Áp lực trả nợ đè nặng doanh nghiệp bất động sản

Nợ hàng ngàn tỉ

Hiện tại, tổng dư nợ phải trả của các doanh nghiệp địa ốc chiếm 64% tài sản. Còn giá trị hàng tồn kho đã tăng 15%, ở mức hơn 105.000 tỉ đồng. Còn tình hình thực tế ở mỗi doanh nghiệp cũng rất đáng báo động khi các khoản nợ phải trả trong năm 2017 và 2018 là rất lớn.

Chẳng hạn, Sacomreal làm chủ đầu tư dự án Khu dân cư Bắc Rạch Bà Bướm, tên thương mại là Jamona City rộng 10,6ha. Để có tiền xây dựng Jamona City, Sacomreal đã vay tiền của hàng loạt ngân hàng. Cụ thể, Sacomreal vay của ngân hàng Phương Đông 418.493.953.711 đồng với lãi suất 5-10,3% và phải trả nợ trong năm 2017.

Ngân hàng Phương Đông cũng cho Sacomreal 100 tỉ đồng để tài trợ vốn lưu động và làm dự án Jamona City. Khoản vay này được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất của chính dự án.

Tại dự án Jamona City, ngân hàng Phương Đông cũng cho Sacomreal vay thêm 242.510.506.289 đồng với lãi suất 5-10%, thời gian trả nợ gốc là vào năm 2019. Ngoài ra, trong năm 2017 Sacomreal còn phải trả cho một cá nhân gần 127 tỉ đồng tiền vay để bổ sung vốn lưu động, lãi suất 9,5-10,5% một năm.

Sacomreal cũng phảitrả cho Công ty Cổ phần May Tiến Phát gần 7,2 tỉ đồng và Vietbank 20 tỉ đồng tiền vay để bổ sung vốn lưu động, trảVietbank 20 tỉ đồng và Công ty cho thuê Tài chính ngân hàng Á Châu 262 triệu đồng tiền vay mua xe. Ngân hàng Á Châu cũng cho Sacomreal vay gần 16,5 tỉ đồng làm dự án Jamona Golden Silk và ngân hàng Bưu điện Liên Việt gần 21 tỉ đồng tiền vay cho dự án Jamona Home Resort. Tổng cộng, Sacomreal phải trả cho các chủ nợ hơn 610 tỉ đồng trong năm 2017.

Ngoài ra, Sacomreal còn vay hàng loạt ngân hàng, cá nhân hàng trăm tỉ đồng để bổ sung vốn lưu động của công ty. Cụ thể là vay của ngân hàng BIDV hơn 62 tỉ đồng với lãi suất 6-9%, Vietinbank 30 tỉ đồng với lãi suất 8,5%, ngân hàng Á Châu 26 tỉ đồng lãi suất 8,5%, HDbank 10 tỉ đồng lãi suất 7,5%, Công ty Cổ phần Bao bì và Kho bãi Bình Tây 4,5 tỉ đồng lãi suất 10%. Tất cả các khoản vay này đều có tài sản thế chấp bằng hoặc hơn vài tỉ đồng so với số tiền được giải ngân.

Tương tự, Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình–HBC sẽ trả tổng cộng 2.719.542.448.579 đồng trong năm 2017. Đây là số tiền mà HBC vay ngân hàng, vay bên khác và vay dài hạn đến lúc phải trả.

Cụ thể, HBC phải trả cho Vietinbank chi nhánh 1 hơn 1.011 tỉ đồng, hạn chót là ngày 28/6, ngân hàng BIDV chi nhánh TP.HCM gần 729 tỉ đồng vào ngày 23/5, ngân hàng Standard Chartered Việt Nam chi nhánh Hà Nội hơn 276 tỉ đồng vào ngày 4/5, Vietcombank chi nhánh TP.HCM hơn 242 tỉ đồng vào 20/6, MBbank chi nhánh TP.HCM hơn 45 tỉ đồng vào ngày 20/5, ngân hàng NCB hội sở 26 tỉ đồng vào ngày 4/5, ngân hàng VIB chi nhánh quận 1 hơn 20 tỉ đồng vào ngày 22/5.

Theo hợp đồng số 26/2012 HĐTD-NDL với Vietcombank chi nhánh quận 1 thì HBC phải trả thêm 1.903.003.860 vào hạn chót là ngày 25/7/2017. Khoản vay này được dùng để mua máy móc thiết bị và HBC phải trả lãi suất cơ bản cộng với 4,5%/năm. Đây là một trong sáu hợp đồng mà Vietcombank chi nhánh quận 1 cho HBC vay tổng cộng gần 75 tỉ đồng để mua máy móc thiết bị.

Đến năm 2018, áp lực trả nợ của HBC cũng không hề nhỏ với gần 400 tỉ đồng. Trong đó, Maritime bank chi nhánh TP.HCM với hợp đồng vay số 3012/2016/HĐDCV 140 tỉ đồng và hợp đồng vay số 194/2015/HĐDCV 40 tỉ đồng để làm dự án Grand Riverside. Ngân hàng NCB chi nhánh Sài còn thì HBC vay theo hợp đồng số 636/14/HĐTD/101-11 gần 157 tỉ đồng làm dự án The Ascent và hợp đồng vay số 298/2016/HĐTD/101-40 gần 32 tỉ đồng cho dự án Soho Riverview.

Còn Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long phải trả nợ vay ngắn hạn gần 354 tỉ đồng. Trong đó, Nam Long vay tín chấp từ cá nhân số tiền 70 tỉ đồng để bổ sung vốn lưu động và phải trả vào ngày 9/12. Đến tháng 11, Nam Long phải trả cho HD bank 13 tỉ đồng. Còn hồi tháng 1/2017, công ty này trả cho ngân hàng OCB 57 tỉ đồng và tháng 3/2017 trả cho Agribank chi nhánh 8 là 12,2 tỉ đồng…

Ngoài ra, Nam Long còn phải trả 350 tỉ đồng trái phiếu không chuyển đổi cho ngân hàng OCB vào ngày 28/7. Số tiền này được dùng để tài trợ cho các dự án Ehome. Trái phiếu này được phát hành ngày 28/4/2014.

Trong khi đó, Tập đoàn Novaland đang có khoản nợ vay ngắn hạn hơn 5.595đồng. Đây là tiền vay trong năm 2015, 2016 và có thời gian vay từ 12-24 tháng. Những khoảnvay của Novaland phải tra trong năm nay và 2018.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền đang có khoản nợ ngắn hạn 1.669.929.119 đồng. Còn Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô đang có gần 10 tỉ đồng nợ khó đòi trên ba năm. Hàng tồn kho ở 13 dự án của Hà Đô lên tới 2.389 tỉ đồng và nợ vay ngắn hạn là hơn 126 tỉ đồng. Công ty Cổ phần Xây dựng Conteccons đang có nợ ngắn hạn 5.507 tỉ đồng. Tập đoàn Novaland phải trả khoản nợ ngắn hạn 97.628 tỉ đồng…

Dễ mất thanh khoản

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bất động sản chiếm 20% tổng mức đầu tư toàn xã hội. Mức lãi suất cho vay đầu tư bất động sản từ các tổ chức tín dụng dao động trong khoảng 9-11%, tùy theo thời hạn và đối tượng. Lãnh đạo nhiều công ty địa ốc cho rằng, mức lãi suất như vậy là quá cao.

Dùthị trường đang tốt nhưng giá bán sản phẩm đang rất cạnh tranh nên biên độ lợi nhuận của các công ty địa ốc chỉ còn khoảng 10%. Với lãi suất lên tới 9-11% mà biên độ lợi nhuận khoảng 10% thì vốn vay chiếm phần lớn lợi nhuận của nhà đầu tư.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phải chịu áp lực trả nợ ngân hàng là do chưa có thực lực về tài chính. Tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Hiện tại, vốn vay ngân hàng vẫn là dòng tiền chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, vốn tự có của các doanh nghiệp chỉ chiếm 16,7%, vốn huy động từ khách hàng là 23,8% còn lại là vốn vay tín dụng 59,5%.

Hầu hết các ngân hàng đều cho vay với thời gian từ 2-5 năm. Bên vay phải thế chấp các quyền sử dụng đất và cả căn hộ hình thành từ vốn vay. Thời gian đi vay càng dài thì tiểm ẩn rủi ro càng cao. Các doanh nghiệp còn gặp phải gánh nặng về lãi suất.

Vấn đề mà các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt không chỉ có áp lực trả nợ mà còn là lượng hàng tồn kho quá nhiều. Chẳng hạn, tổng giá trị tồn kho của các doanh nghiệp đã tăng 15% trong năm 2016, ở mức hơn 105.000 tỉ đồng. Trong đó, Tập đoàn Vingroup dẫn đầu với hơn 32.133 tỉ đồng. Novaland có 15.795 tỉ đồng hàng tồn kho.

Ngoài ra Khang Điền đang có 4.672 tỉ đồng, Hà Đô có 2.442 tỉ đồng, Địa ốc Hòa Bình có 1.245 tỉ đồng, Sacomreal có 3.606 tỉ đồng, Nam Long có 3.698 tỉ đồng, Conteccons có 1.240 tỉ đồng… hàng tồn kho.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, bất cứ thời điểm nào cũng vậy, áp lực trả nợ lãi vay và tiền gốc luôn rất lớn với các công ty địa ốc. Trong ba năm qua, thị trường bất động sản tăng trưởng tốt nên các ngân hàng dễ cho vay. Hiện tại, tín dụng bị siết với lĩnh vực bất động sản nên các doanh nghiệp rất khó xoay dòng tiền để đầu tư dự án mới và đáo hạn ngân hàng.

“Việc siết tín dụng với lĩnh vực bất động sản và thị trường bất động sản đang chững lại khiến các công ty địa ốc phải tìm nhiều cách khác nhau để xoay dòng tiền như tăng vốn điều lệ, hợp tác với các quỹ đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, không phải công ty nào cũng thành công nên việc mất thanh khoản với doanh nghiệp bất động sản là điều rất dễ xảy ra trong thời gian tới.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho biết, có hai tiêu chí để đánh giá tình trạng sức khỏe của doanh nghiệp là hàng tồn kho và nợ phải trả.

“Khi hàng tồn kho và nợ phải trả tăng cao, có nghĩa doanh nghiệp sẽ không bán được hàng. Khi thị trường tốt thì hai chỉ số này giảm xuống và ngược lại”, ông Hiếu nói.

Ông Hiếu cũng cho rằng, khi nợ phải trả quá lớn so với khả năng thanh toán sẽ dẫn đến khả năng vỡ nợ. Tổng dư nợ của một doanh nghiệp mà gấp 3 lần vốn chủ sở hữu thì việc vỡ nợ càng hiện hữu.