Phí bảo trì chung cư: Có nên thu 2%?

Thứ sáu, 12/07/2019 | 06:00 GMT+7

TRÀ GIANG

Nhiều ý kiến cho rằng, không nên thu 2% phí bảo trì chung cư khi bán nhà nhưng các Ban quản trị nêu ý kiến, không thu lấy tiền đâu sửa chửa.

Cách thu sai

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, thu 2% phí bảo trì chung cư trên giá bán là sai. Vì bảo trì trên phần xây dựng, mà giá bán gồm 2 phần chính là xây dựng và tiền mua đất, tiền lãi vay ngân hàng, tiền lời của chủ đầu tư... cộng vô hết thì số tiền rất lớn.

Phí bao trì phải tính trên triền xây dựng thôi, không dược tính trên giá bán.
Phí bao trì phải tính trên triền xây dựng thôi, không dược tính trên giá bán.

Một chung cư bình thường có giá khoảng 15 triệu đồng/m2, thì tiền xây dựng chỉ 10 triệu đồng, còn lại tiền kia là 5 triệu đồng. Nhưng chung cư cao cấp tới 200-300 triệu đồng/m2, thì số tiền xây dựng cũng chỉ khoảng này này, mà tính phí trên giá bán rất lớn, là vô lý. Vậy phí bao trì phải tính trên triền xây dựng thôi, không dược tính trên giá bán.

“Chưa kể giá bán còn thay đổi theo từng thời điểm, người mua sau vừa phải mua giá cao hơn lại vừa phải trả phí bảo trì. Phí bảo trì nếu có phải tính trên phần xây dựng và phải đồng giá”, ông Đực nói.

 Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho biết thêm, trong 5 năm đầu tiên thì chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo trì, bảo hành. Vậy thu tiền trước 5 năm làm gì, đóng băng số tiền đó lại cũng không ích lợi gì.

Hơn nữa, nếu tiền giao cho chủ đầu tư, chắc 80-90% là hư vì không làm chuyện này chuyện kia, kể cả phá sản mất luôn. Có nhiều chung cư mất hẳn hàng trăm tỷ đồng, ai chịu trách nhiệm, cư dân là người thiệt hết. Do đó, quan điểm của ông Đực là không thu phí bảo trì. 

Đứng ở góc độ người trong cuộc, ông Đinh Văn Sự, Thành viên Ban quản trị chung cư Hoàng Anh An Tiến cho biết, việc thu phí đúng hay không, quan điểm của ông là đúng. Lý do đơn giản là khi sự việc xảy ra rồi, như khắc phục 1 thang máy, sụt lún toà nhà thì có tiền sẵn rồi làm khác hẳn với việc huy động rồi mới làm. Rõ ràng, với chung cư thì thiết bị như thang máy phải chạy chứ không thể dừng ở đó vài ngày được. 

Thu tiền là đúng nhưng quản lý ra sao mới quan trọng. Trách nhiệm rõ ràng, quy định nói rằng, UBND các tỉnh thành ra quyết định cưỡng chế trong 30 ngày kể từ khi nhận được văn bản của ban quản trị yêu cầu. Hiện làm được bao nhiêu cái cưỡng chế như vậy?

Dưới góc độ công dân, một người làm việc trong Ban quản trị ông Sự cho rằng, phương án để căng băng rôn không hay và không đẹp tý nào nhưng đó là biện pháp cuối cùng nếu chủ đầu tư chây ì, không chịu trả phí bảo trì.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trên cả nước hơn 4.400 chung cư, TP.HCM chiếm khoảng 1/3. Trước năm 1975, TP.HCM có 474 chung cư, chỉ có chung cư 4 tầng trở xuống, không có thang máy. Về số liệu tranh chấp, tỷ lệ có tranh chấp hiện nay theo Bộ Xây dựng là trên dưới 10%, tranh chấp có nhiều loại.

Năm 2008, có quyết định đầu tiên là cơ sở pháp lý cho vận hành quản lý chung cư, sau đó Luật Nhà ở 2014, Thông tư 02 năm 2016, năm 2018 và có thêm một thông tư sửa đổi. Như vậy, liên quan đến vận hành nhà chung cư đã được quy định rất cụ thể, nhưng  HoREA nhận ra rằng pháp lý hiện nay chưa theo kịp tiến trình phát triển của đô thị.

Tranh chấp chung cư vì nhiều lý do và ngày càng phức tạp, trong đó có thể có thể kể đến như phí bảo trì. 
Tranh chấp chung cư vì nhiều lý do và ngày càng phức tạp, trong đó có thể có thể kể đến như phí bảo trì. 

Tranh chấp nhiều lý do và ngày càng phức tạp, trong đó có thể có thể kể đến như phí bảo trì. Quy định hiện nay, 7 ngày sau hội nghị phải bàn giao phí bảo trì, dẫn đến việc không bàn giao hoặc không bàn giao hết. 

Tại sao lại vậy, vì luật có kẽ hở, bởi phí bảo trì được dùng bảo trì cho phần kết cấu, thì phần bàn giao dễ dàng hơn. Tuy nhiên, luật lại quy định phí bảo trì lại phải dùng cho cả hệ thống phần cơ điện, thuộc sở hữu chung nhưng lại rất mau mòn chóng hỏng. 

Thường thì phần cơ điện này nếu được đầu tư một cách hợp lý thì sẽ rất ít khi hỏng, mà có hỏng thì cũng đã có phần bảo hành của các nhà cung cấp, và sau thời gian bảo hành thì là câu chuyện duy trì và sửa chữa. 

“Tôi không nói rằng, việc sử dụng phí bảo trì có nên dành cho phần cơ điện sở hữu chung hay chỉ dành cho phần kết cấu mà tôi muốn nói đến cần phải quy định cách thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư làm sao để thể hiện sự tôn trọng quyền, lợi ích của cư dân và chủ đầu tư, quản lý sử dụng theo quy định trên cơ sở quyết định của chủ sở hữu”, ông Châu nói.

Chủ tịch HoREA cho biết thêm, quan trọng hơn cả là việc thu chi tách bạch các phần nó sẽ đỡ xảy ra tranh chấp hơn. Chúng ta biết, chung cư cấp 1 trên 20 tầng trở lên thông thường đã lên tới hơn 20 tỷ đồng. So với 1 doanh nghiệp thành lập, kinh phí bảo trì là rất lớn, do đó không kiểm soát chặt chẽ thì rất dễ xảy ra tranh chấp, cho nên tranh chấp chung cư rất nhiều. 

Về mặt lợi ích, bên nào cũng có lý do để nghĩ về câu chuyện quỹ bảo trì, tuy nhiên, cũng do số tiền quá lớn nên đôi khi có các cách hiểu và cách nghĩ khác nhau về quỹ bảo trì. 

Nên làm gì?

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, việc thu quỹ bảo trì chúng ta công nhận là đúng. Vì chung cư sẽ hao mòn theo thời gian, 5 năm phải sơn lại một lần, rồi còn hệ thống phòng cháy chữa cháy, điện nước… Câu chuyện là bàn giao và sử dụng quỹ bảo trì trong tương lai như thế nào trong tranh chấp thì cần được bàn thảo kỹ hơn.

Chúng ta phải giải quyết từ căn nguyên về câu chuyện tranh chấp về bàn giao vì chúng ta chưa có cách thức để bàn giao quỹ bảo trì sao cho an toàn và hợp lý nhất cho cư dân và Ban quản trị.

Muốn quản lý tốt quỹ bảo trì cần lập ra 2 tài khoản khi nhận nhà. Tài khoản trả tiền cho chủ đầu tư và tài khoản thuộc quản lý của chủ đầu tư nhưng tài khoản đó sẽ được phong tỏa, ngân hàng quản lý số tiền đây.

Khi nào thành lập Ban quản trị thì sẽ bàn giao số tiền đó cho Ban quản trị. Thực tế, Phú Đông Group hướng đến điều đó, mặc dù Nhà nước không quy định điều này, nhưng nó sẽ giúp mọi việc rõ ràng và an tâm nhất. 

Vấn đề thứ 2 sử dụng quỹ bảo trì ra sao để làm dân cư cảm thấy an tâm và chủ đầu tư thấy hiệu quả. Để thu phí quản lý cao lên rất khó. Trong công tác bảo trì có 2 phần, thứ nhất là bảo trì phần cứng và thứ hai là bảo trì phần mềm. Trong hội nghị dân cư mình xin ý kiến của dân cư vì đây là tiền của dân. 

Việc thu quỹ bảo trì chúng ta công nhận là đúng. 
Việc thu quỹ bảo trì chúng ta công nhận là đúng. 

Phần cứng là kết cấu, phần mềm là các trang thiết bị như thang máy, nếu không bảo trì thì dễ xảy ra hư hỏng, liên quan đến hệ thống phòng cháy chữa cháy liên quan đến tính mạng con người. Đặc biệt, nếu quản lý tốt quỹ bảo trì thì sẽ ra tiền lãi rất lớn. Tiền lãi đó mình linh hoạt xin ý kiến trong hội nghị chung cư để bảo trì phần mềm. Nó sẽ rất hợp lý. Đây là cách thức để tạo sự đồng thuận trong cộng đồng dân cư và Ban Quản trị.

Trong khi đó, bà Vũ Ngọc Hương, Tổng Giám đốc Công ty Venus giải thích, vấn đề của việc sử dụng quỹ bảo trì để làm gì thì Thông tư 02 đã quy định rõ nhưng Thông tư 02 chỉ ghi nội dung chứ không ghi rõ là chi như thế nào. Do đó, vấn đề là hiện nay là phải minh bạch các mục chi tiêu đó.

Thực ra, là có cơ chế hết và phải minh bạch các phương thức thực hiện đó. Ví dụ như, Ban quản trị thì vấn đề chi tiêu tài chính sẽ ra sao, giám sát ra sao… nhưng người ta không thực hiện thì xử phạt như thế nào. Như vậy, quay trở lại câu nói thứ nhất là pháp luật quy định cho đầy đủ, thứ hai là hướng dẫn cho đầy đủ, thứ ba là phạt cho thật nặng.

Còn Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, có ý kiến quỹ bảo trì không bàn giao cho Ban quản trị, trên thực tế thì nhiều trường hợp không biết đã mất chưa, nếu nói họ chiếm dụng thì nhẹ nhàng.

Bởi cơ chế bồi thường về chiếm dụng hay chậm bàn giao là khác nhau. Nếu nói tiền bảo trì chậm bàn giao thì xử lý theo hậu quả chậm bàn giao là trả tiền phí bảo trì, tiền lãi và tiền phạt. Cơ chế rõ ràng, còn mất thì phải bồi thường. Vậy cơ chế cần đủ với chủ đầu tư? Nếu trả lúc nào cũng như nhau thì không ai trả lại sớm. 

“Cần điều chỉnh theo hướng gia tăng đối với người vi phạm. Còn với quy định cưỡng chế trong Nghị định 99, quan điểm của tôi, không phù hợp vì áp dụng cưỡng chế phải đưa vào quy định xử phạt bằng tiền hoặc cảnh cáo. Đồng thời, trong luật xử lý vi phạm có được áp dụng biện pháp khẩn cấp”, ông Phượng nói.

Từ khóa: