10 sự kiện bất động sản tiêu biểu năm 2018

1. Vụ cháy Carina báo động an toàn chung cư

Đêm 22/3, đám cháy chung cư Carina Plaza quận 8, TP.HCM bùng phát ở tầng hầm rộng khoảng 1.000m2, nơi có nhiều ôtô và xe máy. Vụ hỏa hoạn làm 13 người chết, 28 người bị thương. Trong tầng hầm, 13 ôtô, 150 xe máy bị thiêu rụi hoàn toàn.

Theo Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy TP.HCM, lửa ở tầng hầm nhanh chóng bao trùm trong khi đó các cửa cầu thang thoát hiểm thông lên các tầng trên mở tung do bị chêm gạch, khiến khói lùa lên rất mạnh. Hệ thống chữa cháy tự động trước đó gần như không hoạt động, lực lượng chữa cháy tại chỗ không có, nên khi lính cứu hỏa đến nơi lửa khói đã rất lớn.

Vụ cháy Carina làm 13 người chết, 28 người bị thương.

Sau vụ cháy chung cư Carina cunf4 xảy ra hàng chục vụ cháy chung cư lớn nhỏ trên cả nước là hồi chuông cảnh báo về hệ thống phòng cháy tại các khu chung cư, toà nhà cũng như phương tiện chữa cháy hiện nay. Vụ cháy này khiến hàng loạt chủ đầu tư ngưng mở bán dự án mới đến giữa năm 2018.

2. “Cơn sốt” đất tại các vùng dự kiến được quy hoạch thành đặc khu

Ngay từ thời điểm có thông tin quyết định đưa Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc trở thành 3 đặc khu kinh tế với những chính sách ưu đãi đầu tư theo dự thảo về Luật Đặc khu thì nơi này đã thu hút và hấp dẫn các nhà đầu tư.

Từ đây giá đất bắt đầu tăng cao bởi sự kỳ vọng của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, một số nhà kinh doanh cũng tranh thủ lướt sóng, kiếm tiền từ khoản chênh lệch trong quá trình giao dịch. Giá tăng cao tập trung vào ba đặc khu có sức hấp dẫn lớn cũng chỉ là quy luật tất yếu, thông thường. Thậm chí, có lô đất giá 800 triệu đồng, nhưng chỉ sau 3 năm đã lên tới 18 tỷ đồng, có lô đất chỉ 2h đã nhảy lên gần 6 tỷ đồng.

Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã yêu cầu 3 tỉnh Quảng Ninh, Khánh Hoà, Kiên Giang nghiêm khắc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, không để cò đất, xã hội đen mua bán đất lộng hành trên địa bàn.

Mặt khác, sau khi Chính phủ và Quốc hội quyết định chưa thông qua Luật đặc khu nên thị trường bất động sản tại Phú Quốc và Vân Đồn đã có dấu hiệu hạ nhiệt.

3. Nghị định 20 quy định về trần chi phí lãi vay gây tranh luận gay gắt

Khống chế lãi vay 20% khiến nhiều “đại gia” bất động sản lo lắng, bởi khi triển khai dự án, nhiều doanh nghiệp phải thành lập công ty con. Tuy nhiên theo phản ánh từ phía doanh nghiệp, mô hình công ty mẹ con này vô tình bị “trói” bởi việc áp trần lãi vay theo Nghị định 20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết.

Phạm vi, đối tượng điều chỉnh quy định, mục đích ban đầu của Nghị định này là chống chuyển giá, chống chuyển lợi nhuận ra nước ngoài, áp dụng với các giao dịch liên kết. Tuy nhiên, doanh nghiệp nước ngoài chưa bị ảnh hưởng nhưng các doanh nghiệp bất động sản trong nước đã bị “ngáng chân” với Nghị định 20.

Khống chế lãi vay 20% khiến nhiều “đại gia” bất động sản lo lắng.

Cụ thể, việc quy định tổng chi phí lãi vay “không vượt quá 20% của tổng lợi nhuận thuần...” không phù hợp với một số doanh nghiệp, chưa tính đến yếu tố có hay không có “giao dịch liên kết”.

Hiện tại, doanh nghiệp Việt Nam rất thiếu vốn, nên phải đi vay là chủ yếu. Trong khi năng lực hạn chế, tài sản bảo đảm ít, không đủ sự tín nhiệm để vay với lãi suất thấp, nên phải vay với lãi suất cao của mọi đối tượng từ các tổ chức tín dụng, công ty mẹ, công ty liên kết, cho đến người lao động và cá nhân, doanh nghiệp khác. Do đó, nếu tổng chi phí lãi vay trên 20%, thậm chí 50% mà là chi phí thật, hợp lý, hợp lệ thì cũng cần phải được chấp nhận.

Tỷ lệ 20% nói trên là nhằm đặt ra giới hạn với mục đích hạn chế tình trạng chuyển giá, dẫn đến thất thu thuế. Vì vậy, không có lý gì áp đặt đối với các công ty Việt Nam cho nhau vay vốn, kể cả đối với giao dịch liên kết.

4. Hàng loạt địa phương hạn chế đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng trong trung tâm

UBND TP.HCM vừa ký quyết định số 5087 phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016-2020 để cụ thể hóa các định hướng, chỉ tiêu phát triển nhà ở của Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016-2025 đã được Hội đồng nhân dân TP.HCM thông qua.

Theo đó, đối với khu vực trung tâm hiện hữu là quận 1, 3 sẽ phát triển nhà ở có kiểm soát đến năm 2020. Không chấp thuận chủ trương, công nhận chủ đầu tư đối với các dự án mới đầu tư xây dựng nhà ở. Nếu chủ đầu tư các dự án nhà ở đã được công nhận, chủ đầu tư tiếp tục thực hiện đầy đủ các thủ tục đầu tư xây dựng để đủ điều kiện khởi công, đảm bảo theo các quy định của pháp luật hiện hành.

UBND quận 1 và 3 theo dõi, hỗ trợ chủ đầu tư các dự án đã được công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư, triển khai thi công xây dựng, đảm bảo tiến độ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khu vực trung tâm hiện hữu là quận 1, 3 sẽ phát triển nhà ở có kiểm soát đến năm 2020.

Cũng tại khu vực trung tâm, ưu tiên lựa chọn và công nhận chủ đầu tư để tháo dỡ trước năm 2020 đối với 4 chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm và triển khai xây dựng  chung cư mới.

Không chỉ TP.HCM mà Hà Nội, Khánh Hoà hay Đà Nẵng cũng hạn chế đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng trong trung tâm.

5. Kết luận thanh tra Thủ Thiêm

Ngoài ra, việc thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng có trường hợp đang khiếu nại chưa phù hợp quy định, chưa đúng thời điểm thu hồi đất, nhất là khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực.

Không có kế hoạch triển khai thực hiện xây dựng nhà tái định cư trước khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, việc thực hiện còn chậm, còn một số hạn chế, bất cập, dẫn đến phát sinh khiếu nại về chế độ, chính sách đền bù, hỗ trợ tái định cư, UBND TP.HCM cần rà soát để giải quyết dứt điểm.

Về Khu tái định cư 160ha, UBND TP.HCM đã vi phạm các quy định của pháp luật trong việc lập, trình, phê duyệt quy hoạch và thu hồi đất trong phạm vi Khu tái định cư 160ha thuộc 5 phường đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Theo đó, đã phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương tạm giao, thu hồi và giao đất cho 51 dự án với tổng diện tích 144,6ha để đầu tư kinh doanh nhà ở, văn phòng, khu vui chơi, giải trí, công trình công cộng… sau khi Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch khu tái định cư.

Thủ Thiêm dính hàng loạt sai phạm.

Chiều ngày 7/9/2016, Thanh tra Chính phủ thông báo kết quả kiểm tra một số nội dung chủ yếu liên quan đến việc khiếu nại của công dân về Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM. Theo đó, năm 1996 Thủ tướng quyết định đầu tư xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm gồm khu đô thị mới và khu tái định cư có tổng diện tích 930ha. Đến tháng 5/2018, UBND TP.HCM đã thực hiện giải phóng mặt bằng được trên 99,4%, ký hợp đồng với một số nhà đầu tư dự án theo hình thức BT.

Tuy nhiên trong quá trình triển thực hiện đầu tư, xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, UBND TP.HCM và các sở ngành liên quan đã để xảy ra những khuyết điểm, vi phạm làm ảnh hưởng đến quyền lợi một số hộ dân sinh sống trên địa bàn, phát sinh khiếu nại gay gắt, kéo dài chưa được giải quyết dứt điểm.

Về ranh quy hoạch, việc UBND TP.HCM phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 tại Quyết định số 13585/KTST-QH ngày 16/9/1998 điều chỉnh diện tích và ranh giới không đúng thẩm quyền. Vị trí, giới hạn quy hoạch được phê duyệt không thống nhất về tên gọi so với bản đồ và thực địa. Trách nhiệm trực tiếp thuộc Kiến trúc sư trưởng TP.HCM, các sở ngành liên quan và UBND TP.HCM.

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, UBND TP.HCM đã quyết định thu hồi đất đối với phần diện tích 4,3ha thuộc khu phố 1, phường Bình An để thực hiện một số dự án trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm là chưa đủ cơ sở pháp lý, không đúng với quy hoạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, cần sớm xem xét, có giải pháp giải quyết phù hợp.

Hậu quả là không đủ đất để bố trí tái định cư theo quy hoạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 367/TTg và Văn bản số 190/CP-NN. Dẫn đến phá vỡ quy hoạch được phê duyệt, việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới Thủ Thiêm bị đình trệ do người dân khiếu nại kéo dài chưa được giải quyết dứt điểm, ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân.

6. Thị trường bất động sản xuất hiện 7 điểm nghẽn

Giữa năm 2018, thị trường bất động sản xuất hiện 5 điểm nghẽn là điểm nghẽn giải phóng mặt bằng, điểm nghẽn tiền sử dụng đất, điểm nghẽn chuyển nhượng dự án bất động sản, điểm nghẽn tín dụng, điểm nghẽn thủ tục hành chính.

Gần cuối năm 2018, thị trường xuất hiện thêm 2 điểm nghẽn mới là chấp thuận chủ trương đầu tư và điểm nghẽn do chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp BT.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, kể từ 1/7/2015, khi Luật Nhà ở có hiệu lực đến nay, Sở đã thụ lý 170 hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó, chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%.

Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ đến 74% bị vướng điễm nghẽn chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng. Hầu hết trong 170 dự án này còn có quỹ đất công như đường hẻm, đường mòn nông thôn, đất ven bờ sông rạch.

Còn điểm nghẽn do chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp BT xuất phát từ Bộ Tài chính đã có văn bản số 3515/BTC-QLCS gửi các bộ ngành, UBND các tỉnh thành hướng dẫn, tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 1/1/2018 cho đến khi Nghị định của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư theo hình thức BT có hiệu lực thi hành.

Điều này dẫn đến tình trạng các dự án BT bị “treo” gây khó khăn cho nhà đầu tư và lúng túng cho cơ quan nhà nước các bộ ngành, địa phương.

7. Nguồn cung căn hộ sụt giảm mạnh

Năm 2018, Sở Xây dựng đã trình UBND TP.HCM duyệt 124 dự án nhà ở thương mại, giảm 12,7% so với năm 2017. Trong đó, có 14 dự án chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư 30 dự án. chấp thuận đầu tư 80 dự án. Năm 2018, UBND TP.HCM đã chấp thuận cho chuyển nhượng 17 trong tổng số 25 dự án bất động sản, giảm 15% so với năm 2017.

Nhu cầu lớn nhưng nguồn cung căn hộ lại giảm mạnh.

Sở Xây dựng đã xác nhận 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm có 28.316 căn nhà. Trong đó, có 27.166 căn hộ và 1.200 căn nhà thấp tầng, với tổng giá trị huy động vốn đạt 49.277 tỷ đồng. Tập trung nhiều nhất tại quận 2 (10 dự án), quận 7 (10 dự án), quận 9 (8 dự án), quận Gò Vấp (8 dự án), quận 8 (7 dự án), quận Thủ Đức (6 dự án), huyện Bình Chánh (6 dự án), các quận Bình Tân, Phú Nhuận, Tân Phú (mỗi quận 4 dự án).

Trong đó, phân khúc cao cấp có 8.502 căn (chiếm tỷ lệ 30%), phân khúc trung cấp có 12.833 căn (chiếm tỷ lệ 45,3%) phân khúc bình dân có 6.981 căn (chiếm tỷ lệ 24,7%).

So với nguồn cung bất động sản năm 2017 thì năm nay, số lượng dự án giảm 18 dự án, tỷ lệ giảm 13%. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 2.485 căn, tỷ lệ giảm 22,6%. Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%. Phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất đến 44,1%.

8. Vốn FDI đổ vào BĐS tăng mạnh

Điểm sáng tích cực của thị trường bất động sản năm 2018 ghi nhận nguồn vốn FDI “chảy” mạnh vào lĩnh vực này. Theo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch Đầu tư, trong 11 tháng đầu năm 2018, ước tính các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài đã giải ngân được 16,5 tỷ USD, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm 2017.

Tính đến ngày 20/11/2018, cả nước có 2.714 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư với tổng vốn đăng ký cấp mới là 15,78 tỷ USD, bằng 79,7% so với cùng kỳ năm 2017. Có 1.059 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký tăng thêm 7,4 tỷ USD, bằng 92,6% so với cùng kỳ năm 2017. Cũng trong 11 tháng năm 2018, cả nước có 5.882 lượt góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài với tổng giá trị vốn góp 7,6 tỷ USD, tăng 44,4% so với cùng kỳ 2017.

Tính chung trong 11 tháng năm 2018, tổng vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài là là 30,8 tỷ USD, bằng 93,2% so với cùng kỳ năm 2017. Nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành lĩnh vực, trong đó lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo là lĩnh vực thu hút được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài với tổng số vốn đạt 14,2 tỷ USD, chiếm 46,2% tổng vốn đầu tư đăng ký. Lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 6,5 tỷ USD, chiếm 21,3% tổng vốn đầu tư đăng ký.

So với năm 2017, vốn FDI đầu tư vào bất động sản chỉ ở mức 3 tỷ USD, nhưng chỉ trong 11 tháng năm 2018, nguồn vốn này đổ vào Việt Nam đã đạt hơn 6,5 tỷ USD, hơn gấp đôi so với cả năm 2017. Nguồn vốn FDI không chỉ đổ vào lĩnh vực khách sạn nghỉ dưỡng, mà đã và đang dịch chuyển vào nhiều lĩnh vực khác như văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở và hạ tầng đô thị.

9.Condotel, officetel, hometel... thoái trào

Năm 2018, thị trường condotel có xu hướng sụt giảm mạnh cả nguồn cung và giao dịch. Hầu hết các điểm nóng về du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…đều có ít dự án mới được phát triển.

Điều này khác xa so với giai đoạn 2015-2017, khi tại hầu hết các thành phố biển như Nha Trang, Quy Nhơn, Đà Nẵng, Hạ Long… các dự án condotel liên tục được công bố mở bán rầm rộ trên thị trường, các nhà đầu tư đổ xô đi mua căn hộ condotel như một kênh đầu tư mới.

Condotel đang bấp bênh vì pháp lý.

Nguyên nhân thị trường condotel sụt giảm được đưa ra bởi 4 lý do, thứ nhất tính pháp lý cho các căn hộ condotel vẫn chưa được tháo gỡ gây tâm lý e ngại cho giới đầu tư. Thứ hai, ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư bất động sản khiến dòng vốn đổ vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel bị hụt hơi.

Thứ ba, năng lực phát triển, vận hành dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn hạn chế dẫn đến sự ngờ vực của khách hàng có nhu cầu đầu tư lâu dài. Thứ tư, giá bán của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã bị đẩy lên mức quá cao trong những năm vừa qua.

Đây là những vướng mắc cần tháo gỡ cho thị trường bất động sản con lai gồm condotel, oficetel, hometel...

10. Đất nền vùng ven TP.HCM lại “sốt ảo”

Cơn sốt đất nền vùng ven bùng phát từ giữa năm 2017 và lan san sang cả năm 2018. Khi đó, giá đất nền tại quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Củ Chi tăng mạnh đã gây nhiều khó khăn cho quản lý Nhà nước về quy hoạch đô thị cũng như ảnh hưởng đến nhu cầu ở thực của người dân.

Đến nay, giá đất nền ở vùng ven TP.HCM không những không giảm mà còn tiếp tục được đẩy lên. Quay trở lại quận 9 và Củ Chi ở thời điểm này, chúng tôi ghi nhận các biển rao bán đất nền, trung tâm môi giới nhà đất không mất đi mà ngày càng nhiều hơn, bảng mới kề bảng cũ, mọc nhan nhản ở dọc các tuyến đường có nhiều bãi đất trống. 

Các biển hiệu ghi tên Dự án đất nền, Bán đất chính chủ ở trên đường Gò Cát, Nguyễn Duy Trinh, Lã Xuân Oai của quận 9 hay Tỉnh lộ 9, Bình Mỹ  của huyện Củ Chi luôn đi kèm với giới cò đất hoạt động sôi nổi, túc trực trong các quán cà phê, ngoài đất trống từ sáng đến chiều tối. 

Nếu như ở cuối năm 2017, giá đất nền khu vực quanh các trục đường như Nguyễn Duy Trinh, Võ Văn Hát, Lã Xuân Oai, Gò Cát... chỉ từ 26 triệu đồng/m2 thì hiện nay đội lên tới 32 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh UBND TP.HCM vừa phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016-2020 theo hướng hạn chế phát triển dự án mới tại khu trung tâm và nội đô Sài Gòn điều này dẫn đến giá nhà ở tại TP.HCM quá cao và khan hiếm.

Điều đó đồng nghĩa với việc phân bổ sản phẩm mới đang dịch chuyển về các vị trí vùng ven. Đó là các tỉnh tiếp giáp hoặc gần Sài Gòn như Long An, Đồng Nai, Vũng Tàu, Bình Dương vì các địa bàn này không bị hạn chế phát triển dự án mới và giá đất, giá nhà ở lại mềm hơn TP.HCM.

Thị trường bất động sản năm 2018 ghi nhận đất nền dự án tại Long An, Đồng Nai, Bình Dương giá bán âm thầm tăng giữa các giai đoạn, mức tăng cao nhất có thể lên đến 30% - 40% trong vòng 6-12 tháng.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin