Nguồn cung bất động sản hạn chế vì thủ tục pháp lý kéo dài và quỹ đất sạch ngày càng thu nhỏ

Thứ bảy, 01/12/2018 | 02:28 GMT+7

SỬ NGỌC KHƯƠNG

Số lượng giao dịch chung cư, nhà liền kề và đất nền sẽ tăng trưởng trong năm 2019 nhưng cũng cần thận trọng bởi bất động sản luôn tiềm ẩn rủi ro.

Nền tảng tốt

Đà tăng trưởng của thị trường nhà ở Việt Nam được thúc đẩy bởi cơ cấu nhân khẩu học vàng và triển vọng kinh tế khả quan. TP.HCM đang đi vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, sánh ngang với những thành phố khác trong khu vực.

Thị trường bất động sản được thúc đẩy bởi nguồn cầu nhà ở mạnh mẽ, trong khi đó phân khúc cao cấp đang thu hút sự quan tâm của tầng lớp siêu giàu trong nước và khu vực.

Khu Đông vẫn là tâm điểm của thị trường bất động sản trong những năm tới.

Trong bối cảnh nguồn vốn dồi dào, sự gia tăng các chủ đầu tư nước ngoài và các chính sách vĩ mô phù hợp, thị trường bất động sản cũng như cổ phiếu bất động sản sở hữu những tín hiệu tăng trưởng tích cực.

Trong quý III năm 2018, GDP của Việt Nam tăng 6,88%, giúp nền kinh tế giữ vững vị trí trong những Quốc gia có chỉ số tốt nhất thế giới. Trong lĩnh vực dịch vụ, du lịch tiếp tục là đóng vai trò trụ cột trong sự tăng trưởng, tăng 5,89% trong quý III và từ đó thúc đẩy sự phát triển của ngành khách sạn nghỉ dưỡng.

Nếu nhìn lại năm 2017 và nửa đầu 2018, chúng ta có thể nhận thấy rằng, sự hoạt động của nhà đầu tư bất động sản trong nước lẫn quốc tế tại thị trường Việt Nam diễn ra khá sôi nổi ở các loại hình bất động sản cũng như phân khúc.

Những cơ hội đầu tư mà các nhà phát triển nước ngoài hướng tới được phân loại theo cấp độ đầu tư, theo công ty hoặc dự án hoặc cấp độ kinh doanh trên thị trường chứng khoán hóa. Trong 3 năm trở lại đây thì có thể chứng kiến được sự tham gia khá mạnh mẽ của các nhà đầu từ đến từ Singapore, Hồng Kong, Nhật Bản, Hàn Quốc... Trong khi ở thời điểm trước đó, mục tiêu chỉ xoay quanh việc thăm dò, tìm kiếm một cơ hội phát triển tại nước ta.

Nhìn chung, hoạt động đầu tư FDI tại thị trường bất động sản Việt Nam sôi động với quy mô các dự án từ lớn đến nhỏ chính là một minh chứng cho sự tín nhiệm cao vào đà tăng trưởng và một chu kỳ phát triển mới bền vững của thị trường Việt Nam.

Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn và thiếu các cơ hội đầu tư an toàn, tiềm năng cao thì kinh tế Việt Nam trở thành một trong những điểm đến thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư thế giới nhờ vào sự tăng trưởng kinh tế vĩ mô tích cực và ổn định.

Ngoài ra, các yếu tố về chính sách và pháp lý cũng hỗ trợ rất nhiều trong việc nâng tầm Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư. Trong năm 2019 và thời gian tới, họ sẽ còn tiếp tục lên kế hoạch và chiến lược đầu tư lâu dài để củng cố vị thế và tối đa hóa giá trị cho mình tại thị trường bất động sản Việt Nam thông qua các hoạt động đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các hình thức M&A.

Các doanh nghiệp đã đầu tư vốn FDI trong thời gian qua, sau khi tích lũy được đầy đủ kiến thức và kinh nghiệm sẽ tiếp tục mở rộng hoạt động của mình tại Việt Nam với hy vọng nới rộng biên lợi nhuận.

Thị trường bất động sản cũng như cổ phiếu bất động sản sở hữu những tín hiệu tăng trưởng tích cực.
Thị trường bất động sản cũng như cổ phiếu bất động sản sở hữu những tín hiệu tăng trưởng tích cực.

Ngoài ra, sự ảnh hưởng của thương chiến Mỹ-Trung, hàng hóa Việt Nam sẽ có nhiều lợi thế cạnh tranh về giá. Khi đồng Nhân dân tệ suy yếu thì kênh đầu tư của người dân Trung Quốc dần chuyển sang các ngoại tệ khác và vàng, kênh đầu tư an toàn đối với người châu Á và cả Việt Nam, bên cạnh đó là bất động sản.

Do đó, nếu cuộc chiến này tiếp tục leo thang thì cơ hội cho Việt Nam có thể tạm gọi là xuất khẩu bất động sản tại chỗ. Thế nhưng, đối với bất động sản công nghiệp, khi khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài vào thì cần phải có điều kiện chọn lọc kỹ lưỡng, đầu tiên là yếu tố an toàn và đảm bảo môi trường.

Tất cả yếu tố trên đều có những tác động rất cụ thể đến sự thăng trầm của cổ phiếu bất động sản trong thời gian tới.

Lạc quan nhưng thận trọng

Theo Thông tư 36 sửa đổi, quy định kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.

Chỉ thị 04 của Ngân hàng nhà nước cũng khẳng định chủ trương kiểm soát tín dụng chặt chẽ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán… Vì lẽ này, trên thực tế các ngân hàng khó còn “room” tín dụng để cho vay bất động sản và tỉ lệ tín dụng vào ngành địa ốc có khả năng giảm xuống trong năm 2019.

Tuy nhiên, xét trên bình diện rộng hơn, triển vọng kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng cũng khá lạc quan khi các nhà phát triển bất động sản có những chiến lược kết hợp rất cụ thể nhằm tận dụng thế mạnh của nhau.

Sự lạc quan của thị trường bất động sản cũng cần thận trọng bởi hoạt động kinh doanh bất động sản luôn tiềm ẩn những rủi ro lớn.
Sự lạc quan của thị trường bất động sản cũng cần thận trọng bởi hoạt động kinh doanh bất động sản luôn tiềm ẩn những rủi ro lớn.

Đà tăng trưởng từ chính sách cũng góp phần vào sự hồi phục đáng kể của thị trường giao dịch, dưới sự dẫn dắt của nhóm cổ phiếu ngân hàng, chứng khoán và đặc biệt là nhóm bất động sản. Bên cạnh những doanh nghiệp lớn, cổ phiếu bất động sản cũng được chú ý từ những mã có vốn hóa doanh nghiệp vừa và nhỏ, với dư địa phát triển khá tiềm năng.

Theo đánh giá chung, trong 5 năm qua từ 2014 đến 2018, cổ phiếu hai ngành ngân hàng và bất động sản đã đạt mức tăng trưởng 3 con số, trong khi Vn-Index chỉ dừng ở mức hai con số.

Bước vào quý IV năm 2018 cũng như quý I năm 2019, số lượng giao dịch chung cư, nhà liền kề và đất nền dự báo tăng trưởng và có khả năng cải thiện đáng kể doanh thu và lợi nhuận của các công ty bất động sản.

Một trong những biểu hiện dễ nhận thấy nhất là việc các cổ phiếu nhóm ngành bất động sản niêm yết trên thị trường dần thu hút được nhiều hơn sự quan tâm của dòng tiền.

Ngoài ra, sự lạc quan này cũng cần thận trọng, khi trong hoạt động kinh doanh bất động sản luôn tiềm ẩn những rủi ro lớn, nhất là khi điều kiện nguồn cung hạn chế vì thủ tục kéo dài hoặc quỹ đất sạch ngày càng thu nhỏ, hay việc kiểm soát chất lượng sản phẩm sau bàn giao… đều có thể ảnh hưởng đến chu kỳ của thị trường.

*Tác giả là Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam.

Từ khóa: