Advertisement

Nhận bản tin

Liên hệ quảng cáo

Email: banbientap@baocungcau.net

Hotline: 0917 267 237

icon logo

Quên mật khẩu?

Có tài khoản? Đăng nhập

Vui lòng nhập mật truy cập tài khoản mới khẩu

Thay đổi email khác
icon

Thị trường bất động sản vẫn chồng chất khó khăn

Theo khảo sát của ông ty Savills Việt Nam, người mua nhà đang đề cao tính hoàn thiện về pháp lý và tiến độ xây dựng dự án hơn là các chính sách chiết khấu của chủ đầu tư.

Nguồn cung yếu, giao dịch chậm

Theo báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp phân khúc căn hộ tại TP.HCM trong năm 2022 đạt 21.000 căn, tăng 84%. Tuy nhiên, đến 80% trong số đó là các sản phẩm ra mắt trong 6 tháng đầu năm.

Quý 4/2022 vừa qua, thị trường chỉ ghi nhận 8.000 căn hộ mới mở bán. Nguyên nhân do các chủ đầu tư đang trải qua một giai đoạn khó khăn trong quá trình huy động vốn cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý phức tạp. Về tâm lý khách hàng, lạm phát và lãi suất vay có xu hướng tăng cao cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà vào thời điểm này.

Còn theo báo cáo DKRA, phân khúc căn hộ ghi nhận 72 dự án mở bán (khoảng 26.681 căn) trong năm qua, tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 20.713 căn, bằng 78% nguồn cung mới và tăng 19% so với năm 2021.

Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP.HCM (tập trung tại khu Đông) và Bình Dương (dọc theo trục đường Quốc Lộ 13 của TP. Thuận An và TP. Dĩ An). Hạng A và hạng B là hai phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 48,4% và 29,8% nguồn cung mới.

Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2 - 4% so với cuối năm 2021 trước áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá bán thứ cấp giảm từ 3- 8% với thanh khoản giảm mạnh từ đầu quý 3/2022.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận tổng cộng 17.028 căn chào bán, tăng 87% so với năm 2021. Trong qúy 4/2022, doanh số bán mới đạt 983 căn, giảm 76% so với quý trước.

Giá bán sơ cấp trung bình qúy 4/2022 tăng 21% so với quý trước, đạt khoảng 3.400 USD/m2. Sự gia tăng này chủ yếu nhờ các đợt mở bán mới từ các dự án siêu sang, hạng sang và cao cấp như The Opusk Residence Thủ Thiêm (Metropole Thủ Thiêm giai đoạn 4), De La Sol và Zeit River Thủ Thiêm.

Thị trường bất động sản khó khăn, người mua nhà dè dặt  - Ảnh 1.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM nhìn nhận, trong nửa đầu 2022, thị trường đã có những dấu hiệu hồi phục so với năm 2021. Tuy nhiên, đến nửa sau năm 2022 thì lượng giao dịch chậm hơn rất nhiều.

Có thể thấy chính sách về tín dụng được siết chặt cũng như chủ trương chống tham nhũng của Nhà nước đã khiến các quy trình hành chính để các dự án được thông qua và phát triển cũng châm lại. Đồng thời nguồn tiền hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng cũng đã giảm đáng kể, khiến chủ đầu tư cũng như khách hàng gặp khó khăn để có một dòng tài chính trong việc mua hay phát triển nhà ở.

Với những hạn chế trên, lượng giao dịch cũng ghi nhận diễn ra khá chậm với giá bán trung bình tăng cao. Cụ thể, trong năm 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn với tỷ lệ hấp thụ đạt 69% và là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Giá bán căn hộ trung bình cao với mức 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm. 

Riêng trong quý cuối năm 2022, nguồn cung sơ cấp lên đến 125 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 71% so với cùng kỳ năm trước đó. Báo cáo Savills cũng chỉ ra các căn hộ có giá trị từ 2-5 tỷ đồng chiếm đến 68% lượng giao dịch và không có căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

Ở góc độ khách hàng, người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5-10 tỷ đồng/căn.

"Với những dự án ở mức tầm trung, lượng khách cần hỗ trợ từ ngân hàng từ 50-80% giá trị căn hộ. Điều đó cho thấy một số khách hàng gặp khó khăn khi không có đòn bẩy tài chính. Savills cũng ghi nhận trong các dự án đang mở bán, tồn tại một số trường hợp người mua trả hàng vì họ không thể thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ", bà Võ Thị Khánh Trang thông tin thêm.

Khó khăn vẫn chồng chất

Mặc dù trong bối cảnh nguồn vốn hạn chế và nguồn cung mới có giá bán cao, chuyên gia của Savills cho biết đã có những khảo sát đối với những giao dịch thành công để tìm ra động lực cho thị trường trong thời gian khó khăn này. Theo đó, 80% lượng giao dịch thành công đến từ những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết.

Điều đó cho thấy nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ nhìn vào tiến độ xây dựng và tính pháp lý của dự án và xem đây là yếu tố quyết định để mua bất động sản. Đó là điều mà trong năm nay chủ đầu tư nên nhìn nhận và chú trọng. 

Nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn còn những khó khăn cho chủ đầu tư và chính sách của nhà nước được hoàn thiện. Hy vọng là đến quý 3 và quý 4 năm 2023 sẽ có những chính sách và hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng rõ ràng hơn.

Thị trường bất động sản vẫn chồng chất khó khăn - Ảnh 3.

Thị trường bất động sản 2023 vẫn chưa thoát khỏi những khó khăn từ chính sách siết chặt. Ảnh minh họa: Nguyên Minh

Theo bà Trang, trong năm 2022, các chủ đầu tư đã đưa ra rất nhiều chính sách ưu đãi và tất cả đều đánh vào nguồn tài chính của người mua. Ví dụ, có những chính sách giảm giá hay những chiết khấu rất cao, có thể lên đến 40% nhưng yêu cầu khách mua phải thanh toán lên đến 98-99% tổng giá trị của căn hộ. Điều đó gần như chỉ đánh vào một đối tượng là những người mua đã có lượng tiền sẵn có chứ không phải những người mua cần có đòn bẩy về tài chính.

Đánh giá về nguồn cung thị trường trong năm 2023, Savills Việt Nam dự kiến sẽ có 5.000 căn đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán từ trước đó. Trong ngắn hạn, tình hình thắt chặt tín dụng đối với ngành bất động sản sẽ còn tiếp tục. 

Các doanh nghiệp cũng sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành trái phiếu dẫn đến khó khăn trong huy động vốn. Nhìn chung, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 sẽ đạt khoảng 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM vẫn cao nhờ tỷ lệ di cư thuần tăng và tốc độ đô thị hóa. Đến năm 2023, nguồn cung dự kiến đạt 103.800 căn, trong đó 53% lượng căn hộ mới đến từ TP. Thủ Đức.

Còn theo DKRA dự báo, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự báo giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022 (20.000 căn); tập trung chủ yếu tại TP.HCM khoảng 12.000 căn và Bình Dương khoảng 7.000 căn, các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. 

Sức cầu chung tiếp tục duy trì đà giảm từ giữa năm 2022 và dự báo sẽ có những khởi sắc nhất định vào cuối quý 4/2023 khi những vướng mắc về pháp lý, tín dụng vào bất động sản được tháo gỡ. 

Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo, căn hộ hạng C và nhà ở xã hội sẽ gia tăng đáng kể trong năm 2023. Mặt bằng giá bán sơ cấp khó có sự tăng giá đột biến trong năm 2023, trong khi giá bán thứ cấp tiếp tục đà giảm.

Dự án nào chào bán đầu năm 2023?

Trên địa bàn TP. Thủ Đức, dự án dự án King Crown Infinity tại số 218 đường Võ Văn Ngân của tập đoàn Bamboo Capital với 2 toà tháp cao 30 tầng cung ứng ra thị trường hơn 700 căn hộ, shophouse. Hiện tại dự án này vẫn tiếp tục mở bán với giá dao động khoảng 98 triệu/m2 với diện tích dao động 70-100m2.

Tại quận Bình Tân, Nam Long Group tiếp tục cho ra mắt giai đoạn 2 căn hộ Akari City block AK9 nằm trong khu đô thị tích hợp quy mô 8,5 ha, tọa lạc trên trục đại lộ Võ Văn Kiệt. Sản phẩm mở bán có tầm giá dao động từ 45-47 triệu đồng/m2.

Tập đoàn Đất Xanh cũng tái khởi động lại dự án DatXanh Homes Riverside tại Nam Rạch Chiếc, TP. Thủ Đức, dự kiến sẽ ra mắt nếu hoàn thiện xong pháp lý. Dự án này có quy mô 3.175 căn hộ, giá bán rơi vào mức từ 100 triệu đồng/m2.

Tại thị trường tỉnh Bình Dương dự án The Gió Riverside, của Tập đoàn An Gia cũng dự kiến cung ứng ra thị trường khoảng 700 căn hộ với mức giá vừa túi tiền khoảng 38 triệu đồng/m2 dao động 2,6 - 2,8 tỷ/căn. Hiện tại dự án The Gió đang nhận booking căn hộ.

Hay dự án Charm Diamond (Dĩ An), tọa lạc trong khu Charm City của chủ đầu tư Charm Group cũng đang mở bán có mức giá dao động từ 2,6-2,8 tỷ đồng/căn. Dự án đợt này cũng ứng khoảng 500 căn có diện thích dao động 50-86m2 với giá khoảng 35 triệu/m2.

Hay dự án LDG Sky, quy mô gồm 5 block, cao 30 tầng tọa lạc tại phường Bình An, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương, đang xây dựng phần móng và mở bán từ 200 - 300 sản phẩm sau nhiều năm án binh bất động do liên quan đến các vấn đề pháp lý.

Phú Đông Group đã công bố dự án Sky Garden tại TP. Dĩ An, dự kiến khi hoàn thành sẽ cung cấp cho thị trường căn hộ TP. Dĩ An thêm 640 căn giá bán từ 1, 5 tỷ đồng. Hiện dự án đã hoàn thiện xong phần móng và sắp hoàn tất thủ tục pháp lý để nghiệm thu hạng mục sàn hầm.

Nhìn chung so với những dự án trước, hầu hết các dự án mới đều có nhiều tiện ích hơn với cơ sở hạ tầng ngoại khu và nội khu hoàn thiện; các chủ đầu tư đều tập trung hoàn thiện các tiện ích.

Còn về phía khách hàng, thị trường đang hướng tới nhu cầu mua ở thực, thay vì mua đầu tư như trước. Các dự án có pháp lý rõ ràng, có tiến độ thanh toán linh hoạt trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn, sẽ thu hút được khách hàng.

CẨM VIÊN
iconChia sẻ icon Chia sẻ
icon Chia sẻ

Advertisement