Thị trường bất động sản bí nguồn cung, chủ đầu tư bán “lụi” căn hộ

Thứ sáu, 02/11/2018 | 07:19 GMT+7

NGUYỄN DUY

Khó khăn về mặt pháp lý khiến các chủ đầu tư bất động sản không ra được dự án và phải bán lụi căn hộ, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Nguồn cung giảm mạnh

Theo thông lệ, thị trường bất động sản gần về cuối năm sẽ có nhiều dự án mới được mở bán để đón dòng tiền cuối năm của khách hàng. Tuy nhiên khác với những năm trước, nguồn cung năm nay rất nhỏ giọt, trong khi nhu cầu nhà ở cuối năm vẫn ở mức cao.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam, trong quý III năm 2018 thị trường TP.HCM có 18 dự án được mở bán, gồm 12 dự án mới và 6 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo của năm trước, cung cấp ra thị trường 7.152 căn hộ, chỉ bằng 79% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ ước khoảng 83%, tương đương 5.915 căn hộ.

Nguồn cung căn hộ giảm mạnh trong 4 quý vừa qua. Nguồn: DKRA Việt Nam.
Nguồn cung căn hộ giảm mạnh trong 4 quý vừa qua. Nguồn: DKRA Việt Nam.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ bắt đầu đà giảm từ cuối năm 2017. Cụ thể, quý IV năm 2017 thị trường đón nhận 13.738 căn hộ, quý I năm 2018 là 10.431 căn hộ, quý II năm 2018 có 9.032 căn hộ, quý III năm 2018 chỉ còn 7.152 căn hộ.

“Thị trường trải qua một quý giảm khá sâu cả về cung và cầu. Nguyên nhân do các chủ đầu tư đang điều chỉnh kế hoạch ra hàng, cùng với sự quản lý chặt chẽ của cơ quan Nhà nước trong việc cấp phép thủ tục pháp lý. Với diễn biến của thị trường hiện nay, tình hình trầm lắng nguồn cung có thể kéo dài đến hết năm 2018”, ông Lâm nói. 

Trên thực tế, không chỉ hiện tại mà ngay từ đầu năm 2018, số lượng dự án căn hộ được tung ra thị trường cũng rất hạn chế. Nhiều doanh nghiệp năm trước mở bán cả chục dự án thì đến lúc này vẫn chưa có dự án nào được chào bán ra thị trường. 

Điển hình, Tập đoàn Novaland từ đầu năm đến cũng chỉ tung ra thị trường vỏn vẹn 1 dự án Victoria Village ở quận 2. Do nguồn cung hạn chế, dự án cũng tiêu thụ hết sản phẩm chỉ trong thời gian ngắn. 

Theo kế hoạch, trong quý IV Novaland sẽ công bố dự án The Grand Manhattan, tọa lạc tại vị trí “kim cương” đắt giá giữa trung tâm quận 1, có quy mô khoảng 1.000 căn hộ hạng sang, mức giá trung bình từ 6.000 USD/m2.

Ngoài ra, dự án Nova Hills Mũi Né Resort & Villas với kiến trúc Tây Ban Nha cổ điển cùng nhiều tiện ích đẳng cấp quốc tế do Novaland là đơn vị phát triển cũng dự kiến sẽ được giới thiệu trong quý cuối cùng của năm 2018.

Tương tự, Hưng Thịnh Corp cũng mới chỉ tung ra thị trường được 1 dự án chung cư tại quận 7, TP.HCM với gần 4.000 căn hộ nhưng cũng đã được bán hết trong thời gian ngắn. Hiện nay, Hưng Thịnh chưa có nguồn hàng căn hộ ở TP.HCM để bán, phải lấn sân sang đầu tư các dự án đất nền, nhà phố tại các tỉnh khác như Đồng Nai, Khánh Hòa. 

Hàng loạt doanh nghiệp lớn khác như Thủ Đức House, Phú Đông Group, DRH Holdings, Nam Long, Phúc Khang… từ đầu năm đến nay chỉ đưa ra thị trường một vài dự án và hầu hết đều được tiêu thụ trong thời gian ngắn.

Dự án CT Home đã bán hết căn hộ, thu 15% giá trị hợp đồng nhưng chưa có bất cứ giấy tờ pháp lý nào.
Dự án CT Home đã bán hết căn hộ, thu 15% giá trị hợp đồng nhưng chưa có bất cứ giấy tờ pháp lý nào.

Chẳng hạn, Phú Đông Group giới thiệu dự án Phú Đông Premier với hơn 600 căn hộ, bán hết ra thị trường chưa đầy 3 tháng. Thủ Đức House đưa ra 2 dự án tại quận 9 và Thủ Đức cũng đã được bán hết. Trong khi đó, có nhiều doanh nghiệp lớn như Him Lam Land, Vietcomreal… thậm chí còn không có dự án nào tung ra thị trường từ đầu năm đến nay.

Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, năm 2018 thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu giảm cung khá rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án tính đến thời điểm hiện tại giảm đến 44,5%. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9%, trung cấp giảm 32,6%, bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7%. 

Theo ông Châu, trong những tháng cuối năm, nhu cầu nhà ở sẽ còn tăng mạnh, nhất là phân khúc nhà ở bình dân nhưng thực tế thị trường cho thấy, nguồn cung hiện nay vẫn chưa đáp ứng được.

“Giai đoạn 2014 - 2017, thị trường phát triển mạnh đã kiến nhiều doanh nghiệp có năng lực tài chính ráo riết săn tìm các dự án bật động sản xây dựng dở dang có vị trí tốt để mua lại, sau đó khởi động lại và cung ứng ra thị trường. Do vậy, đến thời điểm hiện nay, quỹ đất ở những khu vực trung tâm TP.HCM đã thực sự khan hiếm để làm dự án”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA cho biết thêm, chi phí giá đất ngày càng tăng cao, khiến các doanh nghiệp thận trọng trong việc đầu tư. Hơn nữa, quy trình thủ tục để đầu tư dự án ngày càng chặt, doanh nghiệp muốn đầu tư một dự án phải tốn rất nhiều thời gian và chi phí để đeo đuổi thủ tục pháp lý của dự án. 

Bán lụi

Do nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu ngày càng tăng cao, điều này khiến nhiều chủ đầu tư làm liều, bán lụi căn hộ khi chưa có bất cứ pháp lý gì trong tay. Đơn cử như dự án CT Home ở số 471 Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh do Công ty Cổ phần Xây dựng và Trang trí Nội thất Cát Tường làm chủ đầu tư. 

Bên trong dự án CT Home chỉ mới có việc xin phép ép cọc thử, mặt bằng cũng chưa giải toả xong nhưng đã ngang nhiên thu tiền khách hàng.
Bên trong dự án CT Home chỉ mới có việc xin phép ép cọc thử, mặt bằng cũng chưa giải toả xong nhưng đã ngang nhiên thu tiền khách hàng.

Dự án CT Home có 1 block cao 11 tầng với 60 căn hộ thương mại, officetel, căn hộ cho thuê. Giá bán mỗi căn hộ 2-3 phòng ngủ từ 1,5-4 tỷ đồng, chưa bao gồm thuế VAT và 2% phí bảo trì. Hiện tại, dự án CT Home vẫn đang là bãi đất trống, nhà thầu thi công đang tiến hành khoan thăm dò địa chất, mặt bằng dự án vẫn đang còn ngổn ngang. 

Thế nhưng từ vài tháng qua, đơn vị phân phối độc quyền dự án này là Công ty TNHH Bất động sản Phú Hoàng Land đã chào bán dự án CT Home ra thị trường. Theo Phú Hoàng Land, tất cả căn hộ tại dự án CT Home đã giao dịch thành công tại buổi lễ công bố dự án từ ngày 22/9. Đến nay những khách mua đợt đầu đã thanh toán 15% giá trị căn hộ. Bây giờ, khách mua sau phải trả chênh lệch từ 100-150 triệu đồng mỗi căn, tuỳ vị trí.

Tương tự, dự án Dream Home Riverside do Công ty Cổ phần Nhà Mơ làm chủ đầu tư vẫn chưa thi công xong phần móng nhưng đã được rao bán rầm rộ. Dự án Dream Home Riverside có tổng diện tích 5,1ha, tọa lạc tại quận 8, TP.HCM có 3 tháp là Emerald, Diamond Center, Saphire với hơn 2.000 căn hộ và 5 tầng thương mại.

Thực tế tại dự án cho thấy, bên trong vị trí của Tháp Emerald đang có một số máy móc tiến hành việc ép cọc, chưa hình thành phần móng. Còn vị trí khu vực Tháp Diamond Center và Saphire chỉ toàn cỏ xanh, chưa có hoạt động xây dựng nào.

Còn tở dự án High Intela ở số 1670 Võ Văn Kiệt, phường 16, quận 8, TP.HCM do Công ty Cổ phần Đầu tư LDG làm chủ đầu tư đã không ra được hợp đồng mua bán, khách hàng đòi trả lại căn hộ. Dự án High Intela đã được giới thiệu ra thị trường từ đầu năm 2018. Sau 15 ngày ký phiếu giữ chỗ căn hộ với số tiền cọc 30 triệu đồng, khách hàng tiếp tục thanh toán 20% giá trị căn hộ, tương đương hơn 300 triệu đồng cho chủ đầu tư.

Trong hợp đồng đặt cọc, Công ty LDG cam kết đến cuối tháng 9/2018 sẽ ký hợp đồng mua bán nhưng giờ, chủ đầu tư lại chuyển qua đầu năm 2019. Trong văn bản gửi khách hàng, Công ty LDG giải thích, việc chậm ngày ký hợp đồng mua bán là do chưa hoàn thành thủ tục pháp lý dự án với cơ quan Nhà nước.

Trao đổi với chúng tôi, đại diện Công ty LDG xác nhận đang gặp khó khăn trong việc hoàn thiện pháp lý dự án High Intela. Việc khách hàng rút tiền đặt cọc theo nguyện vọng cá nhân đều đang được công ty tiếp nhận, hỗ trợ xử lý theo đúng quy trình của công ty. Các phát sinh khác sẽ xử lý theo đúng các quy định, điều khoản trong thỏa thuận giữ chỗ với khách hàng.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Nam Sài Gòn, công ty con của LDG gửi thư thông báo với khách hàng mua dự án High Intela do chưa xong pháp lý nên không thể ký hợp đồng mua bán.
Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Nam Sài Gòn, công ty con của LDG gửi thư thông báo với khách hàng mua dự án High Intela do chưa xong pháp lý nên không thể ký hợp đồng mua bán.

Trở lại câu chuyện tại dự án CT Home, chúng tôi đã nhiều lần liên hệ với Công ty Cổ phần Xây dựng và Trang trí Nội thất Cát Tường nhưng Chủ tịch kiêm Giám đốc của doanh nghiệp này liên tục cáo bận.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hồng Lĩnh, Phó chủ tịch UBND phường 13, quận Bình Thạnh cho biết, hiện nay chủ đầu tư dự án CT Home đang làm các thủ tục xin phép Sở Xây dựng TP.HCM để khoan cọc thử. Trên cơ sở kết quả tải trọng, họ sẽ làm thiết kế cơ sở và các bước tiếp theo để xin giấy phép xây dựng dự án. 

“Chủ đầu tư mới chỉ đưa máy móc vào dự án để ép cọc thử. Theo quy định, chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ cho Sở Xây dựng xin phép ép cọc thử. Sau đó sở sẽ có văn bản gửi về UBND quận. Tiếp đó quận sẽ có văn bản thông báo cho phường để nắm tình hình”, ông Lĩnh nói.  

Phó Chủ tịch UBND phường 13, quận Bình Thạnh khẳng định, hiện nay dự án CT Home chưa có giấy phép xây dựng và chưa phát sinh hành vi xây dựng. Còn việc chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng, bán nhà trên giấy thì UBND phường không quản lý. 

Luật sư Nguyễn Hữu Quyền, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, theo điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, điều kiện nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh là phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng. 

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép dưới dạng đặt cọc, giữ chỗ từ khách hàng khi chưa đủ điều kiện là không đúng quy định. 

“Nhiều chủ dự án hay viện cớ nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ của khách hàng là quan hệ giao dịch dân sự. Đây là hành vi sai luật bởi chủ đầu tư đang kinh doanh bất động sản thì phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản”, ông Quyền nói.

Để giảm thiểu rủi ro khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, ông Quyền khuyên khách hàng cần phải tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án. Nếu gặp phải những chủ đầu tư làm ăn theo kiểu tay không bắt giặc, thu tiền của khách hàng nhưng không xây dựng thì người mua sẽ thiệt thòi.

Từ khóa: