Bán được 3.000 căn Aqua City, Tập đoàn Novaland còn triển vọng với bất động sản nghỉ dưỡng?

Công ty TNHH Chứng khoán ACB (ACBS) vừa có báo cáo cập nhật về Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland). Lần này, ACBS đưa ra khuyến nghị giữ với mã NVL cùng giá mục tiêu là 69.479 đồng/cổ phiếu vào cuối năm 2021.

Chỉ bàn giao được 335 căn hộ trong 9 tháng 2020

ACBS đưa ra khuyến nghị tích cực với Tập Novaland trong bối cảnh báo cáo tài chính quý III/2020 công bố rõ kết quả kinh doanh ấn tượng trong 9 tháng 2020. Trong kỳ, danh nghiệp này có biên lợi nhuận ròng tính chung trong giai đoạn này lên đến gần 87%. Biên lợi nhuận đẹp được ACBS giải thích là nhờ tỷ trọng của các căn thấp tầng được bàn giao cao hơn so với các căn cao tầng.

Ngoài ra, Novaland còn ghi nhận được doanh thu tài chính đạt hơn 5.000 tỷ đồng, trong đó bao gồm 2.561 tỷ đồng từ chuyển nhượng Công ty Cổ phần Cảng Phú Định, Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Phong Điền và Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Phú Trí cùng 2.229 tỷ đồng từ đánh giá lại các khoản đầu tư sau hợp nhất. 

Luỹ kế 9 tháng đầu năm, Tập đoàn Novaland ghi nhận 3.803 tỷ đồng doanh thu (giảm 60% so với cùng kỳ) và 3.297 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế (tăng 304%). Doanh nghiệp của ông Bùi Thành Nhơn chỉ mới hoàn thành được 25,5% chỉ tiêu về doanh thu nhưng lại thực hiện được hơn 90% chỉ tiêu về lợi nhuận cả năm.

Tuy nhiên, ACBS vẫn hết sức lưu ý khi doanh thu thuần trong 9 tháng 2020 giảm mạnh 60% do số lượng căn được bàn giao ít hơn. Cụ thể, Novaland chỉ bàn giao được 335 căn tại Rivergate, Sun Avenue, Sunrise Riverside, Victoria Village, Lakeview City và Newton Residence.

Con số này thấp hơn nhiều so với 3.269 căn bàn giao trong 9 tháng 2019. Vào đầu năm 2020, Novaland có kế hoạch bàn giao hơn 4.500 căn trong năm nay, tuy nhiên do COVID-19 nên công ty không thể hoàn thành kế hoạch này. Đại diện ACBS cho biết: “Nhiều khả năng không đạt kế hoạch doanh thu đề ra là 14.877 tỷ đồng”.

9 tháng qua, Novaland chỉ bàn giao được 335 căn hộ, thấp hơn nhiều so với 3.269 căn bàn giao trong 9 tháng 2019. Ảnh: Ricons

Tại thời điểm cuối tháng 9/2020, doanh nghiệp của ông Bùi Thành Nhơn có nợ ròng hơn 34.000 tỷ đồng, tăng 6.500 tỷ đồng so với cuối năm 2019. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu giảm từ 113,1% xuống 109,6%. ACBS dự đoán, tỷ lệ này sẽ tăng nhẹ lên 116,4% vào năm 2021.

Bán được 3.000 căn Aqua City, thu về 25.000 tỷ đồng

Theo ACBS, do sự chậm trễ trong các đợt mở bán từ ảnh hưởng của đại dịch, nên tập đoàn này cũng điều chỉnh mục tiêu bán hàng từ 8.000 căn xuống 6.500 căn. Đến cuối tháng 9, Novaland đã hoàn thành 49% mục tiêu này với 3.184 căn được bán ra, tổng giá trị hơn 25.200 tỷ đồng.

Trong đó, Aqua City, dự án thấp tầng tại tỉnh Đồng Nai, đang được quan tâm nhiều nhất với gần 3.000 căn được bán với tổng giá trị gần 25.000 tỷ đồng. ACBS giải thích, điều này là nhờ nhu cầu mua ngôi nhà thứ hai, ngôi nhà nghỉ dưỡng cao của tầng lớp trung lưu đang gia tăng tại Việt Nam. Tỷ lệ hấp thụ của dự án này vào cuối quý III/2020 là trên 91%. Giá trị hợp đồng chưa ghi nhận doanh thu tại thời điểm cuối tháng 9/2020 là 3,9 tỷ USD, tăng 1 tỷ USD so với cuối năm 2019.

Hồi cuối tháng 6/2020, Tập đoàn Novaland đã hoàn tất việc mua 69,86% vốn chủ sở hữu của Công ty TNHH Bất động sản Phúc Hoa với giá phí là gần 4.300 tỷ đồng. Với việc kiểm soát Phúc Hoa, tập đoàn của ông Bùi Thành Nhơn đã trở thành chủ sở hữu của đảo Phụng Hoàng, xã Tam Phước, thành phố Biên Hòa, Đồng Nai. 

Sang đầu tháng 7/2020, Novaland lập tức ra mắt phân khu Phoenix South trong đại dự án Aqua City. Như vậy diện tích của Aqua City sẽ được tăng lên mức tổng cộng khoảng 1.000 ha. Thị trường đồn đoán rằng, theo kế hoạch, Novaland tiếp tục gom quỹ đất xung quanh để phát triển Aqua City thành một khu đô thị tầm cỡ với tổng diện tích từ 1.800 - 2.000 ha.

Thâu tóm xong đảo Phụng Hoàng giúp tổng diện tích của Aqua City được nâng lên thành 1.000 ha. Nguồn: NVL

Trong quý cuối cùng của năm 2020, ACBS cho biết, Novaland có kế hoạch bàn giao 800 căn và ghi nhận khoảng 4.000 tỷ đồng doanh thu. Dự kiến, quý này sẽ không có lợi nhuận đáng kể từ việc đánh giá lại các khoản đầu tư trong kỳ.

Do bàn giao chậm hơn nhưng doanh thu tài chính cao hơn dự phóng nên ACBS điều chỉnh ước tính doanh thu năm 2020 là 7.872 tỷ đồng (giảm 28% so với năm 2019) và lợi nhuận sau thuế là 3.666 tỷ đồng (tăng 8% so với năm 2019).

Như vậy, Chứng khoán ACB cho rằng, Novaland chỉ hoàn thành được tương 53% chỉ tiêu doanh thu và 100% chỉ tiêu về lợi nhuận cả năm.

Hưởng lợi từ thành phố Thủ Đức và bất động sản nghỉ dưỡng

Về tiềm năng trong năm 2021, ACBS kỳ vọng doanh thu của Novaland sẽ tăng mạnh, đạt gần 13.700 tỷ đồng, tức tăng đến 74% so với năm nay. Con số này có được nhờ bàn giao hơn 2.300 căn tại Lakeview City, Sunrise Cityview, Victoria Village, Novahills Mũi Né, Novabeach Cam Ranh, Novaworld Phan Thiết,... Dẫu vậy, lãi ròng chỉ được phía ACBS dự phóng chỉ tăng nhẹ 12%, đạt 4.104 tỷ đồng do ước tính doanh thu tài chính thấp hơn.

“Nhìn chung, Novaland là công ty phát triển bất động sản nhà ở lớn thứ hai trên sàn chứng khoán với quỹ đất dự kiến là 4.894ha, đội ngũ bán hàng chuyên nghiệp và khả năng huy động vốn tốt”, ACBS nhận xét.

Trong tương lai, doanh nghiệp này được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ nhu cầu cao về ngôi nhà thứ hai, ngôi nhà nghỉ dưỡng của tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng ở Việt Nam, lãi suất ổn định và chi tiêu chính phủ nhiều hơn cho cơ sở hạ tầng kết nối TP.HCM với các tỉnh lân cận như cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và cầu Vàm Cái Sứt.

Còn theo dự báo mới đây của Mirae Asset (Việt Nam), với vị thế là doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án nhất tại thành phố Thủ Đức, Novaland sẽ là một trong những cái tên hưởng lợi trực tiếp.

Hầu hết các dự án của doanh nghiệp này tập trung quanh hai trục đường Mai Chí Thọ và Đồng Văn Cống như: The Sun Avenue, Victoria Village, The Palace Residence, Lexington Residence, Tropic Garden,… Ngoài ra, Novaland có hai dự án chưa triển khai gồm Saigon Broadway và The Water Bay, cùng nằm trên trục đường Mai Chí Thọ. Trong đó, Saigon Broadway (9,6 ha) dự kiến khởi công trong năm 2021 và giá bán dao dộng 65 - 75 triệu đồng/m2.

Dự án của Novaland tại thành phố Thủ Đức. Nguồn: Mirae Asset (Việt Nam)

Tuy vậy, ACBS vẫn còn lo ngại đối với cổ phiếu NVL vì tỷ trọng doanh thu tài chính lớn và tỷ lệ đòn bẩy khá cao. “Tuy nhiên, nếu quy trình phê duyệt dự án và tính tiền sử dụng đất tại TP.HCM được giải quyết trong năm 2021 thì Novaland có thể nâng cao chất lượng lợi nhuận từ năm 2022 khi việc bàn giao dự án sẽ là nguồn lợi nhuận chính so với các năm trước thì lợi nhuận chủ yếu đến từ hoạt động tài chính”, ACBS dự đoán.

Ngoài ra, Chứng khoán ACB còn nêu ra thêm rủi ro pha loãng từ 233,7 triệu USD trái phiếu chuyển đổi còn lại có thể chuyển đổi thành hơn 88,7 triệu cổ phiếu, tương đương với 9% số lượng cổ phiếu đang lưu hành.