, chúng ta có thể tính tổng chi phí vận hành kho bãi dựa theo các quốc gia và vùng lãnh thổ (chi phí nhân công nhà kho tính theo giờ, giá điện tính theo kw/h và giá dầu tính theo lít). Trong đó, chi phí nhân công chiếm tỷ trọng cao hơn và là thành tố quan trọng nhất của khách thuê.

Chi phí nhân công rất thấp kết hợp với chi phí năng lượng vô cùng thấp đã giúp cho Việt Nam, đứng đầu là Hà Nội, trở thành nơi có chi phí vận hành thấp nhất.

Những chi phí thấp này giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các công ty đa quốc gia trong việc thiết lập hoạt động tại nước này, song chính phủ cũng đang chủ động nhắm đến các công ty có giá trị cao.

Theo báo cáo Chỉ số Logistics thị trường mới nổi 2021 do nhà cung cấp dịch vụ kho vận hàng đầu thế giới Agility vừa công bố, Việt Nam đã tăng 3 bậc xếp hạng so với năm 2020, đứng ở vị trí thứ 8 trong top 10 quốc gia đứng đầu.

Theo Agility, Việt Nam là một trong những quốc gia thành công nhất trên toàn cầu về việc đối phó với COVID-19. Mức tăng 3 hạng của Việt Nam lên vị trí thứ 8 là mức tăng nhanh nhất ở nửa trên của chỉ mục và thay thế khu vực Thái Lan trong top 10.

Theo dự kiến, đến năm 2025, tỷ trọng đóng góp của dịch vụ logistics vào GDP của Việt Nam đạt 5-6%, tốc độ tăng trưởng dịch vụ logistics đạt 15%-20%, tỷ lệ thuê ngoài dịch vụ logistics đạt 50% - 60%, chi phí logistics giảm xuống tương đương 16% - 20% GDP, xếp hạng theo chỉ số năng lực quốc gia về logistics (LPI) trên thế giới đạt 50 trở lên.

Theo báo cáo của JLL, tình hình dịch bệnh COVID-19 đang đẩy nhanh quá trình tự động hóa trong lĩnh vực logistics và sẽ trở thành xu hướng chính trong thời gian tới tại Việt Nam. Khách thuê đang có xu hướng nâng cấp từ các cơ sở lỗi thời, vừa và nhỏ, để chuyển đến cơ sở hiện đại hơn ở vị trí tốt hơn.

Hiện Việt Nam là một trong những thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh nhất ở Đông Nam Á. Doanh thu từ mảng thương mại điện tử năm 2020 dự kiến đạt khoảng 13 tỷ USD, gấp đôi mức năm 2017. Xu hướng này sẽ thay đổi hình thái logistics Việt Nam trong tương lai.

Bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL cho biết, tính đến thời điểm hiện tại, nguồn cung nhà kho bãi tại Việt Nam tập trung chủ yếu ở Long An, TP.HCM, Đồng Nai và Bình Dương với mức giá vượt mức 3 triệu m2 sàn. Trong khi đó ở các các tỉnh phía Bắc như Hà Nội, Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh và Hải Phòng, nguồn cung đạt khoảng 880 nghìn m2.

Theo bà Trang hiện nhu cầu của các nhà đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp vào thị trường Việt Nam trong thời điểm này cũng rất lớn. Trước kia họ thường có nhu cầu tìm quỹ đất để phát triển với quy mô từ 5.000-10.000 m2 tuy nhiên đến nay đã tăng lên 10.000 - 50.000 m2.

Minh chứng cụ thể trong 2 năm trở lại đây, dòng vốn FDI đầu tư vào bất động sản logistic tại Việt Nam tăng mạnh. Các quỹ đầu tư lớn đã đầu tư khoảng 3 tỷ USD cho giai đoạn 1 và một số quỹ cũng đang kêu gọi đầu tư giai đoạn 2. Trong đó phân khúc kho lạnh sẽ chiếm ưu thế và nổi lên trong lĩnh vực logistics tương lai.