An Gia và Creed Group lách luật bán dự án Smartel The Signial: Liên doanh tai tiếng (bài 4)

Thứ bảy, 13/04/2019 | 07:43 GMT+7

TRÀ GIANG

An Gia không phải là cái tên đầu tiên mà Creed Group hợp tác ở Việt Nam. Dù thuận buồm xuôi gió nhưng liên doanh này cũng dính không ít tai tiếng.

Cú bẻ lái đổ vỡ

Creed Group là Tập đoàn đầu tư tài chính và phát triển bất động sản của Nhật Bản, được sáng lập bởi ông Toshihiko Muneyoshi. Ông Toshihiko Muneyos hi tốt nghiệp ngành Kiến trúc tại Đại học Waseda năm 1989. Sau đó ông bắt đầu sự nghiệp với Itochu Corporation, một Tập đoàn đầu tư danh tiếng của Nhật Bản trên nhiều lĩnh vực.

City Gate Tower mới là dự án đầu tiên mà Creed Group hợp tác tại Việt Nam.
City Gate Tower mới là dự án đầu tiên mà Creed Group hợp tác tại Việt Nam.

Năm 1996, ông Toshihiko Muneyoshi tách ra và cùng với một số nhà đầu tư thành lập Creed Corporation mà ngày nay có tên là Creed Group. Các sáng lập viên của Creed Group đều là những người dày dạn kinh nghiệm làm việc cho nhiều Tập đoàn đa quốc gia trong ngành tài chính và đầu tư bất động sản. Dựa trên thế mạnh đó ông Toshihiko Muneyoshi đã định hướng cho Creed Group phát triển trên hai lĩnh vực chiến lược.

Thứ nhất là cung cấp dịch vụ kiểm toán đánh giá doanh nghiệp tại Nhật Bản cho các ngân hàng và các quỹ đầu tư có quy mô toàn cầu khi các tổ chức tài chính này muốn đầu tư vào Nhật Bản. Thứ hai là đầu tư vào các dự án phát triển bất động sản.

Ở Nhật Bản, Creed được biết tới là một Tập đoàn bất động sản với quy tắc đầu tư và phát triển tài sản chuyên biệt. Tập đoàn này ra đời khi thị trường địa ốc Nhật ở tình trạng khủng hoảng năm 1996, giá tài sản giảm mạnh, các định chế tài chính bán tháo nợ xấu… từ đó hình thành các nhà đầu tư cơ hội vào thị trường.

Nắm bắt cơ hội, Creed Group đã bắt đầu cung cấp các dịch vụ chuyên nghiệp như thẩm định và định giá cho các tổ chức định chế đầu tư. Đầu thập niên 2000, Tập đoàn này nổi bật lên như một tay chơi lớn trong lĩnh vực đầu tư vào các tài sản bị thanh lý tại Nhật.

Cận cảnh dự án Smartel The Signial mà An Gia và Creed Group sắp mở bán.

Khi thị trường bất động sản Nhật trở nên bình ổn và cởi mở hơn cho các nhà đầu tư quốc tế sau những năm đầu thập niên 2000, Creed Group đã chuyển trọng tâm kinh doanh từ cung cấp dịch vụ sang quản lý quỹ đầu tư.

Tập đoàn này bắt đầu cho ra đời nhiều quỹ đầu tư khác nhau. Trong đó có hơn 3 tỷ USD được huy động từ bên ngoài thị trường Nhật, đồng thời khởi tạo 2 quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) niêm yết trên sàn chứng khoán Tokyo. Cuối năm 2000, Creed Group đã quản lý trong tay khối tài sản lên đến 5 tỷ USD.

Vượt qua khủng hoảng trong nước ở giai đoạn 2008-2011, Creed Group bắt đầu định vị chiến lược là “Nhà phát triển Nhật Bản mang chất lượng Nhật đến cho các quốc gia mới nổi tại châu Á”. Nhiều dự án bất động sản, trong đó có căn hộ chung cư tại Malaysia, Lào và Myanmar, Singapore, Hàn Quốc và cả Việt Nam đã được Creed đầu tư.

Cuối năm 2014, Creed Groop tiến vào thị trường Việt Nam bằng cách đầu tư vào dự án City Gate Towers với hơn 1.000 căn hộ tại mặt tiền Đại lộ Võ Văn Kiệt, quận 8, TP.HCM của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB), thông qua việc mua trái phiếu của công ty này với giá trị 600 tỷ đồng. Sau thương vụ này, Creed Groop bẻ lái hợp tác với An Gia.

Cụ thể, tháng 7/2015 Creed Group và Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản An Gia đã ký kết hợp đồng đầu tư toàn diện. Theo đó Creed Group cam kết đầu tư 200 triệu USD vào An Gia để mua lại cổ phần, đầu tư vào dự án và chuyển giao công nghệ.

Sau khi lên doanh làm River City đổ vỡ, dự án đã thuộc về tay Sunshine Group và được đổi tên thành Sunshine River City.
Sau khi lên doanh làm River City đổ vỡ, dự án đã thuộc về tay Sunshine Group và được đổi tên thành Sunshine River City.

Một thương vụ đình đám, báo hiệu cho những kế hoạch đầu tư “bom tấn” của quỹ đầu tư này tại thị trường địa ốc Việt Nam là góp vốn phát triển dự án River City. Dự án River City nằm trên đường Đào Trí quận 7, TP.HCM. Để phát triển dự án này, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt-Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia-Quỹ đầu tư Creed Group lập nên Công ty TNHH An Gia Phú Thịnh. Tuy nhiên hồi tháng 6/2017, Công ty Phú Thịnh đã bị giải thể và liên doanh này tan rã.

Dự án River City có 12 block, đươc xây dựng trên khu đất rộng 112.585m2. Trong năm 2016, hơn 1.000 căn hộ của các block A, D, L đã được giao dịch thành công. Năm 2017, dự kiến River City sẽ được mở bán 1.500 căn hộ.

Dự án này trước kia có tên là The Everrich 2, do Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, do số lượng căn hộ quá nhiều và giá quá cao nên Phát Đạt đã bị sa lầy. Năm 2016, Phát Đạt bán 50% cổ phần dự án River City cho An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group.

Trong liên doanh này, An Gia sẽ phụ trách hoạt động marketing, bán hàng tại dự án River City. Phát Đạt phụ trách pháp lý dự án. Credd Group kiểm soát dòng tiền của dự án. Tuy nhiên, kể từ hồi tháng 3/2017 dự án đã ngưng bán hàng rồi trùm mền. Sau khi An Gia và Creed Group rút lui, Phát Đạt bán dự án River City này lại cho Sunshine Group và hiện tại, dự án đang được triển khai trở lại dưới cái tên Sunshine River City.

Theo tài liệu mà Phát Đạt công bố tại Đại hội cổ đông thường niên 2017, trong năm 2016 dự án River City đã bán được 1.000 căn hộ. Để thanh lý hợp đồng với khách hàng đã mua căn hộ tại River City, chủ đầu tư phải đền bù 20% giá trị hợp đồng. Như vậy, ngoài số tiền trả lại cho khách hàng thì liên doanh Phát Đạt-An Gia-Creed Group sẽ bỏ ra gần 400 tỷ đồng để bồi thường cho khách hàng.

Phận tầm gửi An Gia

Công bằng mà nói, phải từ khi hợp tác với Creed Group, tên tuổi An Gia mới được biết đến trên thị trường bất động sản. Được thành lập từ năm 2012, An Gia khởi đầu chỉ là công ty chuyên cung cấp các dịch vụ về bất động sản.

Dù quảng cáo làm căn hộ theo chuẩn Nhật Bản nhưng mỗi dự án của An Gia sau khi giao nhà thường bị khách hàng kéo lên đòi lại tiền. 
Dù quảng cáo làm căn hộ theo chuẩn Nhật Bản nhưng mỗi dự án của An Gia sau khi giao nhà thường bị khách hàng kéo lên đòi lại tiền. 

Đến năm 2014, An Gia mua sỉ căn hộ và bán lẻ ra thị trường ở một vài dự án như 2 block Khu dân cư phức hợp Lacasa quận 7, The Garden, The Angia Star. Những dự án này, sau khi giao nhà đều để lại nhiều tai tiếng như giao nhà không đúng cam kết, tiện ích phải dùng chung với cư dân bên ngoài…

Chỉ khi Creed Group bơm tiền vào An Gia ở ngày 26/7/2015. Sau đó, An Gia và Creed Group đã công bố hoàn tất việc mua lại 5 block thuộc Khu dân cư phức hợp Lacasa từ Công ty Vạn Phát Hưng. Và kể từ đó đến nay, An Gia và Creed Group chỉ phát triển 5 block nhà dưới nhiều tên gọi khác nhau và lập lờ dưới tên gọi là dự án để đánh lừa khách hàng.

Quay trở lại An Gia, công ty này được thành lập vào ngày 18/1/2012, mã số doanh nghiệp là 0311500196 với 26 ngành nghề kinh doanh. Trong đó, ngành nghề kinh doanh chính có mã số 6810 là kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc sở hữu, chủ sử dụng hoặc cho thuê.

Theo giấy đăng ký kinh doanh thay đổi lần thứ 10 vào ngày 29/3/2019, An Gia có vốn điều lệ 700 tỷ đồng, tương đương 70 triệu cổ phần. Người đại diện và Tổng giám đốc Công ty An Gia là ông Nguyễn Bá Sáng, sinh ngày 23/10/1981. Ông Sáng đang cư trú tại 2 Lô J, đường số 8, Khu dân cư Phú Mỹ, phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM.

Cổ đông sáng lập Công ty An Gia gồm có 3 cá nhân. Trong đó, ông Nguyễn Bá Sáng nắm 68% cổ phần. Ông Vũ Bá Hoàng ở 160/20, Nguyễn Duy Dương, phường 3, quận 10, TP.HCM nắm 30%. Bà Hồ Thị Nguyệt Anh ở 14/20, Yên Thế, phường 2, quận Tân Bình, TP.HCM nắm 2%.

Đến ngày 19/12/2012, danh sách cổ đông của An Gia có sự thay đổi lớn khi ông Vũ Bá Hoàng chuyển giao phần lớn cổ phần lại cho ông Nguyễn Bá Sáng. Khi đó, ông Sáng nắm 92% cổ phần. Còn lại 4 cá nhân khác gồm Nguyễn Quỳnh Giang ở quận 7, Nguyễn Hương Giang ngụ quận 6, Hồ Thị Nguyệt Anh ở Tân Bình, Nguyễn Trung Tín ngụ quận 3 thì mỗi người nắm 2% cổ phần của An Gia.

Đến ngày 29/3/2019, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của An Gia có sự xuất hiện của 3 cổ đông ngoại. Nắm số lượng cổ phần lớn nhất là Creed Group với 9 triệu cổ phần, tương đương vốn góp 90 tỷ đồng, chiếm 19,22% vốn điều lệ An Gia. Hoosiers góp 18 tỷ đồng và chiếm 3,84% vốn điều lệ An Gia. Còn Yamaguchi Masakazu góp 2 tỷ đồng, chiếm 0,42% vốn điều lệ. Như vậy, 3 cổ đông ngoại này đã chiếm khoảng 24% vốn điều lệ Công ty An Gia.

Tương lai nào cho An Gia, nếu Creed Group rút lui?
Tương lai nào cho An Gia, nếu Creed Group rút lui?

Sự thay đổi này khiến An Gia phải bổ sung ngành nghề thứ 26 trong giấy phép đăng ký kinh doanh tên ngành là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, có trách nhiệm thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư và pháp luật có liên quan.

Doanh nghiệp phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, quy định khác của pháp luật hiện hành và các điều kiện kinh doanh đối với ngành nghề kinh doanh có điều kiện.

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên, Sở Kế hoạch Đầu tư TP.HCM cho rằng, ngành nghề số 26 mà An Gia đăng ký không khớp với hệ thống ngành kinh tế Việt Nam.

Tuy nhiên, đó mới chỉ là bề nổi trong cơ cấu cổ đông của An Gia. Trong chiến lược niêm yết cổ phiếu lên sàn, ông Nguyễn Bá Sáng còn “dựng” lên vài quỹ đầu tư của Trung Quốc khác. Vấn đề này, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết trong 1 bài viết khác.

Còn ở đây, nhìn vào báo cáo tài chính của An Gia, có thể dễ dàng nhận ra, nguồn lực của doanh nghiệp này đang phụ thuộc hết vào Creed Group. Nếu quá trình hợp tác mà “cơm không lành, canh không ngọt” và Creed Group rút lui, An Gia sẽ bấu víu vào đâu?

Từ khóa: