Thị trường bất động sản tiềm ẩn rủi ro, nhà đầu tư nên làm gì để bảo toàn vốn?

Thứ tư, 11/07/2018 | 08:24 GMT+7

NGUYỄN DUY

Thị trường bất động sản đang có nhiều dấu hiệu cho thấy sự giảm nhiệt ở tất cả các phân khúc, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các thành phần tham gia.

Giảm nhiệt

Theo thống kê của Savills Việt Nam, tăng trưởng GDP trong 6 tháng đầu năm 2018 đạt 7,1% và đây là mức tăng trưởng 6 tháng cao nhất 5 năm qua. Ngành công nghiệp và xây dựng đóng góp chính cho động lực tăng trưởng, tiếp theo đó là ngành dịch vụ.

Cán cân thương mại đạt thặng dư 2,7 tỷ USD nhờ kim ngạch xuất khẩu đạt 114 tỷ USD. Mỹ và EU tiếp tục là thị trường xuất khẩu chính. Tổng vốn FDI đạt hơn 20 tỷ USD với Nhật Bản là nhà đầu tư lớn nhất trong 6 tháng đầu năm. Vốn FDI thực hiên đạt 8,4 tỷ USD, tăng 8% so với cùng kỳ 2017. Khách quốc tế đến Việt Nam tiếp tục tăng 27% so với năm trước và đạt 7,9 triệu khách trong nửa đầu năm 2018.

Các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô khá tốt trong 6 tháng đầu năm 2018.
Các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô khá tốt trong 6 tháng đầu năm 2018.

Bất chấp những tín hiệu lạc quan của nền kinh tế, thị trường bất động sản lại đang có dấu hiệu đi lùi. Báo cáo thị trường quý II của Savills Việt Nam cho thấy, trong 3 tháng gần nhất nguồn cung sơ cấp đạt hơn 25.400 căn hộ, giảm 11% so với quý trước và giảm 30% so với cùng kỳ 2017.

Ở phân khúc nhà liên kế trong quý II chỉ có 5 dự án mới và 7 giai đoạn mới của các dự án đã mở bán trước đó cung cấp trên 1.000 căn. Nguồn cung sơ cấp khoảng 1.680 căn, giảm 14% so với năm trước và tỉ lệ hấp thụ đạt 71%.

Tương tự, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Quản lý Phòng Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển, Công ty CBRE Việt Nam, số lượng căn hộ chào bán mới tại TP.HCM trong quý II đạt 6.109 căn, giảm 36% so với cùng kỳ năm trước.

Bà Thanh cho rằng, nguyên nhân sụt giảm là do dư âm của sự cố cháy chung cư Carina từ cuối tháng 3 dẫn tới các biện pháp an toàn cho chung cư được chú trọng nhiều hơn và việc phê duyệt giấy phép xây dựng trở nên nghiêm ngặt hơn. Liên tiếp sau đó nhiều vụ cháy nổ chung cư khác cũng đã xảy ra ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua nhà. 

“Để đảm bảo tỷ lệ hấp thụ tốt, một số chủ đầu tư đã thận trọng hơn trong việc ra mắt nguồn cung mới. Mặt khác, Chính phủ cũng đã hạn chế tín dụng vào bất động sản để điều tiết thị trường”, bà Thanh nói.

Nhận định chung về thị trường bất động sản, Công ty Cổ phần DKRA Vietnam cho rằng, thị trường trong quý II năm 2018 có dấu hiệu giảm nhiệt, cả nguồn cung và sức cầu đều giảm đáng kể so với quý trước.

Ở phân khúc đất nền phân lô, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở khu vực phía Bắc. Trong 3 tháng gần nhất, DKRA Vietnam ghi nhận có khoảng 5 dự án cung ứng ra thị trường khoảng 483 nền, bằng 50% so với nguồn cung quý I năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 84%, bằng 51% so với quý I.

Khu Bắc vươn lên dẫn đầu khi khiếm 54% nguồn cung và 46% lượng tiêu thụ dự án mới của toàn thị trường. So với quý trước, nguồn cung khu Đông sụt giảm rõ rệt, chỉ chiếm 18% nguồn cung thị trường.

Nguồn cung nhà liền kề, biệt thự tập trung chủ yếu ở khu Đông nhưng giảm mạnh so với năm trước. Nguồn: Savills Việt Nam.
Nguồn cung nhà liền kề, biệt thự tập trung chủ yếu ở khu Đông nhưng giảm mạnh so với năm trước. Nguồn: Savills Việt Nam.

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, thị trường có 6 dự án mới cung cấp 516 căn nhà phố và biệt thự, bằng khoảng 83% nguồn cung quý trước. Khu Đông vẫn tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung và lượng tiêu thụ, với tỷ lệ 94% nguồn cung mới và tỷ lệ tiêu thụ đạt hơn 90%.

Phân khúc căn hộ cũng có sự sụt giảm rõ rệt khi chỉ có 18 dự án mới cung ứng khoảng 9.032 căn, bằng 87% so với quý trước. Lượng tiêu thụ ước khoảng 7.302 căn, đạt tỷ lệ 81% nguồn cung mới trong quý II.

Phân khúc căn hộ hạng A chiếm tỷ lệ 41%, dẫn đầu nguồn cung toàn thị trường. Về lượng tiêu thụ, căn hộ hạng A tiếp tục có tỷ lệ hấp thụ 88% nguồn cung dự án mới. Cũng như phân khúc nhà phố và biệt thự, khu Đông có tỷ lệ cung ứng căn hộ đứng đầu thị trường, chiếm 40%.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho rằng, với lượng tiêu thụ khả quan trong quý I và II, phân khúc đất nền được dự báo vẫn là kênh đầu tư được chọn lựa hàng đầu. Dù vậy, trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu giảm nhiệt, người mua sẽ thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể sẽ giảm trong thời gian tới, dao động ở mức 7.000-8.000 căn. Căn hộ hạng A và khu Đông vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung những tháng tiếp theo.

Nguồn cung nhà phố và biệt thự có dấu hiệu sụt giảm. Khu Đông tiếp tục là khu vực dẫn đầu nguồn cung trên toàn thị trường.

Nhà đầu tư nên làm gì?

Theo quan sát của DKRA Việt Nam trong năm 2017 và hai quý đầu năm 2018, thị trường Bất động sản đang có nhiều dấu hiệu cho thấy sự giảm nhiệt ở tất cả các phân khúc, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các thành phần tham gia vào thị trường như chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, đơn vị phân phối, nhà đầu tư nhỏ lẻ, đầu tư thứ cấp, khách mua ở thực và các bên liên quan như ngân hàng, tổ chức tài chính.

Để hạn chế rủi ro DKRA Việt Nam khuyến nghị các chủ đầu tư, đơn vị phân phối sản phẩm đẩy mạnh xây dựng uy tín thương hiệu, hoạt động giao dịch rõ ràng, minh bạch. Hoàn thiện chất lượng sản phẩm, pháp lý rõ ràng, tạo lợi thế cạnh tranh cho dự án trên thị trường.

Nhà đầu tư cần nắm rõ pháp lý, quy hoạch trước khi xuống tiền.
Nhà đầu tư cần nắm rõ pháp lý, quy hoạch trước khi xuống tiền.

“Các chủ đầ tư nên linh hoạt điều chỉnh chiến lược bán hàng, chính sách bán hàng, phương thức thanh toán, chương trình khuyến mãi, ưu đãi…  dễ tiếp cận với người mua, thúc đẩy sức cầu. Hợp tác với các đơn vị phân phối uy tín, hoạt động chuyên nghiệp, có kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực bất động sản”, ông Lâm nói.

Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cũng cho rằng, đối với các nhà đầu tư cá nhân, đầu tư thứ cấp, khách mua ở thực… nên chủ động định hướng mục tiêu đầu tư, xác định loại hình bất động sản phù hợp. Từ đó hoạch định chiến lược đầu tư, bài toán tài chính, không sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo dõi tình hình biến động của thị trường, tích lũy kiến thức đầu tư bất động sản và những văn bản pháp lý liên quan.

“Khách hàng nên chọn mặt gửi vàng vào các chủ đầu tư, thương hiệu phân phối uy tín, chuyên nghiệp, công khai thông tin dự án một cách rõ ràng và minh bạch”, ông Lâm nói.

Đứng ở góc nhìn vĩ mô, ông Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn kinh kế của Thủ tướng Chính phủ nhận định, dù kinh tế vĩ mô trong nước 6 tháng đầu năm tăng trưởng ổn định, dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào thị trường bất động sản ở mức cao hơn cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên kinh tế thế giới có những diễn biến bất thường, mối lo chu kỳ khủng hoảng 10 năm lặp lại.

“Chu kỳ 10 năm nguy cơ khủng hoảng lại xuất hiện giống như năm 2008 sau khi chúng ta gia nhập WTO. Đó là các dấu hiệu vốn FDI tăng rất mạnh, chứng khoán tăng và bất động sản tăng trưởng nóng. 3 yếu tố này kết hợp với nhau tạo nên vòng xoáy lớn nếu Chính phủ lỏng tay kiểm soát lạm phát sẽ trỗi dậy”, ông Thiên cảnh báo.

Chuyên gia kinh tế này cho biết thêm, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần hoàn thiện, còn nhiều cơ hội và tiềm năng trong tương lai nhưng kèm theo đó vẫn tồn tại những bất ổn và rủi ro.

Để bảo đảm đầu tư an toàn trong điều kiện thị trường biến động, tất cả các bên cần linh hoạt điều chỉnh chiến lược và chính sách đầu tư phù hợp trên cơ sở công khai, minh bạch, chuyên nghiệp trong mọi hoạt động giao dịch, công bố thông tin. 

Từ khóa: