"Xẻ thịt" sông Sài Gòn: Tài sản quý, sử dụng như thế nào cho hợp lý? (bài cuối)

Thứ năm, 16/05/2019 | 07:28 GMT+7

TRÀ GIANG

Trong nghiên cứu quy hoạch và sử dụng đất ở hai bờ sông Sài Gòn phải có những kịch bản phù hợp với thiên nhiên của từng phân đoạn.

Đắt đỏ

Báo cáo của Savills về bất động sản ven sông vừa phát hành cho thấy, xu hướng mua bất động sản ở mặt tiền sông đã có từ lâu đời. Không phải ngẫu nhiên mà các thành phố lớn trên thế giới đều nằm dọc hai bên bờ một con sông.

Bất động sản dọc bờ sông luôn đắt đỏ, không chỉ ở Việt Nam mà trên thế giới cũng vậy.
Bất động sản dọc bờ sông luôn đắt đỏ, không chỉ ở Việt Nam mà trên thế giới cũng vậy.

London là một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới. Nếu một căn nhà có giá cao tại London mà không nằm ở khu trung tâm, thì chỉ có thể đó là bờ sông Thames. Hiện tại, khu vực duy nhất tại London có giá bất động sản cao ở mức xa xỉ ngoài trung tâm thành phố chính là bờ sông Thames.

Cụ thể, giá trung bình cho một bất động sản gần bờ sông Thames vào khoảng 1,3-1,8 triệu bảng Anh, gấp đôi so với các khu vực lân cận dù khoảng cách đến trung tâm thành phố là như nhau. Đặc biệt, giá bất động sản hai bên bờ sông Thames cũng có sự chênh lệch. Bờ bên trung tâm thành phố có giá cao gấp 1,5 lần bờ còn lại, dù bên bờ xa trung tâm giá cũng đã không hề rẻ.

Còn theo số liệu từ Cluttons năm 2015, một căn nhà ở vùng Southbank ở Melbourne của Australia có giá khoảng 652 triệu đồng/m2 nếu ở bờ sông, trong khi nếu xa bờ sông hơn giá còn khoảng khoảng 391 triệu đồng/m2.

Tương tự, sông Seine ở Pháp gần như là thước đo chính xác nhất cho giá bất động sản tại Paris, bởi càng gần dòng sông này, giá bất động sản càng trở nên đắt đỏ. Theo số liệu của MeilleursAgents, giá bất động sản gần bờ sông Seine đắt nhất có thể lên tới 13.630 Euro/m2. Những vùng bờ sông giá rẻ hơn cũng vào khoảng 9.000 Euro/m2 trở lên.

Tại khu Halles, bất động sản sát bờ sông Seine có giá khoảng 12.000 Euro/m2 nhưng chỉ cách nhau một con đường, bất động sản xa bờ sông Seine hơn một chút giá trên dưới 10.000 euro/m2.

Tương tự tại nhiều khu vực khác dọc con sông nổi tiếng này, giá bất động sản sát bờ sông thường cao hơn bất động sản nhìn được ra sông khoảng 20-25%, và cao hơn những khu vực xa bờ sông gần gấp đôi.

Số liệu của Savills cũng chỉ ra, giá bất động sản ven sông tại các thành phố lớn trên thế giới thường cao hơn từ 10-50% so với khu xa sông. Cụ thể là 50% tại London, Paris, 20% tại Thượng Hải và Sydney, 15% tại Hong Kong và 10-13% tại Moscow.

Nếu xét về thị trường, 10 thị trường ưa chuộng nhà hướng mặt nước nhất gồm Anh, Mỹ, Canada, Đức, Pháp, Thụy Sỹ, Australia, UAE, Tây Ban Nha và Italy. Giá nhà hướng thủy tại thị trường này cao 80%, thậm chí cá biệt lên đến 133% so với nhà sở hữu những tầm nhìn ra các khu vực khác.

Tại thị trường Việt Nam, khảo sát do gachvang.com công bố cho thấy, yếu tố view sông đang là tiêu chí hàng đầu tạo nên giá trị bất động sản. View sông làm giá trị bất động sản tăng thêm 10-20%, kích thích các chủ đầu tư chen chân làm dự án. Đây cũng là lý do để giá đất thực tế ven sông Sài Gòn có mức chênh lệch lớn so với giá TP.HCM ban hành.

View sông Sài Gòn làm giá trị bất động sản tăng thêm 10-20%, kích thích các chủ đầu tư chen chân làm dự án.
View sông Sài Gòn làm giá trị bất động sản tăng thêm 10-20%, kích thích các chủ đầu tư chen chân làm dự án.

Hiện tại, mức giá đất bờ sông cao nhất rơi vào khu vực quận 1, đó là Ngã ba Tôn Đức Thắng-Hàm Nghi với giá 750 triệu đồng/m2. Tiếp theo là xung quanh cầu Sài Gòn, ghi nhận mức giá hơn 150 triệu đồng/m2. Xếp ở vị trí thứ ba là khu  vực cầu Thủ Thiêm, giá xấp xỉ 120 triệu đồng/m2.

3 vị trí có mức giá đất cao nhất dọc sông Sài Gòn cũng là 3 vị trí dẫn đầu cả về số dự án cao cấp đang tập trung xây dựng. Tuy nhiên, theo quyết định khung giá đất được thành phố ban hành năm 2017, các khu này có giá đất chỉ 32-90 triệu/m2.

Các vị trí xa trung tâm sẽ có giá thấp hơn như, cầu Bình Triệu (quận Bình Thạnh) giá 110 triệu đồng/m2 đất bờ sông, Cầu Bình Lợi (Bình Thạnh) có giá bình quân 77 triệu đồng/m2, xã An Phú Đông (quận 12) khoảng 36 triệu đồng/m2, huyện Hóc Môn khoảng 23 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hầu hết quỹ đất ven sông ở TP.HCM đã có chủ hoặc làm xong dự án và không còn quỹ đất mới.

Do phong thủy

Không phải ngẫu nhiên mà giá nhà ven sông trên thế giới và Việt Nam lại có giá đắt đỏ như vậy. Theo chuyên gia bất động sản Trần Minh Quang, đối với giới nhà giàu, họ thường ưa chuộng sống tại những khu vực có không khí trong lành, xa trung tâm một chút. Bởi các khu vực này thường có một môi trường thiên nhiên thoáng mát, nhất là những dự án nhà ở ven sông được đặt tại vị trí hứng gió tạo cảm giác rất thoải mái.

“Khi nhắc đến chuyện chọn đất làm nhà, người xưa thường khuyên “khai môn lập hướng” để nói đến chuyện chọn thế đất, thế nhà sao cho mọi sự hanh thông, sự nghiệp phát triển, đón vượng khí. Ngày nay, quan niệm đó thậm chí hình thành nên xu hướng mới trong việc chọn nhà của giới thượng lưu như việc sở hữu những căn biệt thự ven sông để đón tài lộc”, ông Quang nói.

Chuyên gia bất động sản này cho biết thêm, trước khi chọn mua một ngôi nhà hay căn biệt thự, điều đầu tiên gia chủ quan tâm không phải là thiết kế, kiến trúc mà quan trọng nhất vẫn là vị trí của nó thế nào, địa thế xung quanh ra sao. Vị trí đất ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống gia chủ sau này, hạnh phúc gia đình, công danh sự nghiệp, mang lại vượng khí hay không cũng đều từ yếu tố này quyết định.

Theo phong thủy phương Đông, trước cửa nhà có nước là thế “tiền đường tụ thuỷ”, nghĩa là nhà có phúc trạch, bởi nước là biểu tượng của phúc. Hai bên phải có sông và tạo thành thế bao bọc thì gia đình như ý, con cháu phúc lộc nhiều.

TP.HCM vừa chỉ đạo các sở ngành rà soát hiện trạng sử dụng đất hai bên bờ sông, xác định quyền sở hữu để lên phương án khai thác hợp lý.
TP.HCM vừa chỉ đạo các sở ngành rà soát hiện trạng sử dụng đất hai bên bờ sông, xác định quyền sở hữu để lên phương án khai thác hợp lý.

Do đó, những vị trí ven sông đang là tâm điểm chú ý và là ưu tiên hàng đầu. Một không gian thoáng đãng, tránh những ồn ào của thành phố sôi động, không bị kìm kẹp giữa các tòa nhà cao tầng sẽ mang lại sự thoải mái cho chủ nhân.

Đặc biệt, với những vị trí tránh trung tâm, chủ nhân sẽ có nhiều khoảng không hơn để trồng cây xanh, xây dựng tiểu cảnh, chơi bonsai theo sở thích, để không gian sống luôn thư thái, nhẹ nhàng.

Sử dụng thế nào?

UBND TP.HCM vừa chỉ đạo các sở ngành rà soát hiện trạng sử dụng đất hai bên bờ sông, xác định quyền sở hữu để lên phương án khai thác hợp lý. Đồng thời thu hút các nguồn lực đầu tư tham gia thực hiện quy hoạch, sử dụng quỹ đất ven sông xây dựng các khu đô thị, tạo lập không gian cảnh quan bờ sông đảm bảo mỹ quan, hiệu quả và bền vững.

Thống kê cho thấy TP.HCM có mạng lưới sông ngòi, kênh rạch dày đặc. Trong đó có 3 con sông lớn chảy qua là sông Ðồng Nai, sông Sài Gòn chảy dọc trên địa phận TP.HCM có chiều dài 80km và sông Nhà Bè.

Ngoài các con sông chính, TP.HCM còn có hệ thống kênh rạch chằng chịt như Láng The, Bàu Nông, rạch Tra, Bến Cát, An Hạ, Tham Lương, Cầu Bông, Nhiêu Lộc - Thị Nghè, Bến Nghé, Lò Gốm, Kênh Tẻ - Kênh Đôi, Tàu Hủ... Hệ thống sông, kênh rạch giúp TP.HCM trong việc tưới tiêu, lưu thông thủy và giúp tạo bộ mặt cảnh quan trong mát hơn.

Từ năm 2004, TP.HCM đã ban hành Quyết định 150 để quản lý, sử dụng quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông, rạch để phát triển hạ tầng, cây xanh hai bên các con sông, kênh, rạch. Theo Quyết định 150 và sau này là Quyết định 22 sửa đổi, sông rạch từ cấp 1 đến cấp 4 có hành lang bảo vệ rộng 30-50m.

Trên phạm vi hành lang bảo vệ sông rạch sẽ không được phép xây dựng các công trình mà chỉ được phép xây dựng cảng thủy nội địa, nhà vệ sinh, khu vui chơi thể thao, nhà giữ xe và các cơ sở dịch vụ có thời hạn... Tuy nhiên, từ đó đến nay quỹ đất hai bên các con sông, nhất là sông Sài Gòn, vốn được coi là “đất vàng” gần như bị bỏ quên, một số nơi bị các công ty, người dân lấn chiếm vô tội vạ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), TP.HCM hơn hẳn nhiều đô thị lớn trên thế giới nhờ hệ thống sông ngòi, kênh rạch chằng chịt chạy len lỏi trong nội đô. Điểm nhấn đặc sắc, độc đáo nhất của TP.HCM là hệ thống sông Sài Gòn. 

Đây là tài sản, nguồn tài nguyên quý giá và là nguồn lực giúp phát triển kinh tế xã hội, thu hút khách du lịch trong nước, quốc tế đến TP.HCM, làm cho TP.HCM đẹp hơn, lung linh hơn. Nhưng nhiều năm qua, TP.HCM chỉ đưa ra tiêu chí bảo vệ mà chưa có hướng khai thác phát triển, lợi thế kinh tế quỹ đất ven sông. Để không lãng phí nguồn đất này, ông Châu cho rằng nên giao quỹ đất cho doanh nghiệp khai thác. 

Kiến trúc dọc bờ sông Sài Gòn mang bộ mặt của một đô thị hiện đại nhưng còn lộn xộn vì chưa được nghiên cứu không gian khi nhìn từ bờ bên kia sông. 
Kiến trúc dọc bờ sông Sài Gòn mang bộ mặt của một đô thị hiện đại nhưng còn lộn xộn vì chưa được nghiên cứu không gian khi nhìn từ bờ bên kia sông. 

Nếu có phần đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch cần có quy định buộc chủ đầu tư, giao trách nhiệm cho họ phải đầu tư xây dựng bờ kè bảo vệ, xây dựng đường ven sông, công viên, cây xanh, các công trình dịch vụ phục vụ công cộng và du khách.

Đối với các dự án cũ trước đây chưa giao quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch thì cần có cơ chế, chính sách khuyến khích các chủ đầu tư dự án đó hoặc mời gọi các nhà đầu tư tham gia đầu tư, khai thác kinh doanh để sử dụng hiệu quả quỹ đất ven sông rạch.

Kiến trúc sư Lê Dương Minh nói rằng, sông Sài Gòn vừa mang ý nghĩa lịch sử, nhân văn vừa trải dài quanh TP.HCM với lượng nước lớn, tốc độ chảy hiền hòa và độ sâu đảm bảo nên tạo ra được những không gian, phân khúc, khu chức năng đặc biệt.

Do đó, trong nghiên cứu quy hoạch và sử dụng đất ở hai bờ sông Sài Gòn phải có những kịch bản phù hợp với thiên nhiên của từng phân đoạn. Tất nhiên, việc xây dựng những trung tâm thương mại, dịch vụ, văn hóa là cần thiết nhưng công trình phục vụ cộng đồng, thư giãn, nghỉ ngơi mới là phần quan trọng, phải có mảng xanh, đường dạo bộ...

“Hình ảnh Sài Gòn ở bờ quận 1 nhìn qua sông Sài Gòn đã phản ảnh được kiến trúc của một đô thị hiện đại nhưng còn lộn xộn vì chưa được nghiên cứu không gian khi nhìn từ bờ bên kia sông. Các dự án xây dựng xin bao nhiêu tầng cao, hình thức kiến trúc như thế nào thì TP.HCM ký duyệt nhưng chưa có đánh giá về sự hài hòa giữa các không gian với nhau”, ông Minh nói.

Kiến trúc sư này cho biết thêm, TP.HCM cần đầu tư hơn về thiết kế, triển khai và quản lý, tập trung vào yếu tố tạo nên vẻ đẹp, sự khác biệt của đô thị. TP.HCM là đô thị có quy mô lớn nhất cả nước và là trung tâm thương mại, dich vụ, văn hóa mang tầm khu vực, thế giới. Vì vậy, không nhất thiết tất cả công trình thương mại dịch vụ đều phải tận dụng khai thác dòng sông.

Từ khóa: