5 cách "bắt mạch" dự án “ma”

5 bước kiểm chứng

Tại Hội thảo “Pháp lý bất động sản – Nắm luật lệ để chủ động đầu tư”, luật sư Lương Ngọc Đinh cho biết, để biết được các dự án này đã đủ điều kiện để mở bán hay chưa, nhà đầu tư và người mua cần phải nắm được 5 vấn đề pháp lý sau để kiểm chứng trước khi xuống tiền đầu tư.

Nhà đầu tư và người mua cần phải nắm được 5 vấn đề pháp lý sau để kiểm chứng trước khi xuống tiền đầu tư.

Thứ hai, phải kiểm tra dự án đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, việc này sẽ xác định được chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước hay chưa.

Thứ ba, phải kiểm tra xem dự án đã có đầy đủ hồ sơ pháp lý chưa, hồ sơ pháp lý chính là bản vẽ thiết kế thi công dự án cũng như giấy phép xây dựng của dự án đó.

Thứ tư, dự án đã có văn bản của Sở Xây dựng cho phép chủ đầu tư được phép huy động vốn chưa. Đây là văn bản rất quan trọng, hiện nay trên thị trường rất ít chủ đầu tư có được văn bản này.

Thứ năm, phải kiểm tra xem dự án đó đã được ngân hàng bảo lãnh chưa. Đây là sự cam kết của ngân hàng thực hiện việc bảo lãnh thay cho chủ đầu tư trong trường hợp không bàn giao đúng tiến độ cam kết. 

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần phải tìm hiểu xem dự án này có bị thế chấp hay không vì theo quy định Luật nhà ở vẫn cho phép chủ đầu tư và người mua nhà được quyền thế chấp. Tuy nhiên, trước khi mở bán dự án, chủ đầu tư phải làm thủ tục giải chấp tài sản đó hoặc phải được ngân hàng đồng ý và phải thông báo cho người mua biết về khoản thế chấp để người mua có cơ chế kiểm soát việc chủ đầu tư sử dụng đúng khoản vay đó để thực hiện xây dựng công trình.

Liên quan đến vấn đề pháp lý ông Nguyễn Đức Lập, Viện Trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản chia sẻ, những nhà đầu tư mới bắt đầu lĩnh vực bất động sản nên chọn cho mình những nhà môi giới uy tín thông qua các mối quan hệ thân thiết với những người đầu tư đi trước đã thành công.

Bên cạnh hợp đồng mua bán, người mua cũng nên thiết lập một bản hợp đồng môi giới riêng để buộc người môi giới chịu trách nhiệm với thông tin tư vấn của mình đảm bảo đúng sự thật.  

Nhà đầu tư cần tỉnh táo

Về vấn đề pháp lý trong đầu tư bất động sản, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho biết, hiện nay rất nhiều nhà đầu tư cá nhân thường bỏ qua các vấn đề về pháp lý khi đầu tư. Họ không quan tâm về vấn đề pháp lý, chỉ cần miếng đất hay nhà đẹp là sẵn sàng xuống tiền cọc và mua mà không quan tâm tình trạng quy hoạch ra sao?

Không quan tâm quy hoạch đường xá, trường trạm như thế nào? Chính quyền hay chính sách ở đó có những rào cản gì không? Mà các vấn đề pháp lý này, người đầu tư cần kiểm tra trước khi xuống cọc chứ không phải đến lúc công chứng mới kiểm tra.

Tình trạng các công ty bất động sản ra đời “làm ăn kiểu Alibaba”, dẫn đến rủi ro rất lớn cho người mua.

Pháp lý trong việc mua bán bất động sản là một điều bắt buộc, ở bên Mỹ sau khi hai bên thỏa thuận về giá với nhau thì luật sư là người đứng ra đại diện các vấn đề pháp lý mua bán cho hai bên. Nhưng ở Việt Nam, người đi mua bán bất động sản kim nhiệm luôn vai trò và nhiệm vụ của luật sư. Trong túi lúc nào cũng có tiền và hợp đồng mua bán. Thích là xuống tiền và lập hợp đồng mua bán ngay, điều đó có nghĩa khả năng rủi ro của bạn là rất lớn vì pháp lý bất động sản ở Việt Nam còn nhiều kẻ hở.

Ông Phan Công Chánh nhấn mạnh vai trò pháp lý trong kinh doanh bất động sản là chân đế chứ không còn là câu chuyện cánh tay trái hay phải. Nếu như khối lượng tài sản bất động sản được xây dựng trên một chân đế không vững, thì càng xây càng chết và ngay cả những nhà bất động sản chuyên nghiệp vẫn phải chính vấn đề pháp lý này.

Bên canh đó, luật sư Nguyễn Văn Lộc, Công ty luật LPVN có nhắc đến “kiểu làm ăn Alibaba” ra đời và mang lại rủi ro cho các nhà đầu tư trong thời gian gần đây.

Tình trạng các công ty bất động sản ra đời “làm ăn kiểu Alibaba”, dẫn đến rủi ro rất lớn cho người mua. Nghĩa là, một dự án rao bán trên thị trường chưa đủ cơ sở pháp lý như giấy phép, cơ sở hạ tầng, hồ sơ thẩm định dự án…. nhưng vẫn được rao bán.

Mặc dù chưa đủ điều kiện kinh doanh, nhưng một số công ty đã huy động vốn trái phép thông qua hình thức Ponzi – đa cấp tiếp nối. Nghĩa là, "Kiểu làm ăn Alibaba" chọn lô đất bất kỳ, vẽ thiết kế hoành tráng, sau đó quảng cáo rầm rộ, rao bán khắp nơi, nhận tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ. Chính vì thế, người đầu tư bất động sản ngày nay phải thật thông minh và tỉnh táo trong giao dịch làm ăn.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin