Bất động sản cao cấp giảm giá để tăng tốc bán hàng

Bộ Xây dựng vừa báo cáo về tình hình thị trường bất động sản 4 tháng đầu năm nay, trong đó có đánh giá, giá bất động sản nhìn chung vẫn tiếp tục ổn định, giá căn hộ chung cư phần lớn giữ giá ổn định riêng căn hộ chung cư trung cấp có xu hướng giảm do nhiều nguồn cung mới.

Chủ đầu tư tranh thủ “thoát hàng”

Cụ thể, trong tháng 4/2017, thị trường bất động sản tiếp tục có dấu hiệu tăng trưởng. Trong đó, lượng giao dịch tăng trưởng khá, chủ yếu tại phân khúc căn hộ trung cấp, cao cấp có diện tích trung bình hoặc các dự án đã, sắp hoàn thành hay dự án có tiến độ tốt; đặc biệt những dự án thuộc phân khúc căn hộ trung, cao cấp ở vị trí đẹp, hạ tầng đồng bộ được mua nhiều để cho thuê.

Về giá bất động sản, Bộ Xây dựng đánh giá nhìn chung vẫn tiếp tục ổn định; riêng một số dự án đang chuẩn bị hoàn thành, những dự án có tiến độ nhanh, vị trí đẹp, hạ tầng tốt có giá chào bán tăng nhẹ.

Trong đó, "đối với thị trường Hà Nội, giá căn hộ chung cư phần lớn giữ giá ổn định riêng căn hộ chung cư trung cấp có xu hướng giảm do nhiều nguồn cung mới; nhà liền kề, biệt thự tại một số khu vực giá tăng nhẹ; nhà riêng lẻ và đất nền cũng có hiện tượng tăng giá nhẹ tại một số khu vực hạ tầng giao thông tốt như khu vực quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Hoàng Mai,.. Còn tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà ở cũng khá ổn định, một số dự án cao cấp có hiện tượng giảm nhẹ do chủ đầu tư muốn đẩy nhanh tiến độ bán hàng".

Việc giảm giá dự án cao cấp có thể đánh giá do các chủ đầu tư tranh thủ thời cơ thị trường giao dịch đang lên ở phân khúc này để “đẩy hàng”. Bởi vì trước đó, khi đánh giá về thị trường bất động sản quý 1 năm nay, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) nhận xét số lượng giao dịch các căn hộ phân khúc trung và cao cấp đang có xu hướng tăng. Trong số đó, tại Hà Nội, lượng căn hộ chào giá trên 1.800 USD/m2 chiếm tới 37%.

Số liệu của JLL cũng cho thấy, số giao dịch thành công các căn hộ phân khúc cao cấp chiếm tới 30%, tăng 3 lần so với năm 2016. Tương tự, tại TPHCM lượng bán các căn hộ có giá trên 1.200 USD/m2, tương ứng phân khúc trung cấp trở lên chiếm khoảng 58% tổng lượng bán.

Công ty CBRE cũng đánh giá quý 1 phân khúc trung cấp chiếm lĩnh thị trường với 62% tổng nguồn cung mới, theo sau là phân khúc cao cấp và bình dân. Phân khúc trung cấp và cao cấp đóng góp 76% lượng căn hộ bán trong quý 1.

Xu hướng giảm giá có thể lan rộng

Bộ Xây dựng cũng đánh giá, 4 tháng qua cho thấy, tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, nhưng tốc độ giảm đã chậm lại. Tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ. Tính đến 20/4/2017, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 28.369 tỷ đồng, giảm so với tháng 12/2016 là 2.654 tỷ đồng (giảm 8,55%), giảm so với thời điểm 20/3/2017 là 624 tỷ đồng).

Khi tốc độ giảm tồn kho chậm lại nhưng nguồn cung tiếp tục gia tăng mạnh cho thấy động thái giảm giá sản phẩm đầu ra trên thị thị trường có thể sẽ tiếp tục lan rộng, không chỉ với phân khúc trung cấp và cao cấp. Bởi vì khi hàng cũ thoát chậm mà hàng mới ra lo tăng thì nguy cơ tăng tồn kho sẽ ngày càng rõ hơn.

Đánh giá vậy không phải là quá bi quan về thị trường bởi nguồn vốn cho thị trường bất động sản vẫn chủ yếu từ tín dụng ngân hàng. Nếu tín dụng cho bất động sản càng suy giảm nhiều hơn thì tồn kho bất động sản chắc chắn sẽ vọt tăng và sau đó sẽ là hàng loạt hệ lụy kéo đến không chỉ gây khó cho dòng vốn của chủ đầu tư bất động sản, nhà đầu cơ... mà còn là sức mua, suy giảm nhu cầu và tác động tiêu cực đến thanh khoản thị trường.

Thực tế, những chính sách nhằm siết chặt hơn tín dụng vào bất động sản đã phát huy tác dụng rõ ràng. Đơn cử quý 1 năm nay, tại TPHCM, tín dụng bất động sản chỉ tăng 3,2% so với đầu năm.

Tại cuộc họp báo của Chính phủ vừa diễn ra đầu tháng 5/2017, ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, cho biết cơ quan này hạn chế tối đa tín dụng cho lĩnh vực chứng khoán, bất động sản… và tập trung đưa tín dụng vào sản xuất.

Thông điệp này cùng với xu hướng thị trường nguồn cung ngày càng tăng càng củng cố niềm tin rằng, đến thời điểm này buộc chủ đầu tư và nhà đầu cơ phải “cân não” tính toán giữa giảm giá nhà để “xả hàng”, giảm nợ hoặc cố neo giá, ôm hàng và tăng nợ? Tất nhiên, nhiều nhà đầu cơ và nhà đầu tư “túi mỏng” sẽ phải tìm cách cố bán hàng để thoát nợ và trả nợ ngân hàng.