Bảng giá đất ở TP.HCM chỉ bằng 30% giá thị trường

Lâu nay việc tính giá đất đều do Chính phủ ban hành và không phù hợp với tình hình thực tiễn ở các địa phương, nhất là tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội… Điều 113 Luật Đất đai quy định, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.

Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Điều 114 của Luật Đất đai cũng quy định căn cứ khung giá đất, cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần. Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, quy định giá đất trong bảng giá đất phải phù hợp với khung giá đất.

Ngoài ra, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Nghị định này cũng không cho phép bảng giá đất của các địa phương có giá đất tối thiểu thấp hơn mức giá đất tối thiểu đã được quy định trong khung giá đất của Chính phủ.

Các quy định này không phù hợp với nguyên tắc đã được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013 là giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Hiện tại, TP.HCM đã ban hành bảng giá đất theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND vào cuối năm 2014 và có hiệu lực 5 năm. Trong đó giá đất cao nhất hiện nay ở TP.HCM thuộc các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ và sau khi đã vận dụng tột khung thì chỉ có giá 162 triệu đồng/m2.

Bảng giá đất được UBND TP.HCM ban hành năm 2014 có giá đất ở nhiều tuyến đường chỉ bằng 30%-40% so với giá thị trường. Điều này cho thấy sự bất cập của chế định ban hành khung giá đất nên cần được xem xét sửa đổi cho phù hợp.

Do đó, phải sửa đổi Điều 18, Điều 113, Điều 114 Luật Đất đai 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành khung giá đất, mà giao toàn quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm và quyết định ban hành bảng giá đất tại địa phương để đảm bảo thực hiện nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo Điều 112 Luật Đất đai.

Ngoài ra, việc quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án hiện nay vẫn còn mất rất nhiều thời gian. Trước đây, Sở Tài chính TP.HCM chủ trì toàn bộ công tác xác định, thẩm định giá đất dự án. Còn hiện tại lại chia thành hai giai đoạn. Thứ nhất là xác định phương án giá đất do Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM chủ trì. Sau đó là việc thẩm định giá đất do Sở Tài chính thực hiện, tốn thời gian 2-3 năm nên làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở, căn hộ chung cư.

Chúng tôi mong TP.HCM sẽ giao cho Sở Tài chính làm đầu mối về thẩm định giá đất dự án để vừa đơn giản thủ tục vừa tiết kiệm thời gian. Cho phép chủ đầu tư dự án tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng Thẩm định giá đất TP.HCM khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình.

Nếu chủ đầu tư dự án không nhất trí với phương án giá đất của đơn vị tư vấn đã lập, có thể đề xuất chọn đơn vị tư vấn khác để lập phương án giá đất. Đồng thời cho phép chủ đầu tư được tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính TP.HCM khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.

Trên thực tế vẫn còn đang vướng mắc một số nội dung rất bất hợp lý cần phải được sửa đổi như Sở Tài chính vẫn tính doanh thu giữ xe máy vào doanh thu của chủ đầu tư dự án. Trong khi đó Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định đây là khoản thu của Ban Quản trị chung cư.

Hay Sở Tài chính TP.HCM áp giá bán căn hộ quá cao so với giá bán thực tế của doanh nghiệp để tính tiền sử dụng đất cao lên. Sở Tài chính áp dụng suất đầu tư xây dựng chung cư quá thấp trong lúc suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng hợp lý hơn… dẫn đến chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn.

*Tác giả là Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM