10.000 căn hộ dự kiến tung ra thị trường trong quý 4, giá nhà sẽ giảm sâu?

Dự báo quý 4, nhiều doanh nghiệp sẽ bung hàng sau thời gian kìm nén với nhiều ưu đãi tuy nhiên giá khó giảm sâu.

Doanh nghiệp quay lại đường đua

Trong quý 4/2021, Tập đoàn Nam Long tiếp tục ra mắt các sản phẩm căn hộ biệt lập Flora Mizuki mới thuộc khu đô thị Mizuki Park 26ha (Bình Chánh, TP.HCM) từ 2,5 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ; căn hộ “vừa túi tiền” EHome Southgate 1 tỷ đồng/căn, biệt thự compound cao cấp thuộc Waterpoint 355ha (Bến Lức, Long An) hay nhà phố Izumi City, 170ha (Biên Hòa, Đồng Nai) để đáp ứng nguồn cầu bất động sản cuối năm.

Tập đoàn An Gia cũng tiếp tục hoàn thiện và chào bán căn hộ tại dự án Westgate Bình Chánh với nhiều chính sách ưu đãi, hỗ trợ người mua nhà. Dự kiến, căn hộ Westgate Bình Chánh được bàn giao cho người mua nhà vào quý 1/2023.

Đáng chú ý, Tập đoàn Hưng Thịnh cũng vừa ra mắt dự án mang tên Moonlight Centre Point tại Khu Y tế kỹ thuật cao quận Bình Tân. Dự án được xây dựng trên diện tích hơn 2 ha, với 1.200 căn hộ diện tích từ 55-90 m2, giá bán dự kiến là 55 triệu đồng/m2.

Công ty Bất động sản Hưng Lộc Phát cũng vừa công bố ra mắt dòng căn hộ cao cấp The Peak Garden, tọa lạc tại phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM. Dự án có quy mô 5,2 ha, gồm 110 căn biệt thự, 903 căn hộ, 156 office, 34 shophouse, mật độ xây dựng 42%, nằm trong tổng thể Khu phức hợp biệt thự và căn hộ cao cấp Hưng Phát Green Star.

Ngoài ra nhiều nhiều doanh nghiệp bất động sản phía Nam như Trần Anh Group, Phú Đông Group, Đất Xanh, Tập đoàn Danh Khôi, Khang Điền... cũng quay lại đường đua với nhiều dự án mới.

Liệu giá nhà sẽ giảm sâu?

Theo DKRA dự báo ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ tăng nhẹ, tập trung chủ yếu ở thị trường TP.HCM và Bình Dương. Phân khúc căn hộ hạng A và B chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung mới. Căn hộ hạng C tiếp tục vắng bóng trên thị trường. Sức cầu chung toàn thị trường sẽ có những tín hiệu phục hồi tích cực.

Còn theo số liệu JLL nguồn cung phân khúc căn hộ mới thấp kỷ lục trong quý 3. Theo đó nguồn cung mới chỉ đạt 1.610 căn, sụt giảm mạnh ở mức giảm 73,4% theo quý và giảm 67,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là lượng mở bán thấp kỷ lục kể từ năm 2014 do một loạt sự kiện mở bán mới bị trì hoãn theo quy định giãn cách xã hội trong suốt quý 3.

Cụ thể tổng lượng bán đạt 2.968 căn hộ trong quý 3/2021, giảm 40,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc trung cấp vẫn được ưa chuộng nhất và chiếm 77% tổng lượng căn bán, đóng góp bởi các dự án quy mô lớn như Vinhomes Grand Park_Origami.

Hạn chế nguồn cung mới trong khi nhu cầu vẫn duy trì mạnh mẽ giúp đẩy mạnh giao dịch hàng tồn ở các dự án hiện hữu khiến tỷ lệ bán của toàn bộ thị trường tăng từ 93% trong quý 2 lên mức đạt 94,1% trong quý 3.

Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng mạnh. Theo đó giá bán sơ cấp trung bình đạt 2.683 USD/m2, tăng 4,4% theo quý và tăng 10,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và các dự án mới gia nhập thị trường phần lớn đều ở phân khúc trung cấp trở lên.

Riêng ở phân khúc cao cấp, giá bán sơ cấp đạt 5.099 USD/m2, tăng 3,9% theo quý và 11,4% theo năm chủ yếu do các dự án chào bán mới với mức giá cao hơn mức trung bình. Giá bán có xu hướng tăng đều khắp các quận huyện nội thành, thậm chí xu hướng tăng giá còn lan rộng ra các quận huyện vùng ven với nhiều dự án mới chào bán với mức giá cao kỷ lục so với mặt bằng chung của khu vực.

Đáng chú ý, giá chào bán tăng cũng đi kèm với việc nâng cấp chất lượng công trình và chính sách bán hàng ưu đãi. Nhằm hỗ trợ khách hàng trong mùa dịch, nhiều chủ đầu tư triển khai các chính sách bán hàng mới như giãn tiến độ thanh toán chỉ 1% mỗi tháng hoặc chiết khấu trực tiếp trên giá bán.

Nói về triển vọng thị trường chuyên gia bất động sản JLL dự báo sẽ hồi phục nhanh hậu giãn cách. Nguyên nhân là do thị trường bị nén lại trong quý 3 do đại dịch được kỳ vọng sẽ hồi phục khi nhiều dự án có kế hoạch mở bán với tổng cộng gần 10.000 căn dự kiến tung ra trong quý 4, tương đương với tổng lượng mở bán của 9 tháng đầu năm.

Tuy nhiên, lượng mở bán mới này được ước tính dựa trên giả định thành phố duy trì tình trạng‘bình thường mới’ trong ba tháng cuối năm và con số trên có thể thay đổi đáng kể nếu có bất kỳ sự kiện bất thường nào xảy ra.

Thị trường đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển trong đó giá mở bán mới dự kiến tiếp tục tăng dưới áp lực thiếu hụt quỹ đất và chi phí vật liệu xây dựng leo thang. Mức giá tăng khiến nguồn cầu đang dần chuyển dịch ra xa khu vực trung tâm với giá cả hợp túi tiền hơn. Xu hướng này ngày càng rõ nét trong bối cảnh thu nhập giảm sút do tác động của đại dịch.

Theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, đối với bất động sản nhà ở sẽ vẫn có sự gia tăng ổn định, tuy nhiên để khuyến khích khách hàng các chủ đầu tư cần xây dựng các chế độ thanh toán linh hoạt và phương án hỗ trợ tài chính cho vay mua nhà với lãi suất hấp dẫn.

"Nhu cầu về đầu tư bất động sản có thể giảm trong ngắn hạn ở một số phân khúc, nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn trong quyết định đầu tư của mình. Các dự án của các chủ đầu tư lớn có thương hiệu, uy tín và năng lực triển khai dự án sẽ có lợi thế cạnh tranh cao", bà Hương nhận định.

Các chủ đầu tư sẽ nhanh chóng triển khai các chương trình chào bán sản phẩm trong quý 4 sau thời gian dài chuẩn bị và chờ đợi khi hết giãn cách. Tuy nhiên nguồn cung sản phẩm chỉ tập trung ở 1 số chủ đầu tư và các dự án có quy mô lớn, dài hạn.

Nguồn cung sơ cấp trong ngắn hạn vẫn hạn chế do độ trễ trong việc triển khai các thủ tục pháp lý dự án tiếp tục kéo dài. Giao thương giữa các tỉnh vẫn còn khó khăn nên thời gian khởi động các dự án ở các tỉnh sẽ không có lợi thế bằng dự án nội đô.

Thị trường thứ cấp sẽ có làn sóng bán ra mạnh trong thời gian tới để giải quyết các vấn đề về tài chính khó khăn do dịch bệnh, thu hồi dòng tiền đầu tư bị nghẽn giao dịch do bị giãn cách trong thời gian dài. Giá có thể tăng nhẹ ở thị trường sơ cấp và giảm nhẹ ở thị trường thứ cấp. Khả năng giảm giá sâu trên diện rộng vẫn chưa có khả năng xảy ra.