Thấy gì từ báo cáo tài chính quý I của Novaland?

Thứ sáu, 17/05/2019 | 06:42 GMT+7

TUYẾT HƯƠNG

Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của Novaland giảm về 1,26 lần từ 1,36 tại 31/12/2018 nhưng vẫn ở mức cao so với mức bình quân ngành là 0,4 lần.

Lợi nhuận chưa đầy 10% kế hoạch

Tập đoàn Novaland (NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I năm 2019 tăng trưởng mạnh với doanh thu thuần đạt 4.910 tỷ đồng (tăng 157,5% so với cùng kỳ và hoàn thành 27,3% kế hoạch cả năm) và lợi nhuận sau thuế đạt 282 tỷ đồng (tăng 119,4% so với cùng kỳ và hoàn thành 8,5% kế hoạch cả năm).

Lợi nhuận Novaland là điều rất đáng lưu tâm khi dòng tiền phải dành để trả nợ khá lớn.
Lợi nhuận Novaland là điều rất đáng lưu tâm khi dòng tiền phải dành để trả nợ khá lớn.

Theo đánh giá của Công ty Cổ phần Chứng khoán TP.HCM (HSC), nên tiếp tục duy trì nắm giữ cổ phiếu HSC của Novaland. HSC ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu NVL là 65.200 đồng/cổ phiếu, dựa trên RNAV. Lợi nhuận quý I tăng trưởng mạnh nhờ số lượng căn bàn giao tăng đáng kể.

Doanh số bán hàng có vẻ tốt, phần nào nhờ Novaland mở bán sản phẩm nghỉ dưỡng với tỷ lệ hấp thụ khá tốt. Cho năm 2019, HSC kỳ vọng doanh thu tăng trưởng 19,5% nhưng lợi nhuận giữ nguyên do không còn lợi nhuận từ bán dự án.

Việc bán hàng của NVL năm ngoái không như kỳ vọng một phần vì những quy định pháp lý chặt chẽ hơn khiến cho thời gian dự kiến hoàn thành thủ tục giấy tờ trước khi mở bán lâu hơn. Ngoài ra, một số  dự án của Novaland đã bị thanh tra về một số thủ tục pháp lý.

Tuy nhiên, Novaland đang giải quyết các vấn đề về pháp lý này và có kế hoạch mở bán tích cực trong năm nay. Novaland cũng đang từng bước tham gia vào lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, với các dự án tại những địa điểm thu hút du lịch nổi tiếng trên cả nước và nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua hàng.

Công ty cũng dự định sẽ cung cấp dịch vụ giải trí và nghỉ dưỡng từ đó tạo thêm dòng doanh thu và lợi nhuận ổn định trong tương lai, mặc dù chúng tôi cho rằng phải mất vài năm để dòng lợi nhuận này có đóng góp đáng kể.

Điểm đáng chú ý, doanh thu từ bất động sản để bán đạt 4.910 tỷ đồng (tăng 157,5% so với cùng kỳ). Trong quý I, Novaland đã bàn giao 1.832 căn hộ, tăng 307,1% so với cùng kỳ, chủ yếu từ 5 dự án là Sun Avenue, Sunrise Riverside, Richstar, Saigon Royal và Newton Residence.

Số căn bàn giao trong quý I tương đương 31,1% kế hoạch bàn giao cả năm là 5.900 căn. Theo kế hoạch, hầu hết sản phẩm bàn giao sẽ rơi vào 6 tháng cuối năm 2019, chủ yếu từ các dự án Sunrise Cityview, Botanica Premier and Victoria Village, Golf Park Residence và The Botanica.

Trong quý I, Novaland bán được 909 căn, tương đương diện tích thương phẩm là 62.000m2 (tăng 226% so với cùng kỳ) với tổng giá trị là khoảng 6.536 tỷ đồng. Tại thời điểm 31/13/2019, doanh thu chưa thực hiện đạt 37.217 tỷ đồng (giảm 2% so với cùng kỳ).

Các căn bán được thuộc cả dự án tại TP.HCM gồm Grand Manhattan (225 căn) và dự án F (365 căn), và sản phẩm nghỉ dưỡng tại NovaHills Phan Thiết (khoảng 300 căn), hoàn thành 14% kế hoạch mở bán cả năm của Novaland.

Lợi nhuận gộp đạt 1.281 tỷ đồng (tăng 132,6% so với cùng kỳ). Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm từ 28,9% trong quý I năm 2018 xuống 26,1% do số sản phẩm thấp tầng bàn giao giảm so với cùng kỳ năm ngoái.

Khó khăn trong việc triển khai pháp lý dự án ở TP.HCM khiến Novaland về tỉnh làm bất động sản nghỉ dưỡng.
Khó khăn trong việc triển khai pháp lý dự án ở TP.HCM khiến Novaland về tỉnh làm bất động sản nghỉ dưỡng.

Lỗ tài chính thuần giảm 4,7% so với cùng kỳ xuống còn 335 tỷ đồng, chủ yếu do lãi tiền gửi tăng và chi phí tài chính giảm. Trong kỳ, Novaland đã ghi nhận 33 tỷ đồng chi phí hoàn đổi lãi suất trong khi năm ngoái không có chi phí này. Tuy nhiên chi phí liên quan đến vay nợ và lỗ tỷ giá giảm đáng kể đã bù trừ cho khoản chi phí mới này.

Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp là 338 tỷ đồng (tăng 68,7% so với cùng kỳ) với tỷ lệ chi phí bán hàng và quản lý trên tổng doanh thu là 6,9%. Tuy nhiên, tỷ lệ vay nợ của Novaland vẫn cao.

Đến cuối quý I năm 2019, tổng nợ giảm nhẹ xuống còn 26.100 tỷ đồng (giảm 6,6% so với đầu năm) do một số trái phiếu ngắn hạn đáo hạn trong khi vay nợ dài hạn không thay đổi nhiều. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của NVL giảm về 1,26 lần từ 1,36 lần tại thời điểm cuối năm 2018 nhưng vẫn ở mức tương đối cao so với mức bình quân ngành là 0,4 lần.

Chuyển hướng

Năm 2019, Novaland dự kiến mở bán 5-6 dự án bất động sản nhà ở và 2-3 dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Tổng cộng là 6.500 căn (tăng 282%), gồm 4.500 căn bất động sản nhà ở và 2.000 căn bất động sản nghỉ dưỡng.

Các dự án của Novaland là dự án F nằm trên diện tích 5ha tại quận 2 với tổng cộng gần 1.000 căn. Dự án P nằm trên diện tích 30,2ha tại quận 2 với tổng cộng khoảng 1.600 căn. Dự án T nằm trên diện tích 31,6ha tại quận 9 với tổng cộng khoảng 250 căn. 2-3 dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Cam Ranh và Mũi Né-Phan Thiết với tổng cộng khoảng 2.000 căn. Các dự án khác khoảng 1.650 căn.

Với kế hoạch bàn giao 5.900 căn trong năm 2019 (tăng 29%), công ty đặt kế hoạch doanh thu là 18.000 tỷ đồng (tăng trưởng 17,7%) và lợi nhuận sau thuế giữ nguyên là 3.300 tỷ đồng do không còn doanh thu từ bán dự án trong năm 2018 như đề cập trên đây.

Hồi đầu năm, Novaland đã thông báo sẽ mở rộng mạnh vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng để bán với 3 dòng sản phẩm Nova Beach, Nova Hills, Nova World.

Các dự án Novahills có quy mô dưới 100 ha, nằm tại các khu vực có cảnh quan là đồi núi và có dịch vụ tiện ích đầy đủ. Dự án đang được triển khai là NovaHills Mũi Né Resort & Villas.

Các dự án NovaBeach có quy mô dưới 100 ha, nằm tại các khu vực bờ biển và có dịch vụ tiện ích đầy đủ. Dự án đang được triển khai là NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas ở Cam Ranh, Khánh Hòa.

Về các sản phẩm Novaworld, Novaland đã công bố mẫu nghỉ dưỡng phức hợp và thành phố du lịch. Hai dự án sắp triển khai là NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Bình Châu. NovaWorld Phan Thiết dự kiến có diện tích 1.000ha, có nhà phố, biệt thự, sân gôn 18 lỗ, công viên giải trí, công viên nước…

Hiện tại, Novaland có tổng quỹ đất là 2.700ha, trong đó 75% là dành cho dự án nghỉ dưỡng. Công ty dự kiến chi khoảng 15-20% nguồn lực cho mảng nghỉ dưỡng và dự kiến giải ngân khoảng 10.000 tỷ đồng trong 5 năm tới.

Mảng này dự kiến đóng góp 10-15% tổng doanh thu trong 5 năm tới và khoảng 20-30% tổng doanh thu trong 10 năm tới. Novaland còn dự kiến hợp tác với các thương hiệu quốc tế để vận hành các tài sản bất động sản nghỉ dưỡng. Sản phẩm của công ty tập trung vào phân khúc trung cao cấp với các khách sạn và khu nghỉ dưỡng 3-5 sao.

Novaland có tổng quỹ đất là 2.700 ha, trong đó 75% là dành cho dự án nghỉ dưỡng. 
Novaland có tổng quỹ đất là 2.700 ha, trong đó 75% là dành cho dự án nghỉ dưỡng. 

Những bước tiến đầu tiên vào mảng bất động sản nghỉ dưỡng đã đem lại kết quả tích cực. Novaland đã mở bán dự án NovaHills Mũi Né Resort & Villas vào cuối năm ngoái. Dự án nằm trên diện tích 40ha với 603 căn biệt thự tại Mũi Né, Bình Thuận. Công ty đã bán được 50% số căn trong khi toàn bộ số căn còn lại đã được đặt chỗ trước. Dự án này dự kiến bàn giao vào năm 2020.

Dự án NovaBeach Cam Ranh Resort and Villas có 1.706 căn condotel và 18 căn nhà phố đã được giới thiệu ra thị trường vào cuối năm 2018 nhưng các gói bán hàng đang được thiết kế lại và dự án sẽ được mở bán lại vào quý II năm 2019.

Trước sự giảm tốc đáng kể ở tốc độ mở bán và số lượng báng được tại TP.HCM do có những quy định mới chặt chẽ hơn trong vài quý qua, thì kết quả tích cực ở mảng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gúp cải thiện bức tranh toàn cảnh của Novaland trong ngắn và trung hạn.

Tương lai nào cho Novaland?

Tuy nhiên, cho năm 2019, HSC dự báo với lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ giảm 0,8%. Dự báo doanh thu thuần 18.266 tỷ đồng (tăng trưởng 19,5%) và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 3.200 tỷ đồng (giảm 0,8%).

Giả định này dựa vào việc Novaland sẽ hạch toán doanh thu từ 12 dự án, gồm một số dự án chính như The Sun Avenue, Sunrise Riverside, Lakeview City, Richstar, Saigon Royal, Orchard Parkview, The Botanica và Golden Mansion.

Tỷ suất lợi nhuận gộp dự báo giảm từ 33,7% xuống 23,9%, theo đó lợi nhuận gộp dự báo là 4.367 tỷ đồng (giảm 15,3%). Giả định lỗ tài chính thuần là 110 tỷ đồng và chi phí bán hàng và quản lý là 1.330 tỷ đồng (tăng 13,8%).

Tương lai của Novaland vẫn là dấu hỏi khi tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu là 1,26 lần, cao hơn rất nhiều mức 0,4 lần của ngành bất động sản.
Tương lai của Novaland vẫn là dấu hỏi khi tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu là 1,26 lần, cao hơn rất nhiều mức 0,4 lần của ngành bất động sản.

Như vậy, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ năm 2019 đạt 3.200 tỷ đồng (giảm 0,8%), EPS dự phóng là 2.271đ và tại thị giá hiện tại, P/E dự phóng là 17,6 lần.

Novaland là doanh nghiệp phát triển có tiếng ở phân khúc trung đến cao cấp tại TP.HCM. Không giống với Vingroup, dự án của Novaland thường có vị trí khá trung tâm và do đó công ty thường không bổ sung thêm nhiều tiện ích hỗ trợ. Do đó lựa chọn vị trí là yếu tố quan trọng do công ty cần đầu tư vào những khu vực đã cung cấp đầy đủ tiện ích.

Do đó, vị trí mà hai công ty lựa chọn thường khá khác biệt. Tuy nhiên trong vài năm tới, Novaland sẽ mở rộng địa bàn và tập trung vào các dự án khu đô thị có nhiều tiện ích và kết nối cơ sở hạ tầng hiện đại. Novaland hiện có quỹ đất là 6,5 triệu m2 và 2.000ha đất cho phát triển nghỉ dưỡng tại các tỉnh như Phan Thiết, Vũng Tàu, Cần Thơ và Nha Trang.

HSC ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 65.200 đồng/cổ phiếu dựa trên RNAV, tương đương P/E dự phóng là 21,7 lần. Mức giá này là do sử dụng phương pháp định giá DCF để ước tính NPV của toàn bộ quỹ đất đã xác định của Novaland, gồm các dự án đang trong quá trình xây dựng và triển khai.

Sau đó, trừ đi dư nợ ròng tính đến cuối quý I năm 2019 và cho RNAV là 65.228 đồng/cổ phiếu. Thị giá hiện tại của cổ phiếu NVL thấp hơn 13% so với  giá trị hợp lý là 65.200 đồng theo ước tính trên.

HSC dự báo lợi nhuận giảm nhẹ trong năm nay do chậm mở bán dự án mới trong năm ngoái khi các quy định pháp lý nghiêm ngặt hơn nhưng lộ trình mở bán dự án mới sẽ trở lại mức thông thường trong năm nay. Nhà đầu tư chỉ nên cân nhắc về rủi ro pha loãng do Novaland có thể có kế hoạch tăng vốn để tài trợ các dự án đang triển khai cũng như mở rộng quỹ đất.

Từ khóa: