An Gia Investment lên sàn với giá 25.000 đồng/cổ phiếu: Hai thương vụ đổ bể (bài 5)

Trong 10 năm hoạt động, An Gia Investment hướng tới việc mua lại các dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư. Dù có mức giá cao nhưng các dự án này có pháp lý minh bạch, giảm thiểu các rủi ro về dài hạn. Tuy nhiên, không phải thương vụ nào của An Gia Investment cũng thành công.

Đỗ vỡ River City

Dự án River City (tên của trước kia, còn hiện tại có tên là Sunshine Diamond River và thuộc sở hữu của Sunshine Group) nằm trên đường Đào Trí với 12 block, đươc xây dựng trên khu đất rộng 112.585m2. Trong năm 2016, hơn 1.000 căn hộ của các block A, D, L đã được giao dịch thành công. Năm 2017, dự kiến River City sẽ được mở bán 1.500 căn hộ.

Phối cảnh dự án River City giống như một chiếc vương miệng, nhưng nay vương miệng đã thất truyền.

Dự án này trước kia có tên là The Everrich 2, do Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, do số lượng căn hộ quá nhiều và giá quá cao nên Phát Đạt đã bị sa lầy. Năm 2016, Phát Đạt bán 50% cổ phần dự án River City cho An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group.

Trong liên doanh này, An Gia sẽ phụ trách hoạt động marketing, bán hàng tại dự án River City. Phát Đạt phụ trách pháp lý dự án. Credd Group kiểm soát dòng tiền của dự án. Tuy nhiên, đến giữa năm 2017, An Gia Investment đã mời từng khách hàng mua căn hộ tại dự án River City lên thanh lý hợp đồng. Mỗi khách hàng đều được chủ đầu tư trả lại số tiền đã đóng và cộng thêm 20% giá trị hợp đồng.

Đến cuối năm 2017, tín hiệu đổi chủ của The Everrich 2 một lần nữa xuất hiện, khi chủ trương chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án được Hội đồng quản trị PDR thông qua vào ngày 24/11/2017, tại Quyết định số 16/2017/QĐ-HĐQT.

Tính đến cuối năm 2017, nhóm PDR đã nhận từ Công ty TNHH Đầu tư Big Gain số tiền 4.002 tỷ đồng. Vậy Công ty Big Gain là ai mà chi hơn 4.000 tỷ đồng để mua dự án từ Phát Đạt? Dữ liệu của chúng tôi cho thấy, Công ty Big Gain được thành lập cuối tháng 3/2017, có vốn điều lệ 150 tỷ đồng và tăng lên 730 tỷ đồng vào cuối tháng 5/2017. 

Ngày 28/12/2017, tức chỉ 2 ngày sau khi ký hợp đồng với Phát Đạt, Đầu tư Big Gain hoàn tất tăng vốn lên 5.212 tỷ đồng, đủ năng lực đầu tư hơn 4.000 tỷ đồng vào dự án The EverRich 2. Các cổ đông của Đầu tư Big Gain là Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Nam Thiên và Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương mại Phú Xuân, mỗi bên góp một nửa, tương đương 2.606 tỷ đồng.

Điều đáng nói, cổ đông của Công ty Big Gain là Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Nam Thiên và Công ty Cổ phần Dịch vụ Thương mại Phú Xuân cùng được thành lập vào ngày 12/12/2017, với vốn điều lệ đến nay chỉ là 150 tỷ đồng. Nhưng mỗi pháp nhân này đã góp tới 2.606 tỷ đồng, gấp 17 lần vốn điều lệ vào Công ty Big Gain.

Năm 2016, Phát Đạt bán 50% cổ phần dự án River City cho An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group.

Dữ liệu của chúng tôi cũng cho thấy, nguồn vốn để Big Gain đầu tư vào The Everrich 2 được thu xếp qua Techcombank. Đáng chú ý, sau khi thu xếp đủ vốn góp cho Big Gain để thực hiện thương vụ mua The Everrich 2 thì các cổ đông sở hữu hai pháp nhân này đều ký hợp đồng chuyển nhượng phần vốn góp sang cho Công ty Cổ phần Tập đoàn Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam-VIPD Group.

VIPD Group có vốn điều lệ hơn 11.000 tỷ đồng tính đến tháng 4/2017. VIPD Group tiền thân là Công ty Cổ phần Bất động sản Phú Vinh, thành lập vào đầu năm 2008 với mục đích triển khai dự án Khu căn hộ Bình Thới tại số 220 Bình Thới, phường 14, quận 11, TP.HCM.

Sau đó, VIPD Group đã bỏ ra gần 10.000 tỷ đồng để mua lại tòa nhà Vincom Center A từ Tập đoàn Vingroup vào năm 2013 rồi gián tiếp và trực tiếp đầu tư tại nhiều dự án bất động sản tầm cỡ khác tại TP.HCM.

Quay trở lại với thương vụ của An Gia Investment, theo hợp đồng liên doanh ngày 26/4/2016, các khoản phụ lục bổ sung ký ngày 5/5/2016 và 1/8/2016 thì 4 bên là Công ty Phát Đạt, Công ty Cổ phần Tư vấn CRE & AGI, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phú Hưng, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia cùng phát triển dự án River City. Thế nhưng, ngày 15/5/2017, các bên đã ký thỏa thuận chấm dứt hợp đồng liên doanh.

Thương vụ đổ bể, Công ty Phát Đạt phải bồi thường cho Công ty Cổ phần Tư vấn CRE & AGI thiệt hại phát sinh là lợi ích mà doanh nghiệp này đáng lẽ ra được hưởng trong trường hợp không chấm dứt hợp đồng liên doanh. Phát Đạt cũng phải nhận chuyển nhượng lại toàn bộ phần vốn góp mà Công ty Cổ phần Tư vấn CRE & AGI đang sở hữu tại Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phú Hưng.

Công ty Phát Đạt còn có trách nhiệm hoàn trả cho Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phú Hưng toàn bộ chi phí như tiền ứng trước cho các nhà thầu, chi phí quảng cáo tiếp thị dự án, chi phí quản lý dự án, các khoản phải trả khách hàng…

Dự án River City hiện tại đã đổi tên có tên là Sunshine Diamond River và thuộc sở hữu của Sunshine Group.

Cụ thể, Công ty Phát Đạt phải trả khoản bồi thường cho Công ty Cổ phần Tư vấn CRE & AGI 350 tỷ đồng. Ngoài ra, Phát Đạt phải trả cho Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phú Hưng hơn 893 tỷ đồng. Cả hai khoản tiền này thể hiện rõ trong biên bản thanh lý hợp đồng kinh doanh ký ngày 8/2/2018.

Không mua được Khu dân cư 7/5

Khu dân cư được nên hình hài vào tháng 6/2004, khi đó Phó chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Đua ký quyết định tạm giao 324.000m2 đất cho Công ty 7/5, thuộc Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh Lâm Đồng để thực hiện dự án Khu dân cư 7/5 tại phường Long Thạnh Mỹ, quận 9. Từ quyết định này, UBND quận 9 phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư trong dự án. Tuy nhiên, tháng 12/2014, Bộ Quốc phòng thông báo giải thể Công ty 7/5.

Dù chủ đầu tư dự án đã giải thể nhưng UBND quận 9 vẫn thu hồi đất. Ngày 25/6/2015, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Hữu Tín ký quyết định giao 321.301m2 đất cho Công ty TNHH A Sung do Thiếu tướng Trần Ngọc Thổ, nguyên Tham mưu trưởng Quân khu 7, làm Giám đốc. Diện tích khu đất giảm gần 2.700m2 so với quyết định tạm giao đất trước đó do ông Nguyễn Văn Đua ký.

Giải thích vấn đề này, ông Thổ cho biết lãnh đạo TP.HCM chỉ ký tạm giao 321.301m2 đất cho Công ty TNHH A Sung, còn phần đất bị hao hụt được gọi là đất công vẫn còn đó, chưa có tập thể hay cá nhân nào sử dụng.

Công ty TNHH A Sung thành lập ngày 23/9/2013 có trụ sở tại quận 12, TP.HCM với vốn điều lệ 1 tỷ đồng. Ông Thổ góp vốn 100 triệu đồng, bà Trần Thị Oanh Oanh góp vốn 900 triệu đồng. Sau đó, Công ty TNHH A Sung thay đổi vốn điều lệ, nâng lên 250 tỷ đồng.

An Gia Investment không mua được dự án Khu dân cư 7/5 tại phường Long Thạnh Mỹ, quận 9.

Ngày 6/7/2016, một cổ đông mới xuất hiện là Công ty Tae Kwang Vina Industrial, có trụ sở tại Đồng Nai thay bà Oanh nắm giữ 225 tỷ đồng, chiếm 90% vốn điều lệ của Công ty TNHH A Sung. Lúc này Giám đốc Công ty TNHH A Sung vẫn là ông Trần Ngọc Thổ. Ngày 22/2/2017, Công ty TNHH A Sung đổi đại diện pháp luật, ông Lee Hyung Jin, quốc tịch Hàn Quốc thay ông Trần Ngọc Thổ làm Giám đốc.

Lý giải về việc lãnh đạo UBND TP.HCM ký tạm giao đất cho Công ty TNHH A Sung nhưng không thông qua đấu giá, ông Thổ cho rằng sau khi được giao đất, Công ty 7/5 không đóng tiền sử dụng đất và bị giải thể, Công ty TNHH A Sung đóng tiền sử dụng đất và ra được sổ đỏ.

Đến cuối năm 2018, Bộ Tài nguyên Môi trường có quyết định số 3674/QĐ-BTNMT về việc thanh tra chấp hành pháp luật đất đai với dự án khu dân cư 7/5 tại phường Long Thạnh Mỹ, quận 9, TP.HCM. Dự án này do Công ty TNHH MTV 7/5 và Công ty TNHH A Sung thực hiện.

Đoàn Thanh tra do ông Nguyễn Văn Yên, Phó chánh Thanh tra Bộ Tài nguyên Môi trường, làm trưởng đoàn. Ngoài ra, còn có 3 thành viên khác là các ông Hoàng Thanh Hải, Đoàn Bá Tú, Ngyễn Xuân Hưởng.

Tại dự án này, An Gia Investment đã ký thỏa thuận ghi nhớ ngày 27/3/2018 với Công ty Tae Kwang Vina Industrial và Công ty TNHH A Sung để nhận quyền sử dụng đất tại Khu dân cư 7/5. Hai ngày sau đó, vào ngày 29/3/2018, An Gia Investment chuyển 45,7 tỷ đồng tiền ký quỹ cho Công ty TNHH A Sung, theo điều khoản của thỏa thuận ghi nhớ.

Đến ngày 4/6/2018, do không thể chuyển nhượng được dự án, An Gia Investment và Công ty Tae Kwang Vina Industrial đã ký biên bản thanh lý hợp đồng với nội dung là Công ty TNHH A Sung phải trả lại cho An Gia Investment một khoản tiền phạt bằng đúng khoản tiền ký quỹ là 45,7 tỷ đồng.