Nguồn cung căn hộ vừa túi tiền giảm gần 70%, HoREA cảnh báo thị trường bất động sản thiếu bền vững

Thứ sáu, 10/08/2018 | 14:22 GMT+7

NGUYỄN DUY

Nguồn cung căn hộ bình dân sụt giảm 69,7%. Đây là biểu hiện lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thiếu bền vững.

Ngày 9/8, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Thành uỷ TP.HCM và UBND TP.HCM báo cáo về thực trạng thị trường bất động sản và dự báo xu hướng phát triển đến Tết Kỷ Hợi 2019.

Theo HoREA, trong 10 năm qua thị trường bất động sản đan xen các giai đoạn thăng trầm, khủng hoảng, phục hồi, tăng trưởng... Năm 2017, thị trường phục hồi và tăng trưởng nhẹ, chỉ 4,07%. 6 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.

Riêng tại TP.HCM, bất động sản có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5%. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9%, phân khúc trung cấp giảm 32,6%, phân khúc bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7%. Đây là biểu hiện lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.

Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất. Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án bất động sản sụt giảm, chỉ có 6 trong tổng số 15 hồ sơ chuyển nhượng dự án đủ điều kiện được chấp thuận. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được 2,2 tỷ USD, đứng thứ nhất.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang thiếu hụt căn hộ vừa túi tiền.
Thị trường bất động sản TP.HCM đang thiếu hụt căn hộ vừa túi tiền.

Từ đầu năm 2017 đến tháng 6/2018, đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành. Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Trong những năm gần đây cũng đã xuất hiện một số loại hình sản phẩm bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, căn hộ dịch vụ, shophouse.

Trong đó, có loại hình căn hộ condotel tại các khu du lịch nghỉ dưỡng mà Nhà nước chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển phù hợp. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp làm thất thu ngân sách Nhà nước nhưng lại bán căn hộ condotel với giá rất cao.

Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Hiện nay, cơn sốt condotel và cơn sốt ảo giá đất đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp.

Ngoài ra, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu lợi ích nhóm, chủ nghĩa tư bản thân hữu đã tác động làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính, gây cản trở cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức PPP, BT.

HoREA cho rằng, các doanh nghiệp đang đứng trước thách thức về việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản. Nhưng đây cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh, giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng nhằm phát triển doanh nghiệp ngày càng vững mạnh. Do đó, HoREA đưa ra 8 khuyến nghị để các doanh nghiệp có thể nghiên cứu.

Thứ nhất, các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới hiện nay và chuẩn bị sẵn sàng cho việc hạn chế tín dụng vào bất động sản dự kiến áp dụng kể từ ngày 1/1/2019 theo lộ trình của Thông tư 19/2017/TT-NHNN.

Thứ 2, các doanh nghiệp luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Thứ 3, các doanh nghiệp luôn luôn phấn đấu để trở thành là nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp và có năng lực trong phân khúc thị trường và sản phẩm mà mình đã chọn.

Thứ 4, các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền đang là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững. Tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng, chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch của TP.HCM, chương trình nhà ở xã hội của TP.HCM, chương trình phát triển các thiết chế nhà công nhân của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam và đề án xây dựng đô thị thông minh, đô thị sáng tạo phía Đông Sài Gòn.

Thứ 5, các doanh nghiệp tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp và coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản trong nước hùng mạnh.

Thứ 6, các doanh nghiệp xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Các doanh nghiệp cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.

Thứ 7, các doanh nghiệp lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài (FDI) có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị của doanh nghiệp.

Thứ 8, các doanh nghiệp quan tâm 3 tiêu chí an toàn quan trọng hàng đầu về xây dựng và quản trị doanh nghiệp như an toàn về pháp lý với tinh thần thượng tôn pháp luật, an toàn về tài chính và tín dụng doanh nghiệp, an toàn về mô hình tổ chức và nhân sự mà trước hết là các nhân sự chủ chốt của doanh nghiệp.

Từ khóa: