An Gia và Creed Group lách luật bán dự án Smartel The Signial: Mở bán trên nền đất chưa giải tỏa (bài 3)

Thứ sáu, 12/04/2019 | 06:31 GMT+7

TRÀ GIANG

Hiện trạng khu đất xây dựng dự án Smartel The Signial chỉ là bãi đất trống nhưng ngày 19/5, An Gia và Creed Group sẽ mở bán căn hộ.

Chưa làm gì

Có mặt tại địa chỉ 89 Hoàng Quốc Việt, quận 7, TP.HCM, địa chỉ mà An Gia và Creed Group quảng cáo là khu đất xây dựng dự án Smartel The Signial, nơi đây đang là nhà mẫu của An Gia. Phải mất khá lâu và dưới sự chỉ dẫn của một nhân viên sales Công ty Bất động sản Danh Khôi Sài Gòn-DKRC, chúng tôi mới định vị được khu đất sẽ xây dựng dự án Smartel The Signial.

Cận cảnh hiện trạng dự án Smartel The Signial.

Theo nhân viên này, khu đất xây Smartel The Signial nằm sát bên dự án Sky 89 và River Panorama và một phần nhà mẫu hiện tại của Công ty An Gia. Dù chưa chạy thử tải, làm móng nhưng nhân viên này khẳng định, cuối năm 2021 sẽ bàn giao nhà.

Đi sâu vào phía trong, nhân viên bảo vệ của dự án River Panorama cho biết, Smartel The Signial chưa làm gì cả. Cách đây vài ngày, có một xe cẩu của Công ty TNHH Xây dựng Bình Định vào bãi đất chuẩn bị xây dựng dự án Smartel The Signial nhưng nằm im lìm, chưa có bất cứ hoạt động xây dựng nào.

Hoạt động xây dựng chỉ diễn ra ở phần dự án River Panorama, tại tầng 10 và đang làm móng ở dự án Sky 89. Mặc dù, dự án Sky 89 đã bán nhà cả năm trước đó. Điều đáng nói, chưa chạy thử tải, chưa tiến hành xây dựng và đến ngày 11/5 mới xong nhà mẫu nhưng ngày 19/5, An Gia và Creed Group sẽ mở bán dự án Smartel The Signial. Còn hiện tại, hàng loạt sàn môi giới yêu cầu khách hàng đặt cọc 50 triệu đồng/căn để giữ chỗ cho dự án Smartel The Signial. Việc lách luật bán nhà của An Gia và Creed Group cũng từng xảy ra với dự án Sky 89, River Panorama…

Tại khu đất chuẩn bị xây dựng án Smartel The Signial, chưa có bất cứ tiện ích gì. Tuy nhiên, trong quảng cáo của mình, An Gia và Creed Group nói, điểm nhấn quan trọng của dự án officetel The Signial là hệ thống tiện ích không trung đẳng cấp trên tầng cao nhất của tòa nhà.

Với ý tưởng mang thiên nhiên vào không gian sống, chủ đều tư dành gần 77% quỹ đất còn lại dành để phát triển không gian xanh. Trong đó có khu công viên kênh đào Canal Park và hồ Sky Pearl với diện tích mặt nước lên đến 7.300m2, vườn cây xanh Pergola, vườn bậc thang Sky Hills, vườn vui chơi trẻ em Kid Garden.

Phía Đông dự án smartel The Signial đặt hồ bơi vô cực và vườn thư giãn trên không tầng 23-25 đón bình minh, mặt Tây là sảnh tắm nắng, khu thể thao có tầm nhìn hoàng hôn. Nhưng vấn đề đặt ra ở đây, An Gia và Creed Group có đủ tiềm lực và uy tín để làm đầy đủ tiện ích như đã quảng cáo. Bởi trong quá khứ, An Gia và Creed Group liên tục bán nhà xong là quên tiện ích khiến cư dân nhiều lần kéo lên trụ sở phản ứng.

Dự án Smartel The Signial chưa hoàn thành xong phần móng đã huy động vốn là trái luật, dù dưới hình thức giữ chỗ.
Dự án Smartel The Signial chưa hoàn thành xong phần móng đã huy động vốn là trái luật, dù dưới hình thức giữ chỗ.

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho biết, giá trị của một dự án bất động sản nằm ở hai yếu tố. Thứ nhất chất lượng công trình xây dựng. Thứ 2 là các tiện ích có trong khu dân cư đó. Việc đảm bảo việc cung cấp đầy đủ thông tin cho khách hàng là một trong những nhiệm vụ bắt buộc của các chủ đầu tư.

“Trong Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở cũng có điều cấm việc cung cấp thông tin không đầy đủ, không trung thực cho khách hàng. Các chủ đầu tư phải đảm bảo lời hứa, lời cam kết đối với khách hàng. Điều này cũng phải nằm trong chiến lược xây dựng uy tín thương hiệu doanh nghiệp”, ông Hoàng nói.

Chuyên gia này cho biết thêm, việc quảng cáo khác với thực tế cũng là điều tối kỵ đối với doanh nghiệp bất động sản. Việc quảng cáo phải đi đôi với sự thật thực tế thì các doanh nghiệp mới xây dựng được uy tín thương hiệu của mình. Còn việc quảng cáo không đúng với sản phẩm bàn giao cho người dân thì là doanh nghiệp đã tự lấy đá ghè vào chân mình, tự mình làm hại mình.

Trao đổi với chúng tôi, Luật sư Nguyễn Hữu Quyền, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng theo quy định của luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định tại điểm đ khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Nhà ở.

Tuy nhiên, theo điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Dự án Smartel The Signial thực chất là officetel nhưng hiện tại UBND TP.HCM đang ngưng cấp phép dự án có officetel.
Dự án Smartel The Signial thực chất là officetel nhưng hiện tại UBND TP.HCM đang ngưng cấp phép dự án có officetel.

“Do đó, dự án Smartel The Signial chưa hoàn thành xong phần móng đã huy động vốn là trái luật, dù dưới hình thức giữ chỗ”, ông Quyền nói.

Giá cao

Dự án Smartel The Signial có địa chỉ ở số 89 Hoàng Quốc Việt, quận 7, TP.HCM. Chủ đầu tư là An Gia và Creed Group. Nhà thầu thi công là Ricons-Coteccons. Tổng quy mô dự án là 42.458m2. Số tầng 35. Tổng số căn hộ 1.150 căn. Loại căn hộ là smartel. Dự án này có giá bán khoảng 1,1 tỷ đồng cho căn hộ 32m2 và 1,4 tỷ đồng cho 39m2. Như vậy, tính trung bình dự án Smartel The Signial có giá bán khoảng 35 triệu đồng/m2.

Xét về vị trí, dự án Smartel The Signial nằm trên đường Hoàng Quốc Việt, nơi mà hằng ngày có hàng trăm lượt xe container ra vào. Hạ tầng, tiện ích xung quanh chưa hoàn thiện. Dự án Smartel The Signial nói là nằm ở quận 7 nhưng chỉ cách huyện Nhà Bè vài bước chân.

Giá bán khoảng 35 triệu đồng/m2 sẽ là quá cao nếu so sánh với Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, nơi có tiện ích và hạ tầng kiểu mẫu cho các khu đô thị. Cụ thể, hiện nhiều căn hộ cao cấp thuộc khu phố Cảnh Viên đang được nhiều người bán lại với giá chỉ khoảng 34-35 triệu đồng/m2.

Còn căn hộ ở khu phố Hưng Phúc đang được nhiều người rao bán với giá chỉ khoảng 32 triệu đồng/m2. Căn hộ ở khu Nam Cảnh Viên thuộc phân khúc cao cấp hơn nhưng cũng được rao bán với giá chỉ khoảng 37 triệu đồng/m2. Với mức giá chỉ trên dưới 30 triệu đồng/m2, khách hàng cũng có khá nhiều lựa chọn như căn hộ Phú Hoàng Anh, Hoàng Anh Gold House... đã đưa vào sử dụng.

Điều đáng nói, với dự án Smartel The Signial, khách hàng sở hữu trong vòng 40 năm. Người mua vẫn được ở tại căn hộ Smartel The Signial nhưng không được làm văn phòng, có thể cư trú theo kiểu tạm trú chứ không thể đăng ký hộ khẩu thường trú. Đặt lên bàn cân sẽ thấy khá khập khiểng, nếu so sánh với những dự án đã bàn giao nhà, dù là xét về giá trị ở hay cho thuê.

Chuyên gia bất động sản Trần Minh Quang cho rằng, khi chuẩn bị mở bán một dự án, các chủ đầu tư thường khảo sát giá bán căn hộ đã hoàn thiện trong khu vực có cùng phân khúc, sau đó sẽ xây dựng giá bán nhỉnh hơn giá căn hộ đã hoàn thành. Khi bán hàng, chủ đầu tư sẽ chia thành nhiều đợt. Giá bán căn hộ đợt sau sẽ tăng khoảng 5-10% so với đợt trước. Những dự án mọc sau cứ theo công thức này mà định giá, nên giá bị đội lên liên tục. 

Vị trí xa hơn, tiện ích kém hơn nhưng giá bán Smartel The Signial cao hơn rất nhiều so với căn hộ trung Khu đô thị Phú Mỹ Hưng.
Vị trí xa hơn, tiện ích kém hơn nhưng giá bán Smartel The Signial cao hơn rất nhiều so với căn hộ trung Khu đô thị Phú Mỹ Hưng.

Chuyên gia kinh tế này cho biết thêm, mặt bằng giá bán căn hộ hình thành trong tương lai đang ở mức rất cao, thậm chí giá cao đến mức vô lý. Trong khi đó, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu thoái trào, giao dịch chậm, số lượng căn hộ tồn đọng nhiều. Vì vậy, việc các chủ đầu tư tăng giá bán liên tục với mong muốn có lợi nhuận cao sẽ gặp phải tình trạng dội hàng. Khi đó, cả nhà đầu tư lướt sóng lẫn chủ đầu tư sẽ chết chìm.

Tương tự, chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển nhận định, một điểm chung trong thị trường bất động sản Việt Nam lâu nay là đầu tư lướt sóng. Phần lớn các dự án đều có khoảng 70% khách mua đầu tư, số còn lại mua để ở. Các nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 10-30% trị giá căn hộ trong giai đoạn đầu, khoảng 1-2 năm sau, khi dự án sắp bàn giao nhà, họ sẽ bán ra để kiếm lời.

An Gia và Creed Group lách luật bán dự án Smartel The Signial: Liên doanh tai tiếng (bài 4)

Theo ông Hiển, mặt bằng giá căn hộ đã hoàn thiện thấp hơn nhiều so với dự án căn hộ hình thành trong tương lai. Do đó, nếu mua để ở thì khách hàng nên chọn những dự án đã đưa vào sử dụng một vài năm. Ở những chung cư này, khách hàng có rất nhiều điểm lợi như có nhà ở ngay, tránh rủi ro pháp lý, có thể đánh giá chất lượng dự án, dịch vụ quản lý...

“Khi mua những căn hộ này, khách hàng hoàn toàn có thể dùng chính căn hộ mình mua để vay vốn ngân hàng. Đây là một trong những kênh rất tốt dành cho người đang cần nhà ở hay mua để cho thuê”, ông Hiển nói.

Từ khóa: