3,1 ha “đất vàng” 152 Trần Phú, quận 5 giờ về tay ai?

Kỳ trước, VietTimes đã đề cập thông tin, rằng Tổng công ty Thuốc lá Việt Nam (Vinataba) đã chính thức rút khỏi dự án  VinaSquare(152 Trần Phú, Quận 5, TP.HCM). Hay nói một cách quy chuẩn hơn, Vinataba đã chính thức thoái vốn tại Công ty TNHH Vina Alliance – pháp nhân được Vinataba và các đối tác liên doanh sáng lập để làm chủ đầu tư dự án này.

Phối cảnh dự án VinaSquare tại số 152 Trần Phú, Quận 5, TP.HCM. (Ảnh: VNL)

Thương vụ được thực hiện vào ngày 13/06/2017, căn cứ theo hợp đồng ký kết giữa Vinataba và bên nhận chuyển nhượng, ở đây là Công ty TNHH Sơn Đông (Sơn Đông).

Chủ trương thoái vốn tại Vina Alliance của Vinataba, trước đó, đã nhận được sự phê duyệt của Bộ Công thương – tại công văn số 7102/BCT-CNN ngày 01/08/2016.

Và sau thương vụ, ngày 02/10/2017, Vinataba đã có văn bản gửi Bộ chủ quản báo cáo về kết quả thoái vốn.

Theo đó, giá gốc khoản đầu tư ghi nhận trên sổ kết toán là 176 tỷ đồng – đúng bằng số vốn điều lệ mà Vinataba nắm giữ tại Vina Alliance và tương ứng với tỷ lệ sở hữu 20%. Tuy nhiên, theo kết quả thẩm định giá Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) thì khoản đầu tư này có giá thị trường lên đến 270,2 tỷ đồng (làm tròn).

Kết quả, Vinataba đã chuyển nhượng cho Sơn Đông 176 tỷ đồng vốn điều lệ Vina Alliance với giá 270,2 tỷ đồng. Thương vụ đem về cho tổng công ty thuốc lá số 1 Việt Nam này khoản lãi chuyển nhượng 94,2 tỷ đồng.

Chia cho giá vốn, Vinataba có được tỷ suất lợi nhuận lên đến 53,5% cho khoản đầu tư vào Vina Alliance. Nhìn qua đó có vẻ là một thương vụ khá “hời”. Nhưng nên nhớ rằng, khoản đầu tư này đã kéo dài gần chục năm. Và nếu chia đều lợi nhuận cho quãng thời gian đó, tỷ suất sinh lời của Vinataba sẽ chẳng khả dĩ hơn việc đem tiền gửi tiết kiệm ở nhà băng.

Dẫu vậy, xét trong bối cảnh đầu tư thua lỗ, mất vốn ở hàng loạt tổng công ty nhà nước khác (cũng như so sánh với chính những khoản đầu tư tài chính phải trích lập dự phòng ở Vinataba), thì thương vụ Vina Alliance có thể nói là “chấp nhận được”.

Cũng nên lưu ý rõ, rằng ta đang chỉ đề cập đến thương vụ thoái vốn của Vinataba mẹ, với 20% vốn điều lệ Vina Alliance mà nó trực tiếp đứng tên.

Thực tế, Vinataba còn gián tiếp sở hữu thêm 7,5% vốn nữa (66 tỷ đồng) ở Vina Alliance, thông qua Công ty TNHH MTV Thuốc lá Sài Gòn (Vinataba Sài Gòn) - đơn vị thành viên do Vinataba sở hữu 100% vốn.

Theo tìm hiểu, tương tự như tổng công ty mẹ, Vinataba Sài Gòn cũng đã thực hiện chuyển nhượng 7,5% vốn này cho Sơn Đông. Căn cứ theo mức giá mà Vinataba và Sơn Đông đã giao kết, khả năng Vinataba Sài Gòn đã thu về 101,3 tỷ đồng cho thương vụ, ghi lãi chuyển nhượng 35,3 tỷ đồng.

Tại giấy chứng nhận giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thay đổi ngày 27/09/2017, Vina Alliance chính thức ghi nhận sự thay đổi trong cơ cấu sở hữu: 7,5% vốn điều lệ đứng tên Vinataba Sài Gòn và 20% vốn điều lệ đứng tên Vinataba được chuyển sang đứng tên Công ty TNHH Sơn Đông.

Với 10,5% sở hữu có sẵn, Sơn Đông nâng tỷ lệ nắm giữ ở Vina Alliance lên mức 38%. Trong khi, Vinataba và Vinataba Sài Gòn hoàn toàn biến mất khỏi Vina Alliance; Đồng nghĩa rằng, họ đã chính thức triệt thoái khỏi dự án VinaSquare.

Từng dời 152 Trần Phú để chuyển nhà máy sản xuất về Bình Chánh nhưng lần này, Vinataba và Vinataba Sài Gòn mới chia tay khu đất 3 mặt tiền này một cách thật sự. Khu đất mà họ đã gắn bó suốt từ ngày thống nhất đất nước.

Các đối tác của Vinataba, hẳn phải cảm ơn tổng công ty này rất nhiều, vì nhờ ý định “làm bất động sản” của Vinataba mà họ mới có thể "vào" dự án. "Vào" mà không phải trải qua các bước lựa chọn phức tạp, các phiên đấu giá gay cấn và tốn kém…

“Đất vàng” 152 Trần Phú giờ về tay ai?

Để trả lời câu hỏi này, cần phải cập nhật được danh sách thành viên sở hữu Vina Alliance.

Mà một trong số đó đã được đề cập ngay phía trên. Đó là Công ty TNHH Sơn Đông - thành viên nắm giữ 38% vốn điều lệ Vina Alliance. Trong khi, 62% vốn điều lệ còn lại thuộc sở hữu của chỉ một cái tên: Công ty TNHH Bất động sản Trí Đức (Trí Đức).

Thực tế, Trí Đức cũng chỉ mới xuất hiện trong cơ cấu sở hữu của Vina Alliance. Cụ thể là bắt đầu từ đăng ký doanh nghiệp thay đổi ngày 04/01/2017. Khi này, Trí Đức đã thay thế Công ty TNHH Pacific Alliance Land Limited (thuộc quỹ đầu tư Vinaland Ltd, thành viên của Vina Capital) trở thành thành viên nắm giữ 545,6 tỷ đồng vốn điều lệ Vina Alliance.

Thương vụ chuyển nhượng giữa Trí Đức và Vinaland Ltd, theo như bản tin được Sở Giao dịch Chứng khoán London (www.londonstockexchange.com) đăng tải vào ngày 7/9/2017, có giá trị 41,2 triệu USD. “Sau khi hoàn trả các khoản vay của cổ đông, VNL thu được 41 triệu USD từ thương vụ này”, bản tin viết.

Đã xác định được chủ sở hữu của Vina Alliance là Công ty TNHH Sơn Đông và Công ty TNHH Trí Đức. Tuy nhiên để thực sự biết được chủ mới của dự án VinaSquare, cần phải tiếp tục làm rõ chủ sở hữu của hai công ty này.

3,1 ha đất VinaSquare sở hữu vị trí đắc địa, trổ ra 3 mặt tiền tại quận trung tâm TP.HCM. (Ảnh: V. Tuấn)

Trước tiên với Công ty TNHH Sơn Đông, theo đăng ký doanh nghiệp thay đổi ngày 18/10/2017, Sơn Đông có trụ sở chính tại Đ16, Làng Quốc tế Thăng Long, Q. Cầu Giấy, Hà Nội. Cần thiết phải nói rằng đây là một pháp nhân có thâm niên: thành lập ngày 09/01/2002.

Tháng 10/2017, Sơn Đông bất ngờ thực hiện tăng vốn điều lệ từ 113,888 tỷ đồng lên mức 500 tỷ đồng. Không loại trừ khả năng, động thái tăng vốn này có liên quan đến thương vụ Sơn Đông nhận chuyển nhượng cổ phần Vina Alliance từ Vinataba và Vinataba Sài Gòn, bởi thời điểm diễn ra hai sự kiện khá sát nhau.

Việc tăng vốn tuy có làm thay đổi cơ cấu sở hữu Sơn Đông nhưng không làm phát sinh thành viên góp vốn mới. Sơn Đông vẫn là một doanh nghiệp gia đình, cụ thể là của vợ chồng ông bà Trịnh Văn Tuyển (SN 1961) – Vũ Thị Hoa (SN 1976).

Nên biết rằng, gia đình ông Tuyển là một tên tuổi lớn trong giới kinh doanh thuốc lá Việt Nam. Và Sơn Đông chính là một trong những công ty hàng đầu Việt Nam về phân phối trong ngành công nghiệp thuốc lá, với những sản phẩm chủ lực như như 555, Kent, Craven A,… Doanh nghiệp này cũng nhiều lần được tôn vinh trong các bảng xếp hạng uy tín, như VNR500, FAST 500.

Ngoài doanh nghiệp “hạt nhân” là Công ty TNHH Sơn Đông, được biết, gia đình ông Trịnh Văn Tuyển còn sở hữu hàng loạt doanh nghiệp khác. Có thể kể đến như Công ty Cổ phần Hệ thống phân phối Thuốc lá Sơn Đông; Công ty Cổ phần hệ thống Phân phối Thuốc Lá Miền Nam; Công ty CP hệ thống phân phối thuốc lá Hà Nội;…

Cùng là những doanh nghiệp thuốc lá lớn trên thị trường, nhưng chưa rõ mối quan hệ giữa Sơn Đông và Vinataba đã hình thành từ lâu hay chỉ được bắt đầu từ thương vụ Vina Alliance. Cũng chưa rõ tại sao Vinataba lại lựa chọn Sơn Đông để chuyển nhượng (dù đây là một DN có thế mạnh về kinh doanh thuốc lá, chứ không phải là bất động sản) (?!); Và tại sao Vinataba lại không thực hiện đấu giá phần vốn góp tại Vina Alliance – giống như cách mà nhiều doanh nghiệp nhà nước vẫn bị yêu cầu thực hiện trong các thương vụ thoái vốn (?!)…

Đấy là những thông tin sơ bộ về Công ty TNHH Sơn Đông. Và như đã nói, Sơn Đông nắm giữ tỷ lệ sở hữu 38%, dĩ nhiên nó sẽ khó có thể “cầm cơ” tại dự án VinaSquare.

Tiếng nói quyết đáp tại dự án này, giờ đây sẽ cơ bản nằm trong tầm của Công ty TNHH Bất động sản Trí Đức, thành viên chi phối 62% vốn điều lệ Vina Alliance.

Nhưng Trí Đức của ai? Hay ai mới là ông chủ thực sự của 3,1 ha đất ở 152 Trần Phú, Quận 5, TP.hHCM?

Không dễ để giải đáp câu hỏi này, khi Trí Đức có một cấu trúc sở hữu khá “trúc trắc” và liên tục được thay đổi. Tuy vậy, có không ít dấu hiệu và manh mối cho thấy sự liên quan của Trí Đức với một tập đoàn bất động sản hàng đầu ở khu vực phía Nam...

3,1 ha đất VinaSquare có giá bao nhiêu? Theo Vinataba, hợp đồng liên doanh quy định giá trị khu đất 30.972,7 m2 tại 152 Trần Phú, Quận 5, TP.HCM là 1.302,3 tỷ đồng. Tương ứng, thực hiện một phép toán bình quân gia quyền, mỗi m2 đất tại đây sẽ được định giá khoảng 42 triệu đồng. Mức giá này là đắt hay rẻ, và đã hợp lý hay chưa?